Αγορά ακινήτων στην Ευρώπη: Τιμές, τάσεις και επενδύσεις

Τρέχουσα κατάσταση στην αγορά ακινήτων στην Ευρώπη

Πού να αγοράσετε ακίνητο στην Ευρώπη το 2026; Θα πέσουν οι τιμές των διαμερισμάτων; Η ευρωπαϊκή αγορά κατοικιών περνά μια περίοδο δυναμικών αλλαγών και μετασχηματισμού. Στη Globihome αναλύουμε τις καλύτερες χώρες για επένδυση σε ακίνητα. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα δεδομένα από raportu Mordor Intelligence, το μέγεθος αυτού του τομέα εκτιμάται σε εντυπωσιακά 2,04 τρισεκατομμύρια USD το 2025, με πρόβλεψη αύξησης σε 2,54 τρισεκατομμύρια USD έως το 2030, με μέσο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης (CAGR) στο 4,5%.

Η αγορά ακινήτων στις επιμέρους ευρωπαϊκές χώρες διαφέρει μεταξύ της. Σε ορισμένες χώρες μπορεί ακόμη να βρει κανείς φθηνά ακίνητα στην Ευρώπη. Για τους επενδυτές, τους αναπτυξιακούς φορείς και τους δυνητικούς αγοραστές, καθοριστική σημασία έχει η κατανόηση των τρεχουσών τάσεων και των μελλοντικών κατευθύνσεων ανάπτυξης. Σε αυτό το άρθρο θα βρείτε δικές μας αναλύσεις της Globihome καθώς και δεδομένα από διεθνείς εκθέσεις των Deloitte, Eurostat, Bankier και Mordor Intelligence.

Πού οι τιμές ακινήτων στην Ευρώπη αυξάνονται και πού μειώνονται;

Η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων την περίοδο 2023-2024 χαρακτηρίστηκε από σημαντική διαφοροποίηση ως προς τον ρυθμό αύξησης των τιμών. Σύμφωνα με τα δεδομένα της 13ης έκδοσης της έκθεσης Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, ορισμένες χώρες κατέγραψαν θεαματικές αυξήσεις, ενώ άλλες σημείωσαν μειώσεις.

Η έκθεση της Deloitte δείχνει ότι το 2023 οι τιμές ακινήτων αυξήθηκαν σε 15 από τις 24 εξεταζόμενες χώρες, γεγονός που επιβεβαιώνει τη γενική ανοδική τάση στην ευρωπαϊκή αγορά κατοικιών παρά τις οικονομικές προκλήσεις.

Αύξηση των τιμών ακινήτων στην Ευρώπη:

• Ουγγαρία: αύξηση κατά 13,3%
• Πολωνία: αύξηση κατά 12,1%
• Πορτογαλία: αύξηση κατά 11,5%
• Τσεχία: αύξηση κατά 9,3%

Πού οι τιμές ακινήτων μειώνονται;

• Ιταλία: μείωση κατά 10,7%
• Ισραήλ: μείωση κατά 4,6%
• Δανία: μείωση κατά 3,8%
• Νορβηγία: μείωση κατά 3,5%

Κοιτάζοντας τη δυναμική στα τοπικά νομίσματα, που δίνει καλύτερη εικόνα των πραγματικών αλλαγών, τη μεγαλύτερη άνοδο στις τιμές των νέων διαμερισμάτων κατέγραψαν η Ουγγαρία (+10,56%), η Νορβηγία (+9,05%) και η Πολωνία (+7,94%). Αντίθετα, οι μεγαλύτερες μειώσεις στις τιμές συναλλαγών στο τοπικό νόμισμα σημειώθηκαν στη Δανία (-3,61%) και στη Μεγάλη Βρετανία (-3,29%).

Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat για το γ΄ τρίμηνο του 2024 επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών σε πολλές χώρες της ΕΕ. Στην Πολωνία οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 14,4% σε ετήσια βάση, γεγονός που αποτελεί τη δεύτερη υψηλότερη αύξηση στην ΕΕ-27. Υψηλότερη αύξηση καταγράφηκε μόνο στη Βουλγαρία (16,5%). Την ίδια περίοδο η μέση αύξηση των τιμών στις χώρες της ΕΕ-27 ανήλθε σε 6,5%, ενώ στη ζώνη του ευρώ σε 4,1%.

Μέσες τιμές ακινήτων στις χώρες της Ευρώπης

Η ανάλυση των μέσων τιμών συναλλαγών των νέων κατοικιών το 2024 δείχνει σημαντικές διαφορές μεταξύ των επιμέρους ευρωπαϊκών χωρών. Παρακάτω παρουσιάζουμε τη σύγκριση των τιμών σε EUR ανά τετραγωνικό μέτρο.

Οι υψηλότερες τιμές ακινήτων στην Ευρώπη:

• Ισραήλ: 5439 EUR/m²
• Αυστρία: 4920 EUR/m²
• Γερμανία: 4700 EUR/m²
• Γαλλία: 4538 EUR/m²
• Ολλανδία: 4266 EUR/m²

Μέσες τιμές ακινήτων στην Ευρώπη:

• Ισπανία: 2745 EUR/m²
• Ουγγαρία: 2605 EUR/m²
• Σλοβενία: 2610 EUR/m²
• Πολωνία: 2219 EUR/m²
• Κροατία: 2246 EUR/m²
• Ιταλία: 2118 EUR/m²

Οι χαμηλότερες τιμές ακινήτων στην Ευρώπη:

• Βοσνία και Ερζεγοβίνη: 1315 EUR/m²
• Ελλάδα: 1463 EUR/m²
• Ρουμανία: 1504 EUR/m²

Η ακριβότερη πόλη στην Ευρώπη ως προς την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο νέου διαμερίσματος είναι το Παρίσι, όπου η μέση τιμή φτάνει τα 14 900 EUR/m². Ακολουθεί το Τελ Αβίβ (13 886 EUR/m²), και μετά το Μόναχο (10 900 EUR/m²).

Προσβασιμότητα κατοικιών στις ευρωπαϊκές χώρες

Παρά την άνοδο των τιμών σε ορισμένες χώρες, η αγοραστική δύναμη των κατοίκων διαφέρει σημαντικά μεταξύ των επιμέρους χωρών της Ευρώπης. Ο δείκτης προσβασιμότητας κατοικιών, εκφρασμένος ως ο αριθμός των μέσων ετήσιων ακαθάριστων μισθών που απαιτούνται για την αγορά ενός διαμερίσματος επιφάνειας 70 m², δείχνει μεγάλη διαφοροποίηση σύμφωνα με τα δεδομένα της έκθεσης Deloitte:

• Τσεχία: 13,3 μέσων ετήσιων μισθών (η δυσκολότερη πρόσβαση)
• Σλοβακία: 12,7 μέσων ετήσιων μισθών
• Ισραήλ: 10,2 μέσων ετήσιων μισθών
• Ιρλανδία: 10,2 μέσων ετήσιων μισθών
• Ουγγαρία: 10,2 μέσων ετήσιων μισθών
• Σερβία: 9,8 μέσων ετήσιων μισθών
• Γαλλία: 9,8 μέσων ετήσιων μισθών
• Κροατία: 8,3 μέσων ετήσιων μισθών
• Πολωνία: 7,9 μέσων ετήσιων μισθών
• Βοσνία και Ερζεγοβίνη: 7,7 μέσων ετήσιων μισθών
• Ολλανδία: 7,2 μέσων ετήσιων μισθών
• Ηνωμένο Βασίλειο: 7,2 μέσων ετήσιων μισθών
• Σλοβενία: 6,9 μέσων ετήσιων μισθών
• Ελλάδα: 6,8 μέσων ετήσιων μισθών
• Ρουμανία: 6,8 μέσων ετήσιων μισθών
• Ιταλία: 5,3 μέσων ετήσιων μισθών
• Νορβηγία: 4,8 μέσων ετήσιων μισθών (η καλύτερη προσιτότητα)
• Δανία: 4,7 μέσων ετήσιων μισθών

Στην Τσεχία, ο μέσος πολίτης χρειάζεται έως και 13,3 μέσους ετήσιους ακαθάριστους μισθούς για να αγοράσει ένα τυπικό νέο διαμέρισμα επιφάνειας 70 m² - αυτό είναι το χειρότερο αποτέλεσμα σε ολόκληρη την Ευρώπη.

