Tendencias clave del mercado inmobiliario en Europa 2025
Tabla de contenidos
Situación actual del mercado inmobiliario en Europa
¿Dónde comprar una propiedad en Europa en 2025? ¿Bajarán los precios de las viviendas? El mercado inmobiliario residencial europeo está atravesando un periodo de cambios dinámicos y transformaciones. En Globihome analizamos los mejores países para invertir en bienes raíces. Según los datos más recientes del informe de Mordor Intelligence, el tamaño de este sector se estima en impresionantes 2,04 billones de dólares para el año 2025, con una previsión de crecimiento a 2,54 billones de dólares para 2030, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 4,5%.
El mercado inmobiliario en los diferentes países de Europa varía considerablemente. En algunos países todavía es posible encontrar inmuebles baratos en Europa. Para los inversores, constructores y compradores potenciales, es crucial entender las tendencias actuales y las direcciones futuras de desarrollo. En este artículo encontrarás análisis propios de Globihome y datos de informes internacionales de Deloitte, Eurostat, Bankier o Mordor Intelligence.
¿Dónde aumentan y dónde disminuyen los precios de las propiedades en Europa?
El mercado inmobiliario europeo en los años 2023-2024 se caracterizó por una notable diversidad en cuanto al ritmo de crecimiento de los precios. Según los datos de la 13ª edición del informe Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, algunos países experimentaron aumentos espectaculares, mientras que otros registraron descensos.
El informe de Deloitte muestra que en 2023 los precios de las propiedades aumentaron en 15 de los 24 países analizados, lo que confirma una tendencia general al alza en el mercado residencial europeo a pesar de los desafíos económicos.
Aumento de los precios de las propiedades en Europa:
- Hungría: aumento del 13,3%
- Polonia: aumento del 12,1%
- Portugal: aumento del 11,5%
- Chequia: aumento del 9,3%
¿Dónde disminuyen los precios de las propiedades?
- Italia: disminución del 10,7%
- Israel: disminución del 4,6%
- Dinamarca: disminución del 3,8%
- Noruega: disminución del 3,5%
Mirando la dinámica en monedas locales, que proporciona una mejor imagen de los cambios reales, el mayor aumento en los precios de las nuevas viviendas se observó en Hungría (+10,56%), Noruega (+9,05%) y Polonia (+7,94%). Por otro lado, las mayores caídas en los precios de transacción en moneda local afectaron a Dinamarca (-3,61%) y el Reino Unido (-3,29%).
Los últimos datos de Eurostat del tercer trimestre de 2024 confirman un continuo aumento de los precios en muchos países de la UE. En Polonia, los precios de las propiedades aumentaron en promedio un 14,4% interanual, que representa el segundo mayor incremento en la UE-27. El mayor aumento se registró solo en Bulgaria (16,5%). En el mismo período, el incremento promedio de precios en los países de la UE-27 fue del 6,5%, y en la zona euro del 4,1%.
Precios promedio de propiedades en países de Europa
El análisis de los precios medios de transacción de nuevas casas en 2024 muestra diferencias significativas entre los distintos países europeos. A continuación, presentamos un resumen de los precios en EUR por metro cuadrado.
Precios de propiedades más altos en Europa:
- Israel: 5439 EUR/m²
- Austria: 4920 EUR/m²
- Alemania: 4700 EUR/m²
- Francia: 4538 EUR/m²
- Países Bajos: 4266 EUR/m²
Precios promedio de propiedades en Europa:
- España: 2745 EUR/m²
- Hungría: 2605 EUR/m²
- Eslovenia: 2610 EUR/m²
- Polonia: 2219 EUR/m²
- Croacia: 2246 EUR/m²
- Italia: 2118 EUR/m²
Precios más bajos de propiedades en Europa:
- Bosnia y Herzegovina: 1315 EUR/m²
- Grecia: 1463 EUR/m²
- Rumania: 1504 EUR/m²
La ciudad más cara en Europa en cuanto al precio por metro cuadrado de nueva vivienda es París, donde el precio promedio alcanza los 14 900 EUR/m². En segundo lugar se encuentra Tel Aviv (13 886 EUR/m²), seguido de Múnich (10 900 EUR/m²).
Disponibilidad de viviendas en los países europeos
A pesar del aumento de precios en algunos países, el poder adquisitivo de los ciudadanos varía considerablemente en los diferentes estados de Europa. El índice de accesibilidad a la vivienda, expresado en el número de salarios anuales brutos necesarios para comprar una vivienda de 70 m², muestra una gran diversidad según los datos del informe de Deloitte:
- Chequia: 13,3 salarios anuales promedio (accesibilidad más difícil)
- Eslovaquia: 12,7 salarios anuales promedio
- Israel: 10,2 salarios anuales promedio
- Irlanda: 10,2 salarios anuales promedio
- Hungría: 10,2 salarios anuales promedio
- Serbia: 9,8 salarios anuales promedio
- Francia: 9,8 salarios anuales promedio
- Croacia: 8,3 salarios anuales promedio
- Polonia: 7,9 salarios anuales promedio
- Bosnia y Herzegovina: 7,7 salarios anuales promedio
- Países Bajos: 7,2 salarios anuales promedio
- Reino Unido: 7,2 salarios anuales promedio
- Eslovenia: 6,9 salarios anuales promedio
- Grecia: 6,8 salarios anuales promedio
- Rumanía: 6,8 salarios anuales promedio
- Italia: 5,3 salarios anuales promedio
- Noruega: 4,8 salarios anuales promedio (mejor accesibilidad)
- Dinamarca: 4,7 salarios anuales promedio
En Chequia, un ciudadano promedio necesita hasta 13,3 salarios anuales brutos para comprar una vivienda nueva estándar de 70 m², siendo este el peor resultado en toda Europa.
