Ghid imobiliar Dubai: cumpără fără taxe și obține Golden Visa

Merită să cumperi un apartament în Dubai în 2026? Cât costă o proprietate în Emirate? Cum se obține Golden Visa prin achiziția unui apartament? Care este randamentul investiției? Acestea sunt întrebările pe care și le pune orice investitor potențial interesat de piața imobiliară din Emiratele Arabe Unite.

Piața imobiliară din Dubai trăiește un boom record, atrăgând investitori din întreaga lume interesați de achiziționării unei proprietăți în Dubai, atât în segmentul apartamentelor de vânzare, precum și vile în Dubai. Potrivit celor mai recente date ale Dubai Land Department (DLD), în primele șase luni ale anului 2025 s-au înregistrat aproximativ 94 000 de tranzacții imobiliare cu o valoare totală de 262,7 miliarde AED (aproximativ 71,5 miliarde USD), ceea ce reprezintă o creștere de 40% an la an. În opinia noastră Dubai rămâne unul dintre cele mai dinamice piețe imobiliare din lume, oferind o combinație unică ratelor ridicate de rentabilitate (ROI), lipsa impozitelor, precum și posibilitatea obținerii vizei de rezidență pe termen lung Golden Visa.

În 2024 prețurile apartamentelor din Dubai au crescut cu 20% an la an, atingând o valoare medie de 1597 AED pe picior pătrat, conform raportului Deloitte. La rândul său, conform Knight Frank, mediile prețurilor proprietăților rezidențiale din Dubai au atins un nivel record de 1685 AED (459 USD) pe picior pătrat în al patrulea trimestru al anului 2024, depășind cu 13,3% vârful anterior din 2014. Dubai Land Department a înregistrat în 2024 peste 169 000 de tranzacții de vânzare a proprietăților, cu o valoare totală de 488 miliarde AED, din care 67% au reprezentat proprietăți de pe piața secundară din Dubai, iar 33% proprietăți off-plan adesea alese de investitori datorită planurilor flexibile de plată și a potențialului ridicat de creștere a valorii.

La Globihome, urmărind tendințele globale de investiții, observăm că apartamentele din Dubai și apartamentele de lux din Dubai atrag tot mai mulți clienți, care apreciază nu doar lipsa impozitului pe venit din chirii, lipsa impozitului pe câștiguri de capital, dar și stabilitate politică, infrastructură dezvoltată și ușurința cumpărării proprietăților de către străini în Dubai.

Toate datele se bazează pe surse oficiale: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings și pe analizele proprii Globihome. La sfârșitul articolului oferim contactul unui agent imobiliar profesionist și recomandat de noi agent imobiliar din Dubai, care te va susține în fiecare etapă dacă dorești să cumperi o proprietate în Dubai.

De ce merită să cumperi o proprietate în Dubai în 2026?

Este rentabilă o investiție în imobiliare în Dubai? Merită să cumperi un apartament în Dubai ca investiție? Acestea sunt întrebări fundamentale pe care le auzim de la cititorii Globihome în fiecare zi. Răspunsul este: DA! De ce? În primul rând pentru că investiția în imobiliare în Dubai se remarcă pe piața globală printr-un climat fiscal excepțional. Emiratele Arabe Unite nu impun impozit pe venit pentru persoanele fizice, impozit pe proprietate sau impozit pe câștigurile de capital, ceea ce înseamnă că toate veniturile din chirii și câștigul din vânzare rămân în buzunarul investitorului. În același timp trebuie să ții cont de taxa de înregistrare, despre care vom scrie în continuarea articolului.

Lipsa impozitelor – Cel mai mare avantaj al investițiilor în EAU

Dubai oferă unul dintre cele mai atractive sisteme fiscale pentru investitorii imobiliari din lume:

• 0% impozit pe proprietate – nu plătești taxa anuală pe proprietate
• 0% impozit pe venit – fără impozit pe venit (PIT) pentru veniturile din chirii
• 0% impozit pe câștigurile de capital – vânzarea proprietății nu generează obligații fiscale
• 0% impozit pe succesiune – moștenirea proprietăților scutită de impozitare

Singura taxă semnificativă este taxa unică de înregistrare DLD în valoare de 4% din valoarea proprietății la cumpărare.

