Immobilien in Dubai kaufen: Steuervorteile & Golden Visa

Lohnt es sich, 2026 eine Wohnung in Dubai zu kaufen? Wie viel kostet eine Immobilie in den Emiraten? Wie erhält man ein Golden Visa durch den Kauf eines Apartments? Wie hoch ist die Rendite? Das sind Fragen, die sich jeder potenzielle Investor stellt, der sich für den Immobilienmarkt in den Vereinigten Arabischen Emiraten interessiert.

Markt der Immobilien in Dubai erlebt einen Rekordboom und zieht Investoren aus aller Welt an, die an dem Kauf von Immobilien in Dubai, sowohl im Segment von Wohnungen zum Verkauf, als auch von Villen in Dubai. Laut den neuesten Daten des Dubai Land Department (DLD) wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2026 etwa 94 000 Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von 262,7 Milliarden AED (etwa 71,5 Milliarden USD) verzeichnet, was einem Anstieg von 40% im Jahresvergleich entspricht. Unserer Einschätzung nach bleibt Dubai einer der dynamischsten Immobilienmärkte der Welt, und bietet eine einzigartige Kombination aus hohen Renditen (ROI), Steuerfreiheit, sowie die Möglichkeit, ein langfristiges Aufenthaltsvisum Golden Visa.

Im Jahr 2024 die Wohnungspreise in Dubai stiegen um 20% im Jahresvergleich und erreichten laut einem Bericht von Deloitte einen durchschnittlichen Wert von 1597 AED pro Quadratfuß. Laut Knight Frank erreichten die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien in Dubai im vierten Quartal 2024 einen Rekordwert von 1685 AED (459 USD) pro Quadratfuß und übertrafen damit den bisherigen Höchststand von 2014 um 13,3%. Das Dubai Land Department registrierte im Jahr 2024 mehr als 169 000 Immobilientransaktionen, mit einem Gesamtwert von 488 Milliarden AED, von denen 67% Immobilien auf dem Zweitmarkt in Dubai, und 33% Off-Plan-Immobilien ausmachten, die aufgrund flexibler Zahlungspläne und des hohen Wertsteigerungspotenzials häufig von Investoren gewählt werden.

Bei Globihome beobachten wir, indem wir globale Investitionstrends verfolgen, dass Wohnungen in Dubai und Luxusapartments Dubai immer mehr Kunden anziehen, die nicht nur die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, die Kapitalertragsteuer, sondern auch politische Stabilität, eine entwickelte Infrastruktur sowie die Leichtigkeit Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Dubai.

Alle Daten basieren auf offiziellen Quellen: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings sowie eigenen Analysen von Globihome. Am Ende des Artikels stellen wir den Kontakt zu einem professionellen und von uns empfohlenen Immobilienmakler in Dubai, der dich in jeder Phase unterstützt, wenn du eine Immobilie in Dubai kaufen möchtest.

Warum lohnt es sich, 2026 eine Immobilie in Dubai zu kaufen?

Lohnt sich eine Investition in Immobilien in Dubai? Lohnt es sich, eine Wohnung in Dubai als Investition zu kaufen? Das sind grundlegende Fragen, die wir jeden Tag von Globihome-Lesern hören. Die Antwort lautet: JA! Warum? Vor allem, weil sich eine Investition in Immobilien in Dubai auf dem globalen Markt durch ein außergewöhnliches Steuerklima auszeichnet. Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben keine Einkommensteuer für Privatpersonen, keine Immobiliensteuer und keine Kapitalertragssteuer, was bedeutet, dass das gesamte Mieteinkommen und der Gewinn aus dem Verkauf in der Tasche des Investors bleiben. Gleichzeitig musst du die Registrierungsgebühr berücksichtigen, über die wir im weiteren Verlauf des Artikels schreiben werden.

Keine Steuern – der größte Vorteil von Investitionen in den VAE

Dubai bietet eines der attraktivsten Steuersysteme für Immobilieninvestoren weltweit:

• 0% Immobiliensteuer – du zahlst keine jährliche Property Tax
• 0% Einkommensteuer – keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
• 0% Kapitalertragssteuer – der Verkauf einer Immobilie löst keine Steuerpflicht aus
• 0% Erbschaftssteuer – die Vererbung von Immobilien ist steuerfrei

Die einzige nennenswerte Gebühr ist die einmalige DLD-Registrierungsgebühr in Höhe von 4% des Immobilienwerts beim Kauf.

Hohe Renditen – wie hoch ist der ROI in Dubai?

