Tendencias clave del mercado inmobiliario en Europa 2025
El artículo analiza la situación actual del mercado inmobiliario residencial en Europa, con datos comparativos sobre precios, accesibilidad y nueva construcción. Muestra qué países registran mayores subidas y caídas, dónde están las viviendas más caras y más baratas, y cómo varía la capacidad de compra entre los mercados europeos. También incluye un enfoque especial en España, uno de los destinos más atractivos para la inversión extranjera. Además, repasa el volumen de transacciones, la actividad de agencias inmobiliarias y las previsiones para los próximos años, destacando la posible recuperación gradual del sector apoyada por una bajada de tipos de interés.
Situación actual del mercado inmobiliario en Europa
¿Dónde comprar una propiedad en Europa en 2026? ¿Bajarán los precios de los pisos? El mercado inmobiliario residencial europeo atraviesa un período de cambios y transformación dinámicos. En Globihome analizamos los mejores países para invertir en inmuebles. Según los últimos datos de raportu Mordor Intelligence, el tamaño de este sector se estima en una impresionante 2,04 billones de USD en 2025, con una previsión de crecimiento hasta 2,54 billones de USD en 2030, con una tasa media anual de crecimiento (CAGR) del 4,5%.
El mercado inmobiliario en los distintos países de Europa difiere entre sí. En algunos países todavía se pueden encontrar propiedades baratas en Europa. Para inversores, promotores y potenciales compradores es clave comprender las tendencias actuales y las direcciones futuras de desarrollo. En este artículo encontrarás análisis propios de Globihome y datos de informes internacionales de Deloitte, Eurostat, Bankier o Mordor Intelligence.
¿Dónde suben y dónde bajan los precios de la vivienda en Europa?
El mercado inmobiliario europeo en los años 2023-2024 se caracterizó por una notable diversificación en cuanto al ritmo de crecimiento de los precios. Según los datos de la 13.ª edición de Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, algunos países experimentaron subidas espectaculares, mientras que otros registraron descensos.
El informe de Deloitte muestra que en 2023 los precios inmobiliarios aumentaron en 15 de los 24 países analizados, lo que confirma la tendencia general al alza en el mercado residencial europeo a pesar de los desafíos económicos.
Aumento de los precios inmobiliarios en Europa:
- Hungría: aumento del 13,3%
- Polonia: aumento del 12,1%
- Portugal: aumento del 11,5%
- Chequia: aumento del 9,3%
¿Dónde bajan los precios de la vivienda?
- Italia: descenso del 10,7%
- Israel: descenso del 4,6%
- Dinamarca: descenso del 3,8%
- Noruega: descenso del 3,5%
Observando la dinámica en las monedas locales, que ofrece una mejor imagen de los cambios reales, el mayor aumento de los precios de los pisos nuevos se registró en Hungría (+10,56%), Noruega (+9,05%) y Polonia (+7,94%). Por otro lado, las mayores caídas en los precios de transacción en moneda local afectaron a Dinamarca (-3,61%) y Reino Unido (-3,29%).
Los últimos datos de Eurostat del tercer trimestre de 2024 confirman un nuevo aumento de los precios en muchos países de la UE. En Polonia, los precios de la vivienda aumentaron en promedio un 14,4% interanual, lo que supone el segundo mayor aumento de la UE-27. Solo en Bulgaria se registró un incremento superior (16,5%). En el mismo período, el aumento medio de los precios en los países de la UE-27 fue del 6,5%, y en la zona euro del 4,1%.
Precios medios de la vivienda en los países de Europa
El análisis de los precios medios de transacción de las viviendas nuevas en 2024 muestra diferencias significativas entre distintos países europeos. A continuación presentamos una comparativa de los precios en EUR por metro cuadrado.
Los precios inmobiliarios más altos en Europa:
- Israel: 5439 EUR/m²
- Austria: 4920 EUR/m²
- Alemania: 4700 EUR/m²
- Francia: 4538 EUR/m²
- Países Bajos: 4266 EUR/m²
Precios medios de la vivienda en Europa:
- España: 2745 EUR/m²
- Hungría: 2605 EUR/m²
- Eslovenia: 2610 EUR/m²
- Polonia: 2219 EUR/m²
- Croacia: 2246 EUR/m²
- Italia: 2118 EUR/m²
Los precios inmobiliarios más bajos en Europa:
- Bosnia y Herzegovina: 1315 EUR/m²
- Grecia: 1463 EUR/m²
- Rumanía: 1504 EUR/m²
La ciudad más cara de Europa en términos de precio por metro cuadrado de un apartamento nuevo es París, donde el precio medio asciende a nada menos que 14 900 EUR/m². La segunda es Tel Aviv (13 886 EUR/m²), seguida de Múnich (10 900 EUR/m²).