Randamente ridicate ale investiției – care este ROI în Dubai?

Conform datelor din 2025, randamentul mediu al investiției în Dubai este de 6-8% pe an, ceea ce depășește semnificativ alte piețe globale:

• Londra: 2-4% pe an
• New York: 2-4% pe an
• Hong Kong: 2-3% pe an
• Varșovia: 4-5% pe an

Unele cartiere din Dubai oferă randamente chiar mai mari:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% pentru studio, 6- 7% pentru apartamente mai mari
• Al Furjan: 7% pentru studio, 6-7% pentru apartamente
• Arjan: până la 5-8 % pentru unități mici

Golden Visa – Cum să obții viza de rezident în Dubai?

Cumpărând o proprietate în valoare minimă 2 milioane AED (aproximativ 545,000 USD), primești dreptul de a aplica pentru Golden Visa de 10 ani, care oferă:

• Viză de rezident pe termen lung fără nevoie de sponsor
• Posibilitatea de a sponsoriza familia (soț/soție, copii, părinți)
• Dreptul de a lucra și a desfășura activități de afaceri în EAU
• Posibilitatea de a sta în afara EAU mai mult de 6 luni fără a pierde viza
• Posibilitatea de a reînnoi viza după 10 ani

Începând din 2025 există, de asemenea praguri de investiție mai mici:

• 750,000 AED – viză de 2 ani
• 2 milioane AED – Golden Visa pentru 10 ani
• Proprietăți off-plan se califică, de asemenea, pentru viză

Creșterea populației și a cererii pentru închiriere în Dubai

Populația Dubaiului crește cu aproximativ 5% pe an, ajungând la în prezent peste 3,8 milioane de locuitori, iar conform Dubai Urban Master Plan 2040 se preconizează să crească până la 7,8 milioane până în 2040. Această creștere demografică sistematică este alimentată în principal de străini, care reprezintă aproximativ 90% din populația emiratului. Specialiști înalt calificați, antreprenori și persoane cu venituri ridicate aleg Dubaiul datorită mediului fără impozite, calității înalte a vieții, siguranței și accesului la infrastructură de clasă mondială. Fluxul constant de noi rezidenți se traduce printr-o cerere constant ridicată de locuințe, ceea ce stabilizează piața închirierilor și minimizează riscul apartamentelor goale. În plus, în 2024 Dubai a fost vizitat de 18.7 milioane de turiști internaționali, ceea ce alimentează cererea pentru închirieri pe termen scurt.

Prețurile locuințelor în Dubai: Analiză detaliată a pieței 2026

Conform raportului Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", prețurile proprietăților rezidențiale în 2024 au crescut cu 20%, iar chiriile cu 19%. Un avans deosebit de puternic a fost înregistrat în segmentul vilor – 27.9% pe an, în timp ce apartamentele au crescut în valoare cu aproximativ 18%.

Proprietăți de lux Segmentul ultra-luxos cunoaște o adevărată înflorire. În 2024 s-au înregistrat 948 de tranzacții cu proprietăți de lux (peste 15 milioane AED), iar vânzările de proprietăți cu valoare peste 10 milioane AED au atins 7.6 miliarde AED. Dubai a depășit în acest segment orașe precum Londra sau New York.

Cât costă un apartament în Dubai în 2025?

Prețul mediu pe picior pătrat în 2025 este de 1,755 AED (aproximativ 477 USD).

Prețurile medii din 2025, defalcate pe tip de proprietate, sunt următoarele:

• Apartamente: 1,3 milioane AED (aproximativ 354,000 USD)
• Vile: 6,6 milioane AED (aproximativ 1,8 milioane USD)
• Proprietăți comerciale: 2,1 milioane AED (aproximativ 572,000 USD)
• Terenuri: 6,7 milioane AED (aproximativ 1,82 milioane USD)

Un apartament standard cu suprafața de 75 metri pătrați (aproximativ 807 picioare pătrate) costă în medie 1,36 milioane AED (aproximativ 370 000 USD). Prețul mediu al unui apartament pe piața primară este în prezent 1,3 milioane AED (354 000 USD), în timp ce vilele ating în medie 3,54 milioane AED (964 000 USD). Este de subliniat că prețurile variază semnificativ în funcție de locație, tipul proprietății și standardul finisajelor.