Πού χτίζονται τα περισσότερα διαμερίσματα στην Ευρώπη;

Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της έκθεσης Deloitte δείχνουν ότι Η Γαλλία, η Γερμανία και η Πολωνία βρίσκονται στην κορυφή των χωρών με τον μεγαλύτερο αριθμό νεόδμητων διαμερισμάτων. σε όρους αριθμού διαμερισμάτων που παραδίδονται προς χρήση ανά 1000 κατοίκους, ηγέτης στην Ευρώπη είναι η Ιρλανδία, ακριβώς μπροστά από το Ισραήλ και την Πολωνία. Αυτές οι τρεις χώρες κυριαρχούν σαφώς στην Ευρώπη όσον αφορά την ένταση της νέας οικιστικής οικοδομικής δραστηριότητας.

Πόσα ακίνητα κατασκευάζονται στην Ευρώπη:

1. Ιρλανδία: 6,19 κατοικίες ανά 1000 κατοίκους
2. Ισραήλ: 5,88 κατοικίες ανά 1000 κατοίκους
3. Πολωνία: 5,86 κατοικίες ανά 1000 κατοίκους

Όσον αφορά τον απόλυτο αριθμό των κατοικιών που παραδόθηκαν προς χρήση το 2023, πρωτοστάτησαν:

1. Γαλλία: πάνω από 373 χιλ. κατοικίες
2. Γερμανία: 245 χιλ. κατοικίες
3. Πολωνία: πάνω από 220 χιλ. κατοικίες

Πού υπάρχουν φθηνά ακίνητα στην Ευρώπη;

Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku παρουσιάζει τη διαφοροποίηση των τιμών των διαμερισμάτων σε μεγάλες πόλεις της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης:

1. Πράγα (Τσεχία): 5,6 χιλ. EUR/μ² - η ακριβότερη πόλη
2. Μπρνο (Τσεχία): 4,6 χιλ. EUR/μ²
3. Βαρσοβία (Πολωνία): 4,3 χιλ. EUR/μ²

Το τέταρτο τρίμηνο του 2024 η αγορά ακινήτων στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη κατέγραψε σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των διαμερισμάτων, με την Πολωνία και την Τσεχία να ξεχωρίζουν σε σύγκριση με άλλες χώρες. Στο Γκντανσκ οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 14% σε ετήσια βάση, όπως επίσης και στις τσεχικές πόλεις Πλζεν και Μπρνο, όπου καταγράφηκε αύξηση 13%. Διψήφιες αυξήσεις παρατηρήθηκαν επίσης στη Βαρσοβία, τη Μπρατισλάβα, την Πράγα και το Λίμπερετς. Την ίδια περίοδο η Εσθονία κατέγραψε τη βραδύτερη αύξηση τιμών, γύρω στο 1% τόσο στο Ταλίν όσο και στο Τάρτου. Οι υψηλότερες τιμές ακινήτων καταγράφηκαν στην Τσεχία, όπου στην Πράγα η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν 5,6 χιλ. EUR, ξεπερνώντας τις τιμές στη Βαρσοβία (4,3 χιλ. EUR) και το Μπρνο (4,6 χιλ. EUR). Στη Μπρατισλάβα οι τιμές ξεπέρασαν τα 4 χιλ. EUR ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης οι τιμές κυμαίνονταν μεταξύ 2,2-4 χιλ. EUR ανά τετραγωνικό μέτρο.

Οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ισπανία

Η Ισπανία είναι σήμερα μία από τις πιο ελκυστικές αγορές ακινήτων στην Ευρώπη, γεγονός που επιβεβαιώνουν τα πιο πρόσφατα στοιχεία για τις επενδύσεις αλλοδαπών στη χώρα αυτή.

