Porezi na nekretnine u Italiji za strane vlasnike

Italija neprestano privlači međunarodne ulagače i kupce drugih domova zbog načina života, kulture i relativno pristupačnog tržišta nekretnina. U Globihome smatramo da svaka osoba koja kupuje nekretninu u ovoj zemlji treba dobro razumjeti talijanski porezni sustav koji se odnosi na nekretnine.

Bez obzira planiraš li kupiti, prodati ili iznajmljivati nekretninu u Italiji, porezi se mogu primjenjivati u različitim fazama njezina vlasništva. Vlasnici nekretnina koji nisu rezidenti moraju poštovati talijanske porezne propise koji se odnose na vlasništvo nad nekretninama, prihode od najma i kapitalne dobitke.

U ovom članku prikazujemo najvažnije poreze na nekretnine u Italiji za strane vlasnike, uključujući poreze na vlasništvo nad nekretninama, pravila prijavljivanja prihoda od najma i pravila povezana s prodajom.

Porezna rezidentnost i porezi na nekretnine u Italiji

Prije analize različitih poreza važno je razumjeti pravila porezne rezidentnosti.

U Italiji se za porezne svrhe smatraš nerezidentom ako:

• provodiš u Italiji manje od 183 dana godišnje,
• ne održavaš tamo svoje glavno mjesto prebivališta,
• nemaš u toj zemlji glavne gospodarske interese.

Nerezidenti se oporezuju isključivo na prihode koji potječu iz talijanskih izvora, a među njima su:

• prihod od najma nekretnine koja se nalazi u Italiji,
• kapitalni dobici od prodaje talijanske nekretnine.

Samo posjedovanje nekretnine u Italiji ne mora automatski dovesti do obveze plaćanja poreza na dohodak, ali i dalje mogu vrijediti određeni lokalni porezi na nekretnine i obveze izvještavanja.

Porezi na nekretnine u Italiji za strane vlasnike

Vlasnici nekretnina u Italiji obično podliježu dvama glavnim općinskim porezima: IMU i TARI.

Ti porezi vrijede neovisno o državljanstvu vlasnika.

IMU (općinski porez na nekretnine)

IMU (Imposta Municipale Unica) je osnovni porez na nekretnine u Italiji.

Odnosi se uglavnom na:

• druge domove,
• investicijske nekretnine,
• nekretnine u vlasništvu nerezidenata.

Najvažnije značajke IMU:

• plaća se dva puta godišnje (u lipnju i prosincu),
• izračunava se na temelju katastarske vrijednosti nekretnine,
• stope se razlikuju ovisno o općini,
• obično iznose od 0,4% do 1,06%.

Glavno mjesto stanovanja obično je oslobođeno IMU-a, ali budući da strani vlasnici često koriste nekretnine kao kuće za odmor ili investicije, IMU se u njihovu slučaju obično primjenjuje.

TARI (porez na odvoz otpada)

TARI (Tassa sui Rifiuti) je općinski porez namijenjen financiranju odvoza smeća i gospodarenja otpadom.

Njegova visina ovisi o:

• površini nekretnine (u četvornim metrima),
• broju stanara ili korisnika,
• lokalnim općinskim stopama.

Raspored plaćanja razlikuje se ovisno o općini i može obuhvaćati nekoliko rata.

U slučaju dugoročnog najma TARI često izravno plaća najmoprimac. Kod kratkoročnog najma tu obvezu obično snosi vlasnik.

Bez obzira tražite li nekretninu u Italiji za sebe ili za najam, možete pronaći najnovije ponude agenata za nekretnine u našim člancima o konkretnim gradovima u Italiji:

• Nieruchomości Umbria
• Nieruchomości Sansepolcro

Porez na prihode od najma u Italiji

Ako iznajmljujete svoju nekretninu u Italiji — bilo u okviru dugoročnog ili kratkoročnog najma — morate taj prihod prijaviti talijanskim poreznim tijelima. Ovo pravilo vrijedi čak i ako živite izvan Italije.

Vlasnici nekretnina mogu birati između dvaju glavnih poreznih režima.

Cedolare Secca: paušalni porez na prihode od najma

Sustav Cedolare Secca je pojednostavljeni sustav poreza po stopi koji se primjenjuje na prihode od najma stambenih nekretnina.

Porezne stope:

• 21% poreza po stopi za većinu ugovora o najmu stambenih jedinica,
• 26% može se primijeniti u slučajevima koji uključuju više nekretnina iznajmljivanih kratkoročno.

Prednosti Cedolare Secca:

• pojednostavljeno izračunavanje poreza,
• nedostatak regionalnih i općinskih poreza na dohodak,
• oslobođenje od nekih registracijskih pristojbi i biljega povezanih s ugovorom.

Međutim u ovom sustavu nije moguće odbijati troškove, kao što su popravci ili naknade za upravljanje nekretninom.

Standardni porez na dohodak (IRPEF)

Alternativno, prihod od najma može se oporezivati prema standardnom, progresivnom sustavu poreza na dohodak IRPEF.

Trenutačni porezni razredi uključuju:

• 23% do 28 000 eura,
• 35% od 28 001 eura do 50 000 eura,
• 43% iznad 50 000 eura.

U ovom sustavu:

• u načelu se oporezuje 95% prihoda od najma,
• mogu se primijeniti neki odbici i porezne olakšice.

Za neke ulagače koji snose visoke troškove ovaj sustav ponekad može biti povoljniji od paušalnog poreza.

Pravila oporezivanja kratkoročnog najma u Italiji

Ako nekretninu iznajmljujete putem platformi za kratkoročni najam, mogu se primjenjivati posebna pravila.

Platforme ili posrednici mogu biti obvezni zadržati 21% poreza po odbitku od isplata najamnine primljenih od gostiju.