¿Dónde se construyen más viviendas en Europa?
Según los datos más recientes del informe de Deloitte, Francia, Alemania y Polonia se encuentran entre los principales países con el mayor número de viviendas nuevas construidas. En cuanto al número de viviendas entregadas por cada 1000 habitantes, Irlanda lidera en Europa, seguida de Israel y Polonia. Estos tres países dominan claramente en Europa en términos de intensidad de la nueva construcción de viviendas.
Cuántas propiedades se construyen en Europa:
- Irlanda: 6,19 unidades por cada 1000 habitantes
- Israel: 5,88 unidades por cada 1000 habitantes
- Polonia: 5,86 unidades por cada 1000 habitantes
En términos del número absoluto de viviendas entregadas en 2023, lideraron:
- Francia: más de 373 mil viviendas
- Alemania: 245 mil viviendas
- Polonia: más de 220 mil viviendas
¿Dónde se encuentran las propiedades baratas en Europa?
El informe del Instituto Económico Polaco del cuarto trimestre de 2024 destaca la diversidad de precios de viviendas en las grandes ciudades de Europa Central y del Este:
- Praga (Chequia): 5,6 mil EUR/m² - ciudad más cara
- Brno (Chequia): 4,6 mil EUR/m²
- Varsovia (Polonia): 4,3 mil EUR/m²
En el cuarto trimestre de 2024, el mercado inmobiliario en Europa Central y del Este experimentó aumentos significativos en los precios de las viviendas, destacándose Polonia y Chequia entre otros países. En Gdansk, los precios de las viviendas aumentaron un promedio del 14% interanual, al igual que en las ciudades checas de Pilsen y Brno, donde se registró un aumento del 13%. También se observaron incrementos de dos dígitos en Varsovia, Bratislava, Praga y Liberec. En el mismo periodo, Estonia registró el incremento más lento de precios, rondando el 1% tanto en Tallin como en Tartu. Los precios más altos de propiedades se observaron en Chequia, donde en Praga el precio promedio por metro cuadrado fue de 5,6 mil EUR, superando los precios en Varsovia (4,3 mil EUR) y Brno (4,6 mil EUR). En Bratislava, los precios superaron los 4 mil EUR por metro cuadrado, mientras que en el resto de grandes ciudades de Europa Central y del Este, los precios oscilaron entre 2,2 y 4 mil EUR por metro cuadrado.
Precios de viviendas en España
España es actualmente uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa, lo que confirman los últimos datos sobre inversiones extranjeras en este país.
Según los datos de Registradores de España, el porcentaje de compras de propiedades en España por extranjeros fue del 14,48%. Entre las nacionalidades que más compraron se encuentran: británicos (8,57%), alemanes (6,67%), holandeses (5,91%), marroquíes (5,30%), franceses (5,28%), rumanos (5,17%) e italianos (4,76%).
La mayor proporción de transacciones realizadas por extranjeros se registró en Baleares (32,8%), en Valencia (29,6%), en las Islas Canarias (24,5%), en Murcia (22,8%), Cataluña (16,5%) y Andalucía (14%).
Regiones más populares de España para invertir en bienes raíces:
Según datos del cuarto trimestre de 2024, el precio medio por metro cuadrado fue de 2745 EUR, lo que representa un aumento del 2,4% en comparación con el trimestre anterior. Cabe destacar que estos precios superaron los niveles de 2007, alcanzando un nuevo récord histórico, siendo un 12,5% más altos que en el pico del anterior auge inmobiliario. Este aumento fue impulsado tanto por el mercado de viviendas usadas, que registró un aumento del 1,6%, como por el de nuevas, donde los precios subieron un 3,7%. Esta tendencia refleja la creciente demanda de bienes raíces.
Expertos del mercado notan que tras la invasión rusa a Ucrania, los desarrolladores españoles han observado un aumento del interés por viviendas entre ciudadanos de Polonia, Ucrania y países bálticos. Muchos compradores de Europa Central señalan el "motivo de seguridad" como un factor importante al adquirir propiedades en España.