Σύμφωνα με τα δεδομένα Registradores de España, το ποσοστό αγορών ακινήτων στην Ισπανία από αλλοδαπούς ανήλθε σε 14,48%. Μεταξύ των εθνικοτήτων που αγόρασαν συχνότερα συγκαταλέγονται: οι Βρετανοί (8,57%), οι Γερμανοί (6,67%), οι Ολλανδοί (5,91%), οι Μαροκινοί (5,30%), οι Γάλλοι (5,28%), οι Ρουμάνοι (5,17%) και οι Ιταλοί (4,76%).

Το υψηλότερο ποσοστό συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν από αλλοδαπούς καταγράφηκε στις Βαλεαρίδες (32,8%), στη Βαλένθια (29,6%), στα Κανάρια Νησιά (24,5%), στη Μούρθια (22,8%), στην Καταλονία (16,5%) και στην Ανδαλουσία (14%).

Οι πιο δημοφιλείς περιοχές της Ισπανίας για επενδύσεις σε ακίνητα:

• Καταλονία
• Βαλένθια
• Μαρμπέγια
• Costa Blanca
• Ανδαλουσία (συμπεριλαμβανομένης της δημοφιλούς Costa del Sol)
• Τενερίφη

Σύμφωνα με τα στοιχεία του τέταρτου τριμήνου του 2024, η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ανήλθε σε 2745 EUR, σημειώνοντας αύξηση 2,4% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο. Σημαντικό είναι ότι οι τιμές αυτές ξεπέρασαν τα επίπεδα του 2007, φτάνοντας νέο ιστορικό ρεκόρ, όντας 12,5% υψηλότερες από ό,τι στην κορύφωση της προηγούμενης ανοδικής φάσης της αγοράς ακινήτων. Η αύξηση αυτή τροφοδοτήθηκε τόσο από την αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών, η οποία κατέγραψε άνοδο 1,6%, όσο και από την αγορά νέων κατοικιών, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3,7%. Η τάση αυτή αντανακλά την αυξανόμενη ζήτηση για ακίνητα.

Οι ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι μετά τη ρωσική εισβολή στην Ουκρανία, οι Ισπανοί κατασκευαστές παρατήρησαν αυξημένο ενδιαφέρον για διαμερίσματα από πολίτες της Πολωνίας, της Ουκρανίας και των χωρών της Βαλτικής. Πολλοί αγοραστές από την Κεντρική Ευρώπη αναφέρουν το «κίνητρο ασφάλειας» ως σημαντικό παράγοντα κατά την αγορά ακινήτου στην Ισπανία.

Συναλλαγές κατοικιών στην Ευρώπη

Το 2023 έφερε μείωση του αριθμού των συναλλαγών κατοικιών στις περισσότερες χώρες της ΕΕ. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat που δημοσιεύθηκαν στην έκθεση, ο αριθμός των συναλλαγών μειώθηκε σε 13 από τις 16 χώρες της ΕΕ για τις οποίες υπάρχουν διαθέσιμα δεδομένα. Οι μεγαλύτερες μειώσεις καταγράφηκαν σε:

• Λουξεμβούργο: -43,3%
• Αυστρία: -26,4%
• Ουγγαρία: -24,5%
• Φινλανδία: -24,5%

Μόνο τρεις χώρες κατέγραψαν αύξηση στον αριθμό των συναλλαγών:

• Κύπρος: +31%
• Πολωνία: +3,9%
• Ιρλανδία: +0,6%

Οι παγκόσμιες συναλλαγές κατοικιών κατέγραψαν επίσης μειώσεις τα τελευταία χρόνια. Το δεύτερο τρίμηνο του 2024 εμφανίστηκαν τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης, ωστόσο με συνολικό ποσό 175 δισ. ευρώ μέσα στους τελευταίους 12 μήνες, ο όγκος παραμένει κατά 33% χαμηλότερος από ό,τι στο δεύτερο τρίμηνο του 2023.