Taj se porez prijavljuje talijanskim poreznim tijelima i može se koristiti kao predujam ili porezni kredit pri podnošenju godišnje porezne prijave.

Prijavljivanje prihoda od najma u Italiji

Nerezidenti koji su vlasnici nekretnina moraju prijavljivati prihode od najma putem talijanskog poreznog obrasca Modello Redditi PF.

Taj postupak obično uključuje:

1. prijavu godišnjeg prihoda od najma,
2. odabir poreznog režima (Cedolare Secca ili IRPEF),
3. uplatu eventualnog dodatnog poreza.

Porezne prijave se obično podnose u godini koja slijedi nakon ostvarivanja prihoda.

Neprijavljivanje prihoda od najma može rezultirati značajnim kaznama, koje mogu premašiti čak i dvostruki iznos neplaćenog poreza.

Dodatni porezi koji se odnose na nekretnine za najam

Ovisno o načinu korištenja nekretnine mogu postojati dodatne lokalne obveze.

Boravišna pristojba (Imposta di Soggiorno)

Mnogi talijanski gradovi zahtijevaju od gostiju koji koriste kratkoročni najam da plate boravišnu pristojbu.

Vlasnici nekretnina ili domaćini moraju:

• naplatiti pristojbu od gostiju,
• prijaviti je i uplatiti općini.

Visina pristojbe razlikuje se ovisno o gradu i vrsti smještaja.

Porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina u Italiji

Pri prodaji nekretnine u Italiji može se primijeniti porez na kapitalnu dobit, ovisno o tome koliko je dugo nekretnina bila u vlasništvu vlasnika.

Pravila koja se odnose na kapitalnu dobit:

• nema poreza na kapitalnu dobit ako je nekretnina bila u vlasništvu dulje od pet godina,
• ako se proda unutar pet godina, može se primijeniti 26% porez na kapitalnu dobit.

Oporezivi prihod izračunava se kao razlika između:

• prodajne cijene,
• izvorne kupovne cijene, zajedno s određenim troškovima kupnje.

Ako razmatrate kupnju nekretnine u drugim zemljama, na našem blogu Globihome možete usporediti nekretnine u Albaniji, Španjolskoj, Grčkoj, Cipru ili Bugarskoj.

Ugovori o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja

Italija ima potpisane ugovore o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja s mnogim zemljama.

Ti ugovori pomažu spriječiti situaciju u kojoj su strani investitori dvaput oporezovani na isti prihod.

Obično:

• prihod od najma oporezuje se u Italiji,
• vlasnik može zatražiti olakšicu ili porezni kredit u svojoj zemlji prebivališta.

Budući da se odredbe ugovora razlikuju od zemlje do zemlje, često se preporučuje savjetovanje s poreznim savjetnikom.

Upravljanje porezima na nekretnine u Italiji

Posjedovanje nekretnine u Italiji zahtijeva pažljivo praćenje lokalnih poreza, obveza izvještavanja i rokova.

Strani vlasnici nekretnina trebali bi čuvati dokumentaciju koja se odnosi na:

• ugovore o najmu,
• ostvarene prihode,
• plaćene poreze,
• troškove povezane s nekretninom.

ItalianTaxes.com

Za svakoga tko planira preseljenje ili kupnju nekretnine u Italiji, profesionalno porezno savjetovanje ključan je element uspješnog ulaska u novu stvarnost.

Prema našem mišljenju u Globihome, smatramo da vrijedi razmotriti ItalianTaxes.com To je digitalna platforma osmišljena kako bi pojednostavila porezno obračunavanje u Italiji za ekspate, nerezidente i osobe koje se vraćaju u Italiju. Povezujući naprednu tehnologiju s individualnom podrškom licenciranih stručnjaka, pomaže korisnicima snalaziti se u poreznim procesima, optimizirati poreznu situaciju i ostati u skladu s propisima.

Porezi na nekretnine u Italiji – Sažetak

Italija je jedna od najpopularnijih destinacija za međunarodne ulagače, koja privlači stilom života, bogatom kulturom i pristupačnim cijenama nekretnina. Međutim, ključ uspjeha svake investicije na Apeninskom poluotoku jest temeljito razumijevanje lokalnog poreznog sustava.

Najvažniji aspekti kojih se mora sjetiti svaki vlasnik nekretnine u Italiji:

• Porezno rezidentstvo: Osobe koje provode u Italiji manje od 183 dana godišnje i ondje nemaju glavne gospodarske interese smatraju se nerezidentima. Oni podliježu oporezivanju samo na dohotke koji potječu iz talijanskih izvora, poput najma ili dobiti od prodaje.
• Porezi na vlasništvo (IMU i TARI): Vlasnici obično plaćaju općinski porez na nekretnine (IMU) – od 0,4% do 1,06% katastarske vrijednosti – te porez za odvoz otpada (TARI), čija visina ovisi o površini prostora i broju stanovnika.
• Najam nekretnina: Prihodi od najma mogu se obračunavati na dva načina: paušalno Cedolare Secca (u pravilu 21%) ili prema progresivnoj stopi IRPEF (od 23% do 43%) . Izbor ovisi o troškovima koje generiraju i broju iznajmljenih objekata.
• Prodaja i kapitalni dobici: Prodaja nekretnine prije isteka 5 godina od kupnje povezana je s obvezom plaćanja 26% poreza na kapitalni dobitak. Nakon 5 godina vlasništva dobit od prodaje obično je oslobođena oporezivanja.
• Izvještajne obveze: Nerezidenti su dužni podnositi godišnju poreznu prijavu na obrascu Modello Redditi PF. Nepodnošenje prijave prihoda može rezultirati strogim novčanim kaznama.