Αγορά ακινήτων στην Ευρώπη: Τιμές, τάσεις και επενδύσεις

Η τρέχουσα κατάσταση στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων

Πού να αγοράσετε ακίνητο στην Ευρώπη το 2025; Θα πέσουν οι τιμές των διαμερισμάτων; Η ευρωπαϊκή αγορά οικιστικών ακινήτων περνά μια περίοδο δυναμικών αλλαγών και μετασχηματισμού. Στη Globihome αναλύουμε τις καλύτερες χώρες για επενδύσεις σε ακίνητα. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία από την έκθεση της Mordor Intelligence, το μέγεθος αυτού του τομέα εκτιμάται στα εντυπωσιακά 2,04 τρισεκατομμύρια USD το 2025, με πρόβλεψη αύξησης σε 2,54 τρισεκατομμύρια USD έως το 2030, με μέσο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης (CAGR) στο 4,5%.

Η αγορά ακινήτων σε κάθε χώρα της Ευρώπης διαφέρει μεταξύ τους. Σε ορισμένες χώρες ακόμη μπορείτε να βρείτε φθηνά ακίνητα στην Ευρώπη. Για τους επενδυτές, τους κατασκευαστές και τους υποψήφιους αγοραστές, είναι καθοριστικό να κατανοήσουν τις τρέχουσες τάσεις και τις μελλοντικές κατευθύνσεις ανάπτυξης. Σε αυτό το άρθρο θα βρείτε αναλύσεις από τη Globihome καθώς και δεδομένα από διεθνείς εκθέσεις Deloitte, Eurostat, Bankier και Mordor Intelligence.

Πού αυξάνονται οι τιμές ακινήτων στην Ευρώπη και πού πέφτουν;

Η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων κατά τα έτη 2023-2024 χαρακτηρίστηκε από σημαντικές διαφορές ως προς το ρυθμό αύξησης των τιμών. Σύμφωνα με στοιχεία της 13ης έκδοσης της έκθεσης Deloitte Property Index - Overview of European Residential Markets, ορισμένες χώρες σημείωσαν θεαματικές αυξήσεις, ενώ άλλες κατέγραψαν πτώση.

Η έκθεση της Deloitte δείχνει ότι το 2023 οι τιμές ακινήτων αυξήθηκαν σε 15 από τις 24 εξεταζόμενες χώρες, γεγονός που επιβεβαιώνει τη γενική ανοδική τάση της ευρωπαϊκής αγοράς κατοικίας παρά τις οικονομικές προκλήσεις.

Αύξηση τιμών ακινήτων στην Ευρώπη:

• Ουγγαρία: αύξηση κατά 13,3%
• Πολωνία: αύξηση κατά 12,1%
• Πορτογαλία: αύξηση κατά 11,5%
• Τσεχία: αύξηση κατά 9,3%

Πού πέφτουν οι τιμές των ακινήτων;

• Ιταλία: μείωση κατά 10,7%
• Ισραήλ: μείωση κατά 4,6%
• Δανία: μείωση κατά 3,8%
• Νορβηγία: μείωση κατά 3,5%

Αν κοιτάξουμε τη δυναμική σε τοπικά νομίσματα, που δίνει καλύτερη εικόνα των πραγματικών μεταβολών, η μεγαλύτερη αύξηση τιμών στα νέα διαμερίσματα σημειώθηκε στην Ουγγαρία (+10,56%), τη Νορβηγία (+9,05%) και την Πολωνία (+7,94%). Αντίθετα, τις μεγαλύτερες πτώσεις στις τιμές συναλλαγών σε τοπικό νόμισμα σημείωσαν η Δανία (-3,61%) και το Ηνωμένο Βασίλειο (-3,29%).

Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat για το γ’ τρίμηνο 2024 επιβεβαιώνουν περαιτέρω αύξηση των τιμών σε πολλές χώρες της ΕΕ. Στην Πολωνία, οι τιμές ακινήτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 14,4% σε ετήσια βάση, που είναι η δεύτερη υψηλότερη αύξηση στην ΕΕ-27. Υψηλότερη αύξηση κατεγράφη μόνο στη Βουλγαρία (16,5%). Την ίδια περίοδο η μέση αύξηση στις χώρες της ΕΕ-27 ήταν 6,5% και στη ζώνη του ευρώ 4,1%.

Μέσες τιμές ακινήτων στις χώρες της Ευρώπης

Η ανάλυση των μέσων τιμών συναλλαγών για νέα σπίτια το 2024 δείχνει σημαντικές διαφορές μεταξύ των ευρωπαϊκών χωρών. Παρακάτω παρουσιάζουμε μια σύγκριση τιμών σε EUR ανά τετραγωνικό μέτρο.

Οι υψηλότερες τιμές ακινήτων στην Ευρώπη:

• Ισραήλ: 5439 EUR/m²
• Αυστρία: 4920 EUR/m²
• Γερμανία: 4700 EUR/m²
• Γαλλία: 4538 EUR/m²
• Ολλανδία: 4266 EUR/m²

Μέσες τιμές ακινήτων στην Ευρώπη:

• Ισπανία: 2745 EUR/m²
• Ουγγαρία: 2605 EUR/m²
• Σλοβενία: 2610 EUR/m²
• Πολωνία: 2219 EUR/m²
• Κροατία: 2246 EUR/m²
• Ιταλία: 2118 EUR/m²

Οι χαμηλότερες τιμές ακινήτων στην Ευρώπη:

• Βοσνία και Ερζεγοβίνη: 1315 EUR/m²
• Ελλάδα: 1463 EUR/m²
• Ρουμανία: 1504 EUR/m²

Η ακριβότερη πόλη στην Ευρώπη όσον αφορά την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο νέου διαμερίσματος είναι το Παρίσι, όπου η μέση τιμή αγγίζει τα 14 900 EUR/m². Δεύτερο στη σειρά είναι το Τελ Αβίβ (13 886 EUR/m²), ακολουθούμενο από το Μόναχο (10 900 EUR/m²).

Διαθεσιμότητα κατοικιών στις ευρωπαϊκές χώρες

Παρά την άνοδο των τιμών σε ορισμένες χώρες, η αγοραστική δύναμη των κατοίκων διαφέρει σημαντικά μεταξύ των κρατών της Ευρώπης. Ο δείκτης διαθεσιμότητας κατοικιών, που εκφράζεται ως ο αριθμός των μέσων ετήσιων μεικτών μισθών που απαιτούνται για την αγορά κατοικίας 70 m², αποκαλύπτει μεγάλες διαφορές σύμφωνα με τα στοιχεία της έκθεσης της Deloitte:

• Τσεχία: 13,3 μέσοι ετήσιοι μισθοί (η πιο δύσκολα προσβάσιμη)
• Σλοβακία: 12,7 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Ισραήλ: 10,2 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Ιρλανδία: 10,2 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Ουγγαρία: 10,2 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Σερβία: 9,8 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Γαλλία: 9,8 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Κροατία: 8,3 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Πολωνία: 7,9 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Βοσνία και Ερζεγοβίνη: 7,7 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Ολλανδία: 7,2 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Ηνωμένο Βασίλειο: 7,2 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Σλοβενία: 6,9 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Ελλάδα: 6,8 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Ρουμανία: 6,8 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Ιταλία: 5,3 μέσοι ετήσιοι μισθοί
• Νορβηγία: 4,8 μέσοι ετήσιοι μισθοί (η καλύτερη προσβασιμότητα)
• Δανία: 4,7 μέσοι ετήσιοι μισθοί

Στην Τσεχία, ο μέσος πολίτης χρειάζεται έως και 13,3 μέσους ετήσιους ακαθάριστους μισθούς για να αγοράσει ένα τυπικό νέο διαμέρισμα 70 τ.μ. – το χειρότερο αποτέλεσμα σε όλη την Ευρώπη.