​Σύμφωνα με την έκθεση "European Residential Markets 2024/2025" που δημοσιεύθηκε από την PATRIZIA, το μερίδιο της Ευρώπης σταθεροποιείται σε περίπου 22% του παγκόσμιου όγκου συναλλαγών, γεγονός που αποτελεί μείωση σε σύγκριση με πάνω από 30% την περίοδο 2020-2021, αλλά σημαντική βελτίωση σε σχέση με το χαμηλότερο σημείο του 2023.

Τιμές ακινήτων στην Ευρώπη 2026

Σύμφωνα με τους αναλυτές, το 2026 μπορεί να αναμένεται σταδιακή αύξηση του αριθμού των συναλλαγών στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων. Οι περαιτέρω μειώσεις των επιτοκίων θα πρέπει να μετριάσουν τις πιέσεις στον τομέα και να επαναφέρουν τη μέτρια ανάπτυξη.

Η διεθνής συμβουλευτική εταιρεία CBRE προβλέπει αύξηση της επενδυτικής δραστηριότητας στα ακίνητα κατά 15% στο Ηνωμένο Βασίλειο και σε άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές. Η εταιρεία χαρακτήρισε το 2025 ως «καθοριστική» χρονιά για τον τομέα των ακινήτων.

Ακίνητα premium στην Ευρώπη

Οργανισμός Knight Frank στις προβλέψεις του για τα ακίνητα premium για το 2025 επισημαίνει Στοκχόλμη, Μαρμπέγια και Μαδρίτη ως ηγέτες της ανάπτυξης. Η εκτιμώμενη αύξηση των τιμών των ακινήτων premium σε αυτές τις τοποθεσίες ξεπέρασε το 5%.

Η έκθεση Deloitte Property Index 2024 παρουσιάζει επίσης προβλέψεις για τις μεταβολές στις αγορές κατοικίας στην Ευρώπη. Οι ειδικοί προβλέπουν ότι οι βασικοί τομείς αλλαγών θα αφορούν:

• Προσέγγιση στα κριτήρια ESG (31% των ερωτηθέντων)
• Νομοθεσία σχετικά με την αγορά μίσθωσης (25%)
• Πολεοδομικοί κανονισμοί (25%)
• Κανονισμοί σχετικά με τα στεγαστικά δάνεια (19%)

Στη γερμανική αγορά προβλέπεται αύξηση της αξίας των συναλλαγών σε 40-42 δισεκατομμύρια ευρώ το 2026, κάτι που θα σήμαινε περαιτέρω άνοδο σε σύγκριση με τα 35 δισεκατομμύρια ευρώ το 2024.

Κτηματομεσιτικά γραφεία στην Ευρώπη

Η ευρωπαϊκή αγορά κτηματομεσιτικών γραφείων το 2023 διαμορφωνόταν ως εξής σύμφωνα με τα δεδομένα Report Linker:

Αριθμός κτηματομεσιτικών γραφείων στην Ευρώπη:

• Γαλλία: 64 780
• Ισπανία: 47 220
• Ιταλία: 35 390
• Γερμανία: 32 310

Τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση στον αριθμό των κτηματομεσιτικών γραφείων κατέγραψε η Πορτογαλία (5,69%).

Σύνοψη

Παρά την επιβράδυνση σε ορισμένες χώρες, οι προβλέψεις για το 2026 δείχνουν σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς, υποστηριζόμενη από τις αναμενόμενες μειώσεις των επιτοκίων.

Για τους επενδυτές και τους δυνητικούς αγοραστές καθοριστική σημασία θα έχουν οι περαιτέρω αποφάσεις των κεντρικών τραπεζών σχετικά με τα επιτόκια και η γενική οικονομική κατάσταση σε επιμέρους χώρες. Αν θέλετε να μάθετε λεπτομέρειες για μια συγκεκριμένη χώρα, δείτε τα προτεινόμενα άρθρα μας παρακάτω.