Dacă dorești să primești oferte imobiliare actuale adaptate așteptărilor tale, contactează un agent imobiliar pe care îl recomandăm la finalul articolului. Pe blogul nostru Globihome recomandăm numai agenți imobiliari profesioniști și verificați. Facem asta gratuit. Ne pasă de o servire profesională pentru cititorii noștri.

Diapozitivul anteriorDiapozitivul următor

Prețurile proprietăților în cartierele din Dubai

Prețurile proprietăților în Palm Jumeirah

• Studio: de la 1,2 milioane AED (327,000 USD)
• Apartament cu 1 dormitor: de la 2,5 milioane AED (680,000 USD)
• Apartament cu 2 dormitoare: de la 4 milioane AED (1,09 milioane USD)
• Vile: 10-110 milioane AED (2,72 - 30 milioane USD)
• Randament la închiriere: 5-9% (studio cel mai mare randament)

Prețurile proprietăților în Business Bay

• Studio: 800,000 - 1,2 milioane AED (218,000-327,000 USD)
• Apartament cu 1 dormitor: 1,5 - 2,5 milioane AED (408,000-680,000 USD)
• Apartament cu 2 dormitoare: 2,5 - 4 milioane AED (680,000-1,09 milioane USD)
• Apartament cu 3 dormitoare: 4 - 8 milioane AED (1,09-2,18 milioane USD)
• Randament la închiriere: 5- 7.5% (studio cel mai mare)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 milioane AED (191,000-300,000 USD)
• Apartament cu 1 dormitor: 1,3 - 2,2 milioane AED (354,000-600,000 USD)
• Apartament cu 2 dormitoare: 2,2 - 3,8 milioane AED (600,000-1,03 milioane USD)
• Randament la închiriere: 6-7% (studio cel mai mare)

Damac Hills

• Studio: de la 450,000 AED (122,500 USD)
• Apartament cu 1 dormitor: de la 700,000 AED (190,500 USD)
• Apartament cu 2 dormitoare: de la 1,1 milioane AED (300,000 USD)
• Apartament cu 3 dormitoare: de la 1,5 milioane AED (408,000 USD)
• Randamentul închirierii: 6.-7%

Cum să cumperi un apartament în Dubai: Proces pas cu pas

Achiziția unui apartament în Dubai este mult mai simplă decât în multe țări occidentale, iar întregul proces poate dura doar câteva zile pentru proprietățile deja construite.

Pasul 1: Stabilește care este scopul tău în achiziția unui apartament în Dubai

Înainte de a începe căutările, trebuie să stabilești dacă cumperi proprietatea ca:

• Investiție pentru închiriere pe termen lung – venit lunar stabil
• Investiție pentru închiriere pe termen scurt – randament mai mare, dar cerințe de timp mai ridicate
• Apartament propriu – pentru tine și familia ta
• Investiție speculativă – cumpărare în scopul revânzării cu profit (flipping)

Pasul 2: Stabilirea bugetului și a sursei de finanțare

Achiziție în numerar Din observațiile noastre la Globihome, cele mai multe tranzacții în Dubai sunt tranzacții în numerar, ceea ce reflectă avuția cumpărătorilor. Achiziția în numerar elimină necesitatea solicitării unui credit ipotecar și accelerează procesul.

Credit ipotecar în Dubai Străinii pot obține un credit ipotecar în Dubai, însă condițiile sunt mai stricte decât pentru rezidenți:

• Avans pentru non-rezidenți: avans de la 40% din valoarea proprietății pentru proprietăți sub 5 milioane AED
• Avans pentru rezidenți: 20%
• Perioada maximă de creditare: 25 de ani
• Cerințe de venit: Băncile solicită de obicei un venit lunar minim de 15,000-20,000 AED

În primul trimestru al anului 2025 s-au înregistrat 9,300 tranzacții de credite ipotecare pentru proprietăți rezidențiale, ceea ce reprezintă o creștere de 24% an la an. Valoarea totală a acestor tranzacții a atins 20.4 miliarde AED (+46.8% an la an).