Laut Daten aus dem Jahr 2025, beträgt die durchschnittliche Rendite in Dubai 6-8% pro Jahr, was andere globale Märkte deutlich übertrifft:

• London: 2-4% pro Jahr
• New York: 2-4% pro Jahr
• Hong Kong: 2-3% pro Jahr
• Warschau: 4-5% pro Jahr

Einige Stadtteile in Dubai bieten noch höhere Renditen:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% für Studios, 6- 7% für größere Wohnungen
• Al Furjan: 7% für Studios, 6-7% für Apartments
• Arjan: bis zu 5-8 % für kleine Einheiten

Golden Visa – Wie erhält man ein Residentenvisum in Dubai?

Beim Kauf einer Immobilie im Mindestwert von 2 Millionen AED (ca. 545,000 USD), erhältst du das Recht, eine 10-jährige Golden Visa, die Folgendes bietet:

• Langfristiges Residentenvisum ohne Sponsor
• Möglichkeit, die Familie zu sponsern (Ehepartner, Kinder, Eltern)
• Recht, in den VAE zu arbeiten und ein Geschäft zu führen
• Möglichkeit, sich länger als 6 Monate außerhalb der VAE aufzuhalten, ohne das Visum zu verlieren
• Möglichkeit der Verlängerung des Visums nach 10 Jahren

Ab 2025 gelten außerdem niedrigere Investitionsschwellen:

• 750,000 AED – 2-Jahres-Visum
• 2 Millionen AED – Golden Visa für 10 Jahre
• Off-plan properties qualifizieren sich ebenfalls für das Visum

Bevölkerungswachstum und Mietnachfrage in Dubai

Die Bevölkerung Dubais wächst mit einer Rate von etwa 5 % pro Jahr und erreicht derzeit mehr als 3,8 Millionen Einwohner, und laut Dubai Urban Master Plan 2040 soll sie auf 7,8 Millionen bis 2040 anwachsen. Dieses stetige demografische Wachstum wird vor allem von Ausländern angetrieben, die etwa 90 % der Bevölkerung des Emirats ausmachen. Hochqualifizierte Fachkräfte, Unternehmer sowie Personen mit hohem Einkommen wählen Dubai aufgrund des steuerfreien Umfelds, der hohen Lebensqualität, der Sicherheit und des Zugangs zu Infrastruktur auf Weltklasseniveau. Der stetige Zustrom neuer Bewohner führt zu einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnungen, was den Mietmarkt stabilisiert und das Risiko von Leerständen minimiert. Zusätzlich, besuchten im Jahr 2024 18.7 Millionen internationale Touristen Dubai, was die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen ankurbelt.

Wohnungspreise in Dubai: Detaillierte Marktanalyse 2026

Laut dem Deloitte-Bericht "Dubai Real Estate Predictions 2025", sind die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2024 um 20 % gestiegen, und die Mieten um 19 %. Besonders stark war das Wachstum im Villensegment – 27.9 % jährlich, während Apartments an Wert um etwa 18 % gewannen.

Luxusimmobilien Das ultra-luxuriöse Segment erlebt einen regelrechten Boom. Im Jahr 2024 wurden 948 Transaktionen mit Luxusimmobilien (über 15 Millionen AED) verzeichnet, und der Verkauf von Immobilien im Wert von über 10 Millionen AED erreichte 7.6 Milliarden AED. Dubai hat in diesem Segment Städte wie London oder New York hinter sich gelassen.

Wie viel kostet eine Wohnung in Dubai 2026?

Der durchschnittliche Preis pro Quadratfuß im Jahr 2026 beträgt 1,755 AED (ca. 477 USD).

Die durchschnittlichen Preise 2026 nach Immobilientyp gliedern sich wie folgt:

• Wohnungen: 1,3 Millionen AED (ca. 354.000 USD)
• Villen: 6,6 Millionen AED (ca. 1,8 Millionen USD)
• Gewerbeimmobilien: 2,1 Millionen AED (ca. 572.000 USD)
• Grundstücke: 6,7 Millionen AED (ca. 1,82 Millionen USD)

Eine Standardwohnung mit einer Fläche von 75 Quadratmetern (ca. 807 Quadratfuß) kostet im Durchschnitt 1,36 Millionen AED (ca. 370.000 USD). Der durchschnittliche Preis einer Wohnung im Primärmarkt liegt derzeit bei 1,3 Millionen AED (354.000 USD), während Villen durchschnittlich 3,54 Millionen AED (964.000 USD) erreichen. Es ist zu betonen, dass die Preise je nach Lage, Immobilientyp und Ausstattungsstandard erheblich variieren.