Transacciones inmobiliarias en Europa
El año 2023 trajo una disminución en el número de transacciones inmobiliarias en la mayoría de los países de la UE. Según datos de Eurostat publicados en el informe, el número de transacciones disminuyó en 13 de los 16 países de la UE para los cuales hay datos disponibles. Las mayores caídas se registraron en:
- Luxemburgo: -43,3%
- Austria: -26,4%
- Hungría: -24,5%
- Finlandia: -24,5%
Solo tres países registraron un aumento en el número de transacciones:
- Chipre: +31%
- Polonia: +3,9%
- Irlanda: +0,6%
Las transacciones inmobiliarias globales también han registrado descensos en los últimos años. En el segundo trimestre de 2024 surgieron los primeros signos de estabilización, pero con un total de 175 mil millones de euros en los últimos 12 meses, el volumen sigue siendo un 33% inferior al del segundo trimestre de 2023.
Según el informe "European Residential Markets 2024/2025" publicado por PATRIZIA, la participación de Europa se estabiliza en torno al 22% del volumen de transacciones globales, lo que representa una caída en comparación con más del 30% en los años 2020-2021, pero una mejora significativa en comparación con el punto más bajo en 2023.
Precios inmobiliarios en Europa 2025
Según los analistas, en 2025 se puede esperar un aumento gradual en el número de transacciones en el mercado inmobiliario europeo. Nuevas reducciones en las tasas de interés deberían aliviar la presión sobre el sector y devolver un crecimiento moderado.
La firma consultora internacional CBRE pronostica un aumento del 15% en la actividad inversora en bienes raíces en el Reino Unido y otros principales mercados europeos. La firma ha calificado el año 2025 como "decisivo" para el sector inmobiliario.
Inmuebles premium en Europa
La agencia Knight Frank en sus previsiones sobre propiedades premium para 2025 señala a Estocolmo, Marbella y Madrid como líderes de crecimiento. Se estima que el aumento de precios de propiedades premium en estas ubicaciones superará el 5%.
El informe Deloitte Property Index 2024 también presenta previsiones sobre los cambios en los mercados residenciales en Europa. Los expertos predicen que las principales áreas de cambio incluirán:
- Enfoque en los criterios ESG (31% de los encuestados)
- Legislación sobre el mercado de alquiler (25%)
- Regulaciones de planificación (25%)
- Regulaciones sobre hipotecas (19%)
En el mercado alemán se prevé un incremento en el valor de transacciones a 40-42 mil millones de euros en 2025, lo que supondría un crecimiento adicional en comparación con los 35 mil millones de euros en 2024.
Agencias inmobiliarias en Europa
El mercado europeo de agencias inmobiliarias en 2023 se presentó de la siguiente manera según datos de Report Linker:
Número de agencias inmobiliarias en Europa:
- Francia: 64 780
- España: 47 220
- Italia: 35 390
- Alemania: 32 310
El mayor aumento en el número de agencias inmobiliarias año tras año se registró en Portugal (5,69%).
Preguntas frecuentes sobre dónde es mejor invertir en bienes raíces en Europa
¿Dónde es rentable invertir en bienes raíces en Europa?
Algunos de los mercados más rentables son: España: precios estables, atractivas hipotecas. Portugal: aumento de la demanda, regulaciones fiscales favorables para inversionistas extranjeros. Polonia: rápido desarrollo del mercado y alta rentabilidad del alquiler.
¿Cuál es la previsión de los precios de los bienes raíces en Europa 2025?
El mercado inmobiliario residencial europeo crecerá de 2,04 billones de USD en 2025 a 2,54 billones de USD para 2030 (CAGR 4,5%). CBRE pronostica un aumento del 15% en la actividad de inversión en el Reino Unido y otros mercados europeos principales. Knight Frank señala a Estocolmo, Marbella y Madrid como líderes en el crecimiento de precios de propiedades premium para 2025.
¿Dónde en Europa están subiendo los precios de las propiedades?
Los líderes en el aumento de precios de propiedades son Hungría (13,3%), Polonia (12,1%), Portugal (11,5%) y Chequia (9,3%). Según los últimos datos de Eurostat, Bulgaria (16,5%) y Polonia (14,4%) registran el mayor crecimiento en la UE, con un promedio de la UE del 6,5%.
¿Dónde se encuentran las propiedades más caras en Europa?
Las propiedades más caras se encuentran en Israel (5439 EUR/m²), Austria (4920 EUR/m²), Alemania (4700 EUR/m²), Francia (4538 EUR/m²) y Países Bajos (4266 EUR/m²). París es la ciudad más cara de Europa (14 900 EUR/m²), seguida por Tel Aviv (13 886 EUR/m²) y Múnich (10 900 EUR/m²).
¿En qué países europeos se pueden comprar propiedades baratas?
Las propiedades más baratas en Europa se ofrecen en Bosnia y Herzegovina (1315 EUR/m²), Grecia (1463 EUR/m²) y Rumania (1504 EUR/m²). También tienen precios atractivos España, Hungría, Eslovenia, Polonia, Croacia e Italia (de 2118 a 2745 EUR/m²).
Resumen
A pesar de la desaceleración en algunos países, las previsiones para el año 2025 indican una recuperación gradual del mercado, respaldada por las esperadas reducciones de tasas de interés.
Para inversores y posibles compradores, el significado clave tendrán las decisiones futuras de los bancos centrales sobre las tasas de interés y la situación económica general en cada país. Si deseas conocer los detalles de un país específico, consulta nuestros artículos recomendados a continuación.