Accesibilidad de la vivienda en los países europeos
A pesar del aumento de los precios en algunos países, el poder adquisitivo de los habitantes difiere mucho en los distintos países de Europa. El índice de accesibilidad de la vivienda, expresado como el número de salarios brutos anuales medios necesarios para comprar un piso de 70 m², muestra una gran variación según los datos de informe de Deloitte:
- Chequia: 13,3 salarios medios anuales (accesibilidad más difícil)
- Eslovaquia: 12,7 salarios medios anuales
- Israel: 10,2 salarios medios anuales
- Irlanda: 10,2 salarios medios anuales
- Hungría: 10,2 salarios medios anuales
- Serbia: 9,8 salarios medios anuales
- Francia: 9,8 salarios medios anuales
- Croacia: 8,3 salarios medios anuales
- Polonia: 7,9 salarios medios anuales
- Bosnia y Herzegovina: 7,7 salarios medios anuales
- Países Bajos: 7,2 salarios medios anuales
- Reino Unido: 7,2 salarios medios anuales
- Eslovenia: 6,9 salarios medios anuales
- Grecia: 6,8 salarios medios anuales
- Rumanía: 6,8 salarios medios anuales
- Italia: 5,3 salarios medios anuales
- Noruega: 4,8 salarios medios anuales (accesibilidad mejor)
- Dinamarca: 4,7 salarios medios anuales
En Chequia, el ciudadano medio necesita nada menos que 13,3 salarios medios anuales brutos para comprar un apartamento nuevo estándar de 70 m²; es el peor resultado de toda Europa.
¿Dónde se construyen más viviendas en Europa?
De los datos más recientes del informe de Deloitte se desprende que Francia, Alemania y Polonia están entre los países con el mayor número de viviendas de nueva construcción. en términos del número de viviendas entregadas por cada 1000 habitantes, el líder en Europa es Irlanda, justo por delante de Israel y Polonia. Estos tres países dominan claramente en Europa en cuanto a la intensidad de la nueva construcción de viviendas.
Cuántas propiedades se construyen en Europa:
- Irlanda: 6,19 viviendas por cada 1000 habitantes
- Israel: 5,88 viviendas por cada 1000 habitantes
- Polonia: 5,86 viviendas por cada 1000 habitantes
En cuanto al número absoluto de viviendas terminadas en 2023, lideraron:
- Francia: más de 373 mil viviendas
- Alemania: 245 mil viviendas
- Polonia: más de 220 mil viviendas
¿Dónde hay propiedades baratas en Europa?
Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku muestra la diversidad de los precios de los pisos en grandes ciudades de Europa Central y Oriental:
- Praga (Chequia): 5,6 mil EUR/m² - la ciudad más cara
- Brno (Chequia): 4,6 mil EUR/m²
- Varsovia (Polonia): 4,3 mil EUR/m²
En el cuarto trimestre de 2024, el mercado inmobiliario de Europa Central y Oriental registró aumentos significativos en los precios de la vivienda, destacando Polonia y Chequia frente a otros países. En Gdańsk, los precios de la vivienda aumentaron de media un 14% interanual, al igual que en las ciudades checas de Plzeň y Brno, donde se registró un aumento del 13%. También se observaron incrementos de dos dígitos en Varsovia, Bratislava, Praga y Liberec. En el mismo período, Estonia registró el crecimiento de precios más lento, en torno al 1% tanto en Tallin como en Tartu. Los precios inmobiliarios más altos se observaron en Chequia, donde en Praga el precio medio por metro cuadrado era de 5,6 mil EUR, superando los precios en Varsovia (4,3 mil EUR) y Brno (4,6 mil EUR). En Bratislava, los precios superaron los 4 mil EUR por metro cuadrado, mientras que en las demás grandes ciudades de Europa Central y Oriental los precios se situaron en el rango de 2,2-4 mil EUR por metro cuadrado.
Precios de la vivienda en España
España es actualmente uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa, lo que confirman los últimos datos sobre las inversiones de extranjeros en este país.
Según los datos Registradores de España, el porcentaje de compras de propiedades en España por parte de extranjeros fue del 14,48%. Entre las nacionalidades que más compraron se encuentran: británicos (8,57%), alemanes (6,67%), neerlandeses (5,91%), marroquíes (5,30%), franceses (5,28%), rumanos (5,17%) e italianos (4,76%).
