Inversión inmobiliaria en Zanzíbar: guía esencial
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Olvídate de los sueños de una cabaña de hojas de palma. El mercado inmobiliario en Zanzíbar en 2026 es un juego duro por altas tasas de retorno y por proteger el capital fuera de Europa. Aquí tienes el artículo completo, sobre cómo comprar tierra y apartamentos en Zanzíbar de forma segura, evitando las minas legales.
Zanzíbar dejó de ser solo una postal exótica. En la era de la incertidumbre global y la inflación en la zona euro, esta región autónoma de Tanzania se ha convertido en uno de los mercados emergentes más codiciados en el sector inmobiliario. Gracias a la política gubernamental agresiva, las nuevas regulaciones de visados y la ampliación del aeropuerto Abeid Amani Karume, la isla atrae capitales de Dubái, Reino Unido, Europa Occidental y cada vez más —desde EE. UU.
Como expertos de Globihome, no vamos a escribir sobre el color del océano. Escribiremos sobre el ROI, los impuestos, la propiedad legal y el riesgo. Si planeas comprar una propiedad en Zanzíbar, este artículo es lectura obligatoria. Además, al final del artículo ofrecemos gratuitamente el contacto de un experto en el mercado inmobiliario de Zanzíbar, que preparará propiedades exactamente según tus necesidades.
¿Por qué las propiedades en Zanzíbar están ganando fuerza?
Si tuviéramos que señalar un factor determinante de la demanda de propiedades Zanzíbar, es el turismo —y a una escala que ya empieza a marcar la diferencia en el mercado de alquileres, los precios de los terrenos y las nuevas inversiones.
¿Qué ha cambiado en Zanzíbar en los últimos 5 años?
En 2020 llegaron a Zanzíbar 260.644 turistas. ¿En 2025? Más de 917.000 —y eso solo hasta finales del año calendario.
No es ruido estadístico. Es una trayectoria de +250% en cinco años, que ha transformado la isla de un destino alternativo para mochileros a un hub global de turismo premium.
Según datos citados en medios regionales, el número de llegadas de turistas aumentó de aprox. 736.000 en 2024 a aprox. 917.000 en 2025 (aprox. +25% interanual). En diciembre de 2025 se reportaron más de 100.000 llegadas en un solo mes.
¿Qué significa esto en la práctica para inversores y agentes inmobiliarios?
- El alquiler a corto plazo deja de ser una “curiosidad estacional” —se convierte en un mercado que se puede calcular en Excel.
- La oferta premium es limitada: la línea costera, las zonas turísticas, las limitaciones urbanísticas y los trámites (ZIPA, permisos) hacen que la “playa prime” no crezca tan rápido como la demanda.
- Los clientes internacionales quieren una “estructura de propiedad segura” —y aquí Zanzíbar tiene reglas claras: arrendamiento a largo plazo (leasehold) en lugar de freehold.
Revolución legal: ¿realmente puede un extranjero comprar tierra en Zanzíbar?
Este es el mito más importante que debemos derribar para que puedas entender la estructura de la inversión. En internet circula mucha información contradictoria. He aquí la situación real en el año 2026.
Mito de la Propiedad Absoluta (Freehold)
En Zanzíbar no existe el derecho de propiedad de la tierra tipo Freehold para nadie – ni para los locales ni para los extranjeros. Toda la tierra pertenece al gobierno.
Realidad: Leasehold Estándar vs. Ley de Condominios
Como inversor extranjero tienes dos vías para legalizar la compra. La elección determina la seguridad de tu dinero.
- Leasehold estándar (arrendamiento de tierra): Obtienes el derecho de uso de la tierra por 33, 66 o 99 años. Tras ese período el contrato suele ser renovable.
- Riesgo: Si compras terreno directamente a un agricultor local (o mediante acuerdos poco claros), arriesgas que el gobierno anule la transacción.
- Ley de Condominios (Condominium Act): Esto es un "game changer" para los inversores. Permite a los extranjeros comprar un local individualizado (apartamento/villa) dentro de un gran proyecto de desarrollo y obtener Escritura de Propiedad (Title Deed) del propio edificio, junto con una participación en el arrendamiento del terreno.
Consejo clave de Globihome: En 2026 la única vía que recomendamos para inversores pasivos es la compra en proyectos certificados por ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority). Solo ZIPA garantiza la transferencia legal de divisas y la protección de la inversión a nivel gubernamental.
Precios de las Propiedades en Zanzíbar – Análisis por Ubicación
Zanzíbar no es homogéneo. Cada costa tiene un cliente distinto y precios diferentes.
Norte (Nungwi, Kendwa): Zona Premium
Aquí el océano no "se retira" durante las mareas bajas, lo que hace que estas playas sean las mejores de la isla.