Πού στην Ευρώπη χτίζονται τα περισσότερα διαμερίσματα;

Από τα πιο πρόσφατα στοιχεία της έκθεσης της Deloitte προκύπτει ότι Η Γαλλία, η Γερμανία και η Πολωνία βρίσκονται στην κορυφή των χωρών με τον μεγαλύτερο αριθμό νεόδμητων κατοικιών. ως προς τον αριθμό κατοικιών που παραδίδονται προς χρήση ανά 1.000 κατοίκους, η Ιρλανδία είναι επικεφαλής στην Ευρώπη, ακολουθούμενη από το Ισραήλ και την Πολωνία. Αυτές οι τρεις χώρες κυριαρχούν ξεκάθαρα στην Ευρώπη όσον αφορά την ένταση της νέας οικιστικής δόμησης.

Πόσες ακίνητες περιουσίες κατασκευάζονται στην Ευρώπη:

• Ιρλανδία: 6,19 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους
• Ισραήλ: 5,88 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους
• Πολωνία: 5,86 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους

Όσον αφορά τον απόλυτο αριθμό κατοικιών που παραδόθηκαν το 2023, κυριάρχησαν:

• Γαλλία: πάνω από 373 χιλ. κατοικίες
• Γερμανία: 245 χιλ. κατοικίες
• Πολωνία: πάνω από 220 χιλ. κατοικίες

Πού υπάρχουν φθηνά ακίνητα στην Ευρώπη;

Η έκθεση του Πολωνικού Ινστιτούτου Οικονομικών για το 4ο τρίμηνο του 2024 παρουσιάζει τις διακυμάνσεις των τιμών κατοικιών στις μεγάλες πόλεις της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης:

• Πράγα (Τσεχία): 5,6 χιλ. EUR/m² - η ακριβότερη πόλη
• Μπρνο (Τσεχία): 4,6 χιλ. EUR/m²
• Βαρσοβία (Πολωνία): 4,3 χιλ. EUR/m²

Το τέταρτο τρίμηνο του 2024, η αγορά ακινήτων στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη παρουσίασε σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών, με την Πολωνία και την Τσεχία να ξεχωρίζουν έναντι άλλων χωρών. Στο Γκντανσκ, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 14% ετησίως, ενώ παρόμοια αύξηση παρατηρήθηκε και στις τσέχικες πόλεις Πλζεν και Μπρνο (13%). Διψήφιες αυξήσεις σημειώθηκαν επίσης στη Βαρσοβία, τη Μπρατισλάβα, την Πράγα και το Λίμπερετς. Την ίδια περίοδο, η Εσθονία κατέγραψε τον χαμηλότερο ρυθμό αύξησης τιμών, κοντά στο 1% τόσο στο Ταλίν όσο και στο Ταρτού. Τις υψηλότερες τιμές ακινήτων σημείωσε η Τσεχία, όπου στην Πράγα η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο άγγιξε τις 5,6 χιλ. EUR, ξεπερνώντας τις τιμές στη Βαρσοβία (4,3 χιλ. EUR) και το Μπρνο (4,6 χιλ. EUR). Στη Μπρατισλάβα οι τιμές ξεπέρασαν τις 4 χιλ. EUR/τ.μ., ενώ στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης κυμάνθηκαν μεταξύ 2,2 και 4 χιλ. EUR ανά τετραγωνικό μέτρο.

Τιμές κατοικιών στην Ισπανία

Η Ισπανία αποτελεί σήμερα μία από τις πιο ελκυστικές αγορές ακινήτων στην Ευρώπη, όπως επιβεβαιώνουν τα πιο πρόσφατα στοιχεία επενδύσεων αλλοδαπών στη χώρα.