La mayor proporción de transacciones realizadas por extranjeros se registró en Baleares (32,8%), en Valencia (29,6%), en las Islas Canarias (24,5%), en Murcia (22,8%), Cataluña (16,5%) y Andalucía (14%).
Las regiones más populares de España para invertir en propiedades:
Según los datos del cuarto trimestre de 2024, el precio medio por metro cuadrado fue de 2745 EUR, lo que supone un aumento del 2,4% en comparación con el trimestre anterior. Cabe destacar que estos precios superaron los niveles de 2007, alcanzando un nuevo récord histórico, situándose un 12,5% por encima del nivel máximo del anterior boom inmobiliario. Este aumento estuvo impulsado tanto por el mercado de viviendas de segunda mano, que registró un incremento del 1,6%, como por el de obra nueva, donde los precios subieron un 3,7%. Esta tendencia refleja la creciente demanda de inmuebles.
Los expertos del mercado señalan que, tras la invasión rusa de Ucrania, los promotores españoles han observado un aumento del interés por las viviendas entre los ciudadanos de Polonia, Ucrania y los países bálticos. Muchos compradores de Europa Central señalan el "motivo de seguridad" como un factor importante a la hora de adquirir una propiedad en España.
Transacciones de vivienda en Europa
El año 2023 trajo consigo una caída en el número de transacciones de vivienda en la mayoría de los países de la UE. Según datos de Eurostat publicados en el informe, el número de transacciones disminuyó en 13 de los 16 países de la UE para los que hay datos disponibles. Las mayores caídas se registraron en:
- Luxemburgo: -43,3%
- Austria: -26,4%
- Hungría: -24,5%
- Finlandia: -24,5%
Solo tres países registraron un aumento del número de transacciones:
- Chipre: +31%
- Polonia: +3,9%
- Irlanda: +0,6%
Las transacciones inmobiliarias globales también han registrado descensos en los últimos años. En el segundo trimestre de 2024 aparecieron los primeros indicios de estabilización, pero con un total de 175 mil millones de euros en los últimos 12 meses, el volumen sigue siendo un 33% inferior al del segundo trimestre de 2023.
Según el informe "European Residential Markets 2024/2025" publicado por PATRIZIA, la cuota de Europa se estabiliza en torno al 22% del volumen global de transacciones, lo que supone un descenso frente a más del 30% en los años 2020-2021, pero una mejora significativa respecto al punto más bajo de 2023.
Precios de la vivienda en Europa 2026
Según los analistas, en 2026 puede esperarse un aumento gradual del número de transacciones en el mercado inmobiliario europeo. Nuevas bajadas de los tipos de interés deberían aliviar la presión sobre el sector y devolver un crecimiento moderado.
La firma internacional de consultoría CBRE prevé un aumento de la actividad inversora en inmuebles del 15% en el Reino Unido y en otros mercados europeos principales. La empresa calificó 2025 como un año "de ruptura" para el sector inmobiliario.
Inmuebles premium en Europa
La agencia Knight Frank en sus previsiones sobre inmuebles premium para 2025 señala Estocolmo, Marbella y Madrid como líderes del crecimiento. El aumento estimado de los precios de los inmuebles premium en estas ubicaciones superó el 5%.
El informe Deloitte Property Index 2024 también presenta previsiones sobre los cambios en los mercados de vivienda en Europa. Los expertos prevén que las principales áreas de cambio se centrarán en:
- Enfoque de los criterios ESG (31% de los encuestados)
- Legislación sobre el mercado del alquiler (25%)
- Normativa urbanística (25%)
- Regulaciones sobre hipotecas (19%)
En el mercado alemán se prevé un aumento del valor de las transacciones hasta 40-42 mil millones de euros en 2026, lo que supondría un nuevo incremento en comparación con los 35 mil millones de euros de 2024.
Agencias inmobiliarias en Europa
El mercado europeo de agencias inmobiliarias en 2023 se presentó de la siguiente manera, según los datos Report Linker:
Número de agencias inmobiliarias en Europa:
- Francia: 64 780
- España: 47 220
- Italia: 35 390
- Alemania: 32 310
El mayor aumento interanual en el número de agencias inmobiliarias se registró en Portugal (5,69%).
Preguntas frecuentes sobre dónde invertir mejor en bienes raíces en Europa?
Resumen
A pesar de la desaceleración en algunos países, las previsiones para 2026 apuntan a una recuperación gradual del mercado, apoyada por los esperados recortes de los tipos de interés.
Para los inversores y potenciales compradores serán clave las futuras decisiones de los bancos centrales sobre los tipos de interés y la situación económica general en cada país. Si quieres conocer los detalles de un país concreto, consulta nuestros artículos recomendados a continuación.