Pasul 3: Alegerea locației și tipului de proprietate

Dubai oferă numeroase cartiere unde clienții pot achiziționa proprietăți. Dacă nu cunoști bine Dubaiul, îți recomandăm să discuți despre cartierele individuale cu un profesionist care locuiește zilnic în Dubai. Contactul către o astfel de persoană îl vei găsi gratuit la finalul articolului.

Pasul 4: Alegerea agentului imobiliar

Alegerea unui agent imobiliar profesionist este un pas esențial, mai ales dacă nu locuiești în mod obișnuit în Dubai. Agentul te va ajuta cu:

• Găsirea proprietății potrivite
• Negocierea prețului
• Verificarea documentelor
• Gestionarea procesului de cumpărare

Pasul 5: Verificarea proprietății și due diligence

Înainte de semnarea contractului, efectuează o verificare amănunțită:

• Act de proprietate – verifică dacă vânzătorul este proprietarul legal
• NOC (Certificat de neobiecțiuni) – jeśli nieruchomość ma hipotekę, sprzedający musi uzyskać NOC od banku
• Cheltuieli de întreținere – verifică datoriile restante la cheltuielile de întreținere
• Ejari – contract de închiriere înregistrat (dacă proprietatea este închiriată)
• Stare tehnică – ia în considerare angajarea unui inspector de construcții

Pasul 6: Semnarea contractului

După găsirea proprietății potrivite, părțile semnează un contract cu dezvoltatorul sau cu o persoană fizică ( w przypadku rynku wtórnego).

Contractul include:

• Detalii despre proprietate
• Prețul convenit
• Calendarul plăților
• Condițiile tranzacției
• Penalități pentru întârzieri

Depozit: De obicei 10% din valoarea proprietății pe piața secundară, depozitat într-un cont escrow al unui agent licențiat de RERA.

Pasul 7: Finanțare și plăți

Pentru proprietăți finalizate: Plata se efectuează de obicei în termen de 30-60 de zile de la semnarea contractului.

Dla nieruchomości off-plan: Cele mai populare planuri de plată în 2025 sunt planul 80/20 sau 60/40 sau 50/50. Dimensiunea tranșelor depinde de progresul lucrărilor de construcție, iar dezvoltatorii oferă tot mai des posibilitatea plății în rate fără dobândă.

Pasul 8: Rejestracja w Dubai Land Department (DLD)

După ce plata pentru proprietate a fost finalizată, tranzacția trebuie să fie înregistrată în DLD w ciągu 60 dni. Înregistrarea proprietății la Dubai Land Department este o etapă esențială și finală în transferul de proprietate. Părțile tranzacției (sau împuterniciții lor) trebuie să se prezinte la unul dintre Trustee Centers autorizate sau să folosească serviciul DLD Smart Services pentru înregistrarea electronică. În timpul înregistrării se plătește o taxă de transfer în valoare de 4% din valoarea proprietății, care este de obicei împărțită în părți egale între cumpărător și vânzător, deși acest lucru poate fi negociat.

Pasul 9: Primirea Title Deed

După înregistrarea tranzacției, vei primi:

• Title Deed – document oficial care atestă dreptul de proprietate asupra proprietății, emis de DLD
• e-Certificate – versiune electronică a Title Deed

Title Deed conține:

• Datele proprietarului
• Detalii despre proprietate (localizare, suprafață, tip)
• Numărul parcelei
• Valoarea proprietății

Golden Visa: Viză de rezidență prin investiție imobiliară

Programul Golden Visa în Emiratele Arabe Unite este în prezent una dintre cele mai atractive opțiuni pentru persoanele care plănuiesc investiție imobiliară în Dubai și achiziție pe termen lung achiziție de proprietăți în Dubai în segmentul freehold. Viză de 10 ani Golden Visa Dubai asigură un drept stabil de ședere fără necesitatea unui sponsor emirat sau a unui angajator local, ceea ce o diferențiază de vizele rezidențiale tradiționale legate de angajare. Viza este reînnoibilă la fiecare 10 ani, cu condiția ca investitorul să păstreze o proprietate eligibilă proprietate în Dubai.