Σύμφωνα με δεδομένα Registradores de España, το ποσοστό αγορών ακινήτων στην Ισπανία από αλλοδαπούς έφτασε το 14,48%. Μεταξύ των εθνικοτήτων που αγόρασαν πιο συχνά ήταν: Βρετανοί (8,57%), Γερμανοί (6,67%), Ολλανδοί (5,91%), Μαροκινοί (5,30%), Γάλλοι (5,28%), Ρουμάνοι (5,17%) και Ιταλοί (4,76%).

Το μεγαλύτερο ποσοστό συναλλαγών από ξένους παρατηρήθηκε στις Βαλεαρίδες Νήσους (32,8%), στη Βαλένθια (29,6%), στα Κανάρια Νησιά (24,5%), στη Μούρθια (22,8%), στην Καταλονία (16,5%) και στην Ανδαλουσία (14%).

Τα δημοφιλέστερα μέρη στην Ισπανία για επενδύσεις σε ακίνητα:

• Καταλονία
• Βαλένθια
• Μαρμπέγια
• Κόστα Μπλάνκα
• Ανδαλουσία (συμπεριλαμβανομένης της δημοφιλούς Costa del Sol)
• Τενερίφη

Σύμφωνα με τα στοιχεία του τέταρτου τριμήνου του 2024, η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν 2.745 EUR, σημειώνοντας αύξηση 2,4% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο. Είναι σημαντικό ότι οι τιμές αυτές ξεπέρασαν τα επίπεδα του 2007, φτάνοντας νέο ιστορικό ρεκόρ, όντας κατά 12,5% υψηλότερες από την περίοδο αιχμής της προηγούμενης ανοδικής αγοράς ακινήτων. Αυτή η αύξηση οφείλεται τόσο στην αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών, η οποία σημείωσε άνοδο 1,6%, όσο και στις νέες κατοικίες, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3,7%. Η τάση αυτή αντικατοπτρίζει τη σταθερά αυξανόμενη ζήτηση για ακίνητα.

Οι ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι μετά τη ρωσική εισβολή στην Ουκρανία, οι Ισπανοί κατασκευαστές παρατήρησαν αυξημένο ενδιαφέρον για διαμερίσματα από πολίτες της Πολωνίας, της Ουκρανίας και των χωρών της Βαλτικής. Πολλοί αγοραστές από την Κεντρική Ευρώπη υπογραμμίζουν το «κίνητρο ασφάλειας» ως σημαντικό παράγοντα στην αγορά ακινήτου στην Ισπανία.

Συναλλαγές κατοικιών στην Ευρώπη

Το 2023 σημειώθηκε μείωση του αριθμού των συναλλαγών κατοικιών στη συντριπτική πλειονότητα των χωρών της ΕΕ. Σύμφωνα με τα δεδομένα της Eurostat που δημοσιεύτηκαν στην αναφορά, ο αριθμός των συναλλαγών μειώθηκε σε 13 από τις 16 χώρες της ΕΕ για τις οποίες υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία. Τις μεγαλύτερες μειώσεις κατέγραψαν:

• Λουξεμβούργο: -43,3%
• Αυστρία: -26,4%
• Ουγγαρία: -24,5%
• Φινλανδία: -24,5%

Μόνο τρεις χώρες κατέγραψαν αύξηση στον αριθμό των συναλλαγών:

• Κύπρος: +31%
• Πολωνία: +3,9%
• Ιρλανδία: +0,6%

Οι παγκόσμιες συναλλαγές κατοικιών επίσης παρουσίασαν πτώση τα τελευταία χρόνια. Στο δεύτερο τρίμηνο του 2024 εμφανίστηκαν τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης, ωστόσο με συνολικό ποσό 175 δισ. ευρώ τους τελευταίους 12 μήνες, ο όγκος παραμένει κατά 33% χαμηλότερος σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2023.