- Característica: Hoteles de lujo 5*, terrenos caros, turismo masivo.
- Para quién: Inversores con gran cartera (>300 000 USD), que buscan ocupación estable 10-11 meses al año.
- Precio por noche: 250 - 800 USD por apartamento.
Este (Paje, Jambiani, Matemwe): Meca de la Nueva Ola
Aquí late el corazón del "nuevo Zanzíbar". Kitesurf, coworking y vida nocturna.
- Característica: Mareas fuertes (el océano se retira cientos de metros), pero lo compensa con un clima único de "boho-luxury".
- Potencial de crecimiento: El más alto. Los precios de la tierra en Paje crecen más rápido (incluso 15-20% interanual).
- Modelo de inversión: Villas con piscinas privadas y aparthoteles orientados al alquiler a corto plazo.
Sur y Fumba Town: Ciudad Nueva
El proyecto Fumba Town es un barrio moderno construido desde cero.
- Características: Infraestructura urbana, escuelas, seguridad.
- Para quién: Expatriados que planean mudarse de forma permanente e inversores en busca de alquileres a largo plazo (Long-Term Rental), que son escasos en el norte.
Cuánto cuesta una villa, un apartamento y un terreno en Zanzíbar – Precios reales 2026
Olvida los precios medios "en Zanzíbar". El mercado es tan diverso que dar un único número sería engañoso. Estos son los rangos reales:
Apartamentos
| Tipo | Ubicación | Precio (USD) |
|---|---|---|
| Estudio 30–40 m² | Stone Town | 50 000 – 80 000 |
| 1 dormitorio 50–70 m² | Paje / Jambiani | 80 000 – 150 000 |
| 2 dormitorios 80–120 m² | Nungwi / Kendwa | 150 000 – 280 000 |
| Ático con terraza | Fumba | 200 000 – 400 000 |
Villas
| Tipo | Ubicación | Precio (USD) |
|---|---|---|
| 2 dormitorios con piscina | Jambiani | 200 000 – 350 000 |
| 3 dormitorios con piscina | Paje | 300 000 – 500 000 |
| Villa de lujo 4+ dormitorios | Nungwi / Matemwe | 450 000 – 800 000 |
| Villa primera línea de playa | Kendwa | 700 000 – 2 000 000+ |
Terrenos
| Tipo | Ubicación | Precio (USD/m²) |
|---|---|---|
| Terreno rural (sin playa) | Interior | 20 – 40 |
| Terreno cerca de la playa | Jambiani / Michamvi | 40 – 80 |
| Terreno costero premium | Nungwi / Kendwa | 80 – 120 |
Rentabilidad de la Inversión – Rendimientos del Alquiler en Zanzíbar
Los rendimientos del alquiler en Zanzíbar superan significativamente a otros destinos del Océano Índico y a la mayoría de los mercados vacacionales europeos. La clave del éxito es elegir la ubicación adecuada y la gestión profesional de la propiedad.
Rentabilidad por segmento:
| Segmento | Ubicación | Rentabilidad | Tarifa media por noche |
|---|---|---|---|
| Villas de lujo | Nungwi, Kendwa, Paje | 12–15% | 150–500 USD |
| Apartamentos costeros | Paje, Jambiani | 10–12% | 80–150 USD |
| Apartamentos urbanos | Stone Town, Fumba | 6–8% | 50–100 USD |
¿Cómo comprar una propiedad en Zanzíbar siendo extranjero?
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Zanzíbar? Sí — pero con condiciones de arrendamiento a largo plazo (hasta 99 años). Zanzíbar es uno de los pocos países tropicales donde los extranjeros pueden adquirir una propiedad sin la necesidad de tener un socio local.
Sistema de propiedad en Zanzíbar:
Toda la tierra en Zanzíbar es propiedad del Estado. Los extranjeros obtienen derechos sobre la propiedad mediante leasehold (arrendamiento a largo plazo) por un período de 33, 66 o 99 años – con posibilidad de renovación y reventa. El leasehold también es heredable, lo que significa que puede transmitirse a los herederos.
8 pasos para comprar una propiedad en Zanzíbar:
- Identificación de la propiedad – colaboración con un agente inmobiliario con licencia
- Firma del Offer to Purchase – depósito del 10% en una cuenta fiduciaria
- Due diligence legal – verificación del título legal, gravámenes, límites del terreno
- Obtención de la aprobación de ZIPA – Certificate of No Objection (obligatorio para extranjeros)
- Redacción del contrato de compraventa – por un abogado local (en inglés y suajili)
- Pago de impuestos y tasas – stamp duty, tasas de registro
- Registro del leasehold – en el Registro de Tierras de Zanzíbar
- Entrega de la propiedad – recepción de llaves y documentos
Tiempo medio del procedimiento: 2–3 meses desde la aceptación de la oferta hasta el registro del leasehold. Las transacciones sencillas (reventa en proyectos aprobados) pueden cerrarse en 60–90 días.