Valoarea minimă a investiției necesară pentru obținerea Golden Visa prin investiții imobiliare este de 2 milioane AED (aprox. 545 000 USD). Poate fi o singură proprietate sau un portofoliu de mai multe active, cu condiția ca acestea să se afle în zona freehold în Dubai. Proprietățile pot fi, de asemenea, finanțate prin credit ipotecar, însă în acest caz este necesar NOC (No Objection Certificate) de la bancă, ceea ce este o procedură standard la investițiile în proprietăți premium în Dubai.

Reforma reglementărilor din 2022 a facilitat semnificativ obținerea de către investitori a Golden Visa în EAU, în special pentru persoanele care cumpără proprietăți off-plan în Dubai. În prezent nu există cerința de a plăti 50% din capitalul propriu — este suficient NOC, iar calificarea este determinată de valoarea actuală de piață confirmată de Dubai Land Department (DLD). Este important de menționat că chiar și o proprietate cumpărată acum câțiva ani la un preț mai mic se califică dacă astăzi valoarea sa depășește pragul de 2 mln AED. În cazul proiectelor off-plan în Dubai, viza poate fi acordată când finalizarea construcției depășește 50% sau când dezvoltatorul confirmă plăți în valoare minimă de 2 mln AED.

La cerere sunt necesare, printre altele, pașaportul, o fotografie recentă, Act de proprietate, Emirates ID (dacă este cazul) și documentația care atestă proprietatea imobilului freehold în Dubai.

Costurile obținerii Golden Visa Dubai obejmują m.in.: examen medical (700 AED), Emirates ID valabil 10 ani (1153 AED), taxa de rezidență (2856,75 AED), taxe DLD (4020 AED) și costuri administrative (1155 AED). Costul total al procedurii pentru investitor este de aproximativ 9884,75 AED. Golden Visa permite, de asemenea, sponsorizarea membrilor familiei, inclusiv a copiilor fără limită de vârstă, ceea ce îi sporește atractivitatea pentru persoanele care investesc în proprietăți în Dubai pentru închiriere lub w celach relokacyjnych.

De asemenea, poate apărea o taxă de servicii (service fee), în funcție de compania care ajută la obținerea vizei.

Pentru investitorii cu capital mai mic este disponibilă și viză de investitor de 2 ani în Dubai cu prag minim de 750 000 AED, destinată proprietarilor de proprietăți rezidențiale finalizate. Alternativa este viza de 5 ani Green Residence UAE, adresată antreprenorilor și investitorilor de afaceri, reprezentând un complement flexibil la strategia vizelor atunci când investești în piața imobiliară din Dubai.

Rezumat: Merită să cumperi o proprietate în Dubai în 2026?

Achiziția unei proprietăți în Dubai to unikalne połączenie: wysokich zwrotów z najmu, braku podatków od dochodów, zysków kapitałowych czy własności nieruchomości oraz możliwość uzyskania Golden Visa Dubai de 10 ani. investiție în proprietăți în Dubai jest una dintre cele mai profitabile și sigure strategii pentru investitorii care caută diversificare globală și venit pasiv.

După părerea noastră, la Globihome, factorii cheie ai succesului sunt:

1. Alegerea unei locații potrivite – cartiere precum JVC oferă un randament de 8-9%, în timp ce Downtown Dubai asigură prestigiul

2. Alegerea unui dezvoltator de renume – verifică cine garantează predarea la termen și calitatea ridicată. Dacă ai nevoie de ajutor în acest sens, te poți baza pe expertul pe care îl recomandăm la Globihome. Datele de contact le găsești la sfârșitul articolului.

3. Colaborarea cu un agent profesionist – dacă nu locuiești zilnic în Dubai, apelează la serviciile unui agent imobiliar care este prezent local și te va ajuta cu seriozitate la fiecare etapă a achiziției proprietății.