​Σύμφωνα με την αναφορά "European Residential Markets 2024/2025" που δημοσιεύτηκε από την PATRIZIA, το μερίδιο της Ευρώπης σταθεροποιείται γύρω στο 22% του παγκόσμιου όγκου συναλλαγών, σημειώνοντας μείωση σε σύγκριση με το πάνω από 30% που παρατηρήθηκε κατά την περίοδο 2020-2021, αλλά σημαντική βελτίωση σε σχέση με το χαμηλότερο σημείο του 2023.

Τιμές ακινήτων στην Ευρώπη 2025

Σύμφωνα με τους αναλυτές, το 2025 αναμένεται σταδιακή αύξηση του αριθμού συναλλαγών στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων. Περαιτέρω μειώσεις στα επιτόκια θα πρέπει να μειώσουν την πίεση στον κλάδο και να επαναφέρουν μέτρια αύξηση.

Η διεθνής συμβουλευτική εταιρεία CBRE προβλέπει αύξηση της επενδυτικής δραστηριότητας σε ακίνητα κατά 15% στο Ηνωμένο Βασίλειο και στις υπόλοιπες βασικές ευρωπαϊκές αγορές. Η εταιρεία χαρακτήρισε το 2025 ως «καθοριστική χρονιά» για τον κλάδο των ακινήτων.

Premium ακίνητα στην Ευρώπη

Η εταιρεία Knight Frank στις προβλέψεις της για την αγορά premium ακινήτων το 2025 επισημαίνει Στοκχόλμη, Μαρμπέγια και Μαδρίτη ως ηγέτες της ανάπτυξης. Η εκτιμώμενη αύξηση των τιμών των premium ακινήτων σε αυτές τις τοποθεσίες θα ξεπεράσει το 5%.

Η έκθεση Deloitte Property Index 2024 παρουσιάζει επίσης προβλέψεις για τις αλλαγές στις αγορές κατοικίας στην Ευρώπη. Οι ειδικοί προβλέπουν ότι οι βασικοί τομείς αλλαγών θα αφορούν:

• Προσέγγιση στα κριτήρια ESG (31% των ερωτηθέντων)
• Νομοθεσία σχετικά με την αγορά ενοικίου (25%)
• Κανονισμοί πολεοδομικού σχεδιασμού (25%)
• Ρυθμίσεις για στεγαστικά δάνεια (19%)

Στη γερμανική αγορά προβλέπεται αύξηση της αξίας των συναλλαγών στα 40-42 δισεκατομμύρια ευρώ το 2025, κάτι που θα σημαίνει περαιτέρω αύξηση σε σύγκριση με τα 35 δισεκατομμύρια ευρώ το 2024.

Μεσιτικά γραφεία στην Ευρώπη

Η ευρωπαϊκή αγορά μεσιτικών γραφείων το 2023 είχε την εξής εικόνα σύμφωνα με στοιχεία της Report Linker:

Αριθμός μεσιτικών γραφείων στην Ευρώπη:

• Γαλλία: 64 780
• Ισπανία: 47 220
• Ιταλία: 35 390
• Γερμανία: 32 310

Τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση στον αριθμό μεσιτικών γραφείων κατέγραψε η Πορτογαλία (5,69%).

Σύνοψη

Παρά την επιβράδυνση σε ορισμένες χώρες, οι προβλέψεις για το 2025 δείχνουν σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς, ενισχυμένη από τις αναμενόμενες μειώσεις επιτοκίων.

Για επενδυτές και υποψήφιους αγοραστές, καθοριστικής σημασίας θα είναι οι επόμενες αποφάσεις των κεντρικών τραπεζών σχετικά με τα επιτόκια και η γενική οικονομική κατάσταση στις επιμέρους χώρες. Αν θέλεις να μάθεις λεπτομέρειες για κάποια συγκεκριμένη χώρα, διάβασε τα προτεινόμενα άρθρα μας παρακάτω.