Documentos necesarios:
- Pasaporte (copia certificada notarialmente)
- Certificado de origen de fondos
- Contrato de compraventa (Sale and Purchase Agreement)
- Certificado ZIPA (Certificate of No Objection)
- Comprobante de pago del stamp duty
- Copia registrada del leasehold
Importante: La ley tanzana y la de Zanzíbar difieren significativamente. Zanzíbar tiene sistema jurídico separado de la Tanzania continental. Utiliza siempre los servicios de un abogado especializado en la ley zanzibarí. Al final del artículo encontrarás el contacto de un experto inmobiliario en Zanzíbar recomendado por nosotros. Puedes mencionar a Globihome.
Costes de Compra y Mantenimiento de Propiedades en Zanzíbar
Al planear la compra de una propiedad en Zanzíbar, ten en cuenta costes transaccionales adicionales de aproximadamente 6–12% del valor de la propiedad.
Costes transaccionales:
| Concepto | Tasa |
|---|---|
| Stamp duty (impuesto de timbre) | 5% del valor de la propiedad |
| Gastos de registro | 1–2% |
| Honorarios del abogado | 1–3% (mínimo ~500 USD) |
| Tasación e inspección | 300–600 USD |
| Tasa ZIPA | 200–500 USD |
Costes anuales de mantenimiento:
| Concepto | Tasa |
|---|---|
| Cuota de leasehold (ground rent) | 1–5 USD/m² al año (según la ubicación) |
| Seguro de la propiedad | 0,15–0,35% del valor |
| Gestión de alquileres | 20–25% de los ingresos por alquiler |
| Mantenimiento del apartamento (servicios, limpieza) | 100–200 USD/mes |
Golden Visa Zanzíbar – Cómo Obtener el Permiso de Residencia en Zanzíbar
Desde mediados de 2024, Zanzíbar ofrece el Class C11 Real Estate Residence Permit – popularmente llamado Golden Visa Zanzíbar.
Condiciones del Programa Golden Visa Zanzíbar:
| Elemento | Detalles |
|---|---|
| Inversión mínima | 100 000 USD en un proyecto aprobado por ZIPA |
| Periodo de validez | 2 años (renovable automáticamente mientras se mantenga la propiedad) |
| Tasa de emisión | ~550 USD (300 USD para ciudadanos de la CAE) |
| Personas incluidas | Inversor + cónyuge + hasta 4 hijos |
| Derecho a trabajar | No (permiso de residencia, no de trabajo) |
FAQ – Preguntas Frecuentes sobre la Compra de Propiedades en Zanzíbar
Resumen: ¿Vale la pena comprar una propiedad en Zanzíbar?
El mercado inmobiliario en Zanzíbar en 2026 ofrece una combinación excepcional de factores que lo hacen atractivo para inversores internacionales. La isla ha pasado por una transformación en un destino de lujo premium comparable a los resorts caribeños.
Zanzíbar – Beneficios clave de invertir en inmuebles:
- Turismo récord: En 2025 Zanzíbar registró más de 917 000 turistas internacionales – un aumento del 25% respecto a 2024. Las previsiones apuntan a superar 1 millón de visitantes.
- Altos rendimientos: Las villas frente al mar generan 12–15% de rentabilidad anual del alquiler a corto plazo.
- Crecimiento estable del valor: Los precios de las propiedades aumentan de media un 7–10% anual, y en ubicaciones premium (Nungwi, Paje) incluso un 10–15%.
- Sistema de arrendamiento de 99 años: Los extranjeros pueden adquirir propiedades sin socio local, algo raro en países tropicales.
- Golden Visa: Inversión desde 100 000 USD en un proyecto aprobado da derecho a un permiso de residencia de 2 años (renovable), que cubre al cónyuge y hasta 4 hijos.
- Desarrollo dinámico de infraestructuras: Modernización del aeropuerto internacional Abeid Amani Karume (Terminal 3), nuevas carreteras y conexiones de ferry con el continente.
El turismo actualmente representa aproximadamente el 30% del PIB de Zanzíbar, y este sector emplea directa o indirectamente a miles de residentes. El gobierno apoya activamente la inversión extranjera a través de la Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA), ofreciendo exenciones fiscales y procedimientos simplificados.
En Globihome colaboramos con expertos locales del mercado inmobiliario en Zanzíbar. Si planeas comprar una propiedad en Zanzíbar y buscas contactos comprobados de agentes y asesores, te invitamos a contactarnos. Nuestro socio te ayudará a encontrar una propiedad acorde con tus objetivos