Wenn Sie aktuelle Immobilienangebote erhalten möchten, die auf Ihre Erwartungen zugeschnitten sind, wenden Sie sich bitte an den Immobilienmakler, den wir am Ende des Artikels empfehlen. Auf unserem Globihome-Blog empfehlen wir ausschließlich professionelle und geprüfte Immobilienmakler. Das tun wir kostenlos. Uns liegt eine professionelle Betreuung unserer Leser am Herzen.

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Immobilienpreise in den einzelnen Stadtteilen von Dubai

Immobilienpreise in Palm Jumeirah

• Studio: ab 1,2 Millionen AED (327.000 USD)
• 1-Zimmer-Wohnung: ab 2,5 Millionen AED (680.000 USD)
• 2-Zimmer-Wohnung: ab 4 Millionen AED (1,09 Millionen USD)
• Villen: 10-110 Millionen AED (2,72 - 30 Millionen USD)
• Mietrendite: 5-9% (Studio mit der höchsten Rendite)

Immobilienpreise in Business Bay

• Studio: 800.000 - 1,2 Millionen AED (218.000-327.000 USD)
• 1-Zimmer-Wohnung: 1,5 - 2,5 Millionen AED (408.000-680.000 USD)
• 2-Zimmer-Wohnung: 2,5 - 4 Millionen AED (680.000-1,09 Millionen USD)
• 3-Zimmer-Wohnung: 4 - 8 Millionen AED (1,09-2,18 Millionen USD)
• Mietrendite: 5- 7,5% (Studio mit der höchsten)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 Millionen AED (191,000-300,000 USD)
• 1-bedroom: 1,3 - 2,2 Millionen AED (354,000-600,000 USD)
• 2-bedroom: 2,2 - 3,8 Millionen AED (600,000-1,03 Millionen USD)
• Mietrendite: 6-7% (Studio am höchsten)

Damac Hills

• Studio: ab 450,000 AED (122,500 USD)
• 1-bedroom: ab 700,000 AED (190,500 USD)
• 2-bedroom: ab 1,1 Millionen AED (300,000 USD)
• 3-bedroom: ab 1,5 Millionen AED (408,000 USD)
• Mietrendite: 6.-7%

Wie man eine Wohnung in Dubai kauft: Schritt für Schritt

Der Kauf einer Wohnung in Dubai ist deutlich einfacher als in vielen westlichen Ländern, und der gesamte Prozess kann bei bereits gebauten Immobilien nur wenige Tage dauern.

Schritt 1: Bestimme, was dein Ziel beim Kauf einer Wohnung in Dubai ist

Bevor du mit der Suche beginnst, musst du festlegen, ob du die Immobilie kaufst als:

• Eine Investition zur langfristigen Vermietung – stabiles monatliches Einkommen
• Eine Investition zur Kurzzeitvermietung – höhere Rendite, aber größerer Zeitaufwand
• Eigene Wohnung – für dich und deine Familie
• Eine spekulative Investition – Kauf zum Weiterverkauf mit Gewinn (Flipping)

Schritt 2: Festlegung des Budgets und der Finanzierungsquelle

Barzahlung Aus unseren Beobachtungen bei Globihome geht hervor, dass die meisten Transaktionen in Dubai Bartransaktionen sind, was von der Kaufkraft der Käufer zeugt. Der Kauf in bar macht die Beantragung eines Hypothekendarlehens überflüssig und beschleunigt den Prozess.

Hypothek in Dubai Ausländer können in Dubai eine Hypothek erhalten, jedoch sind die Bedingungen restriktiver als für Einwohner:

• Eigenkapital für Nicht-Residenten: ab 40 % des Immobilienwerts für Immobilien unter 5 Millionen AED
• Eigenkapital für Residenten: 20%
• Maximale Kreditlaufzeit: 25 Jahre
• Einkommensanforderungen: Banken verlangen in der Regel ein monatliches Mindesteinkommen von 15,000-20,000 AED

Im ersten Quartal 2026 wurden 9,300 Hypothekentransaktionen für Wohnimmobilien verzeichnet, was einem Anstieg von 24% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Gesamtwert dieser Transaktionen erreichte 20.4 Milliarden AED (+46.8% gegenüber dem Vorjahr).

Schritt 3: Standort- und Immobilienwahl

Dubai bietet zahlreiche Stadtteile, in denen Kunden Immobilien erwerben können. Wenn Sie sich in Dubai nicht gut auskennen, empfehlen wir, die einzelnen Stadtteile mit einem Profi zu besprechen, der täglich in Dubai lebt. Den Kontakt zu einer solchen Person finden Sie kostenlos am Ende des Artikels.

Schritt 4: Wahl des Immobilienmaklers

Die Wahl eines professionellen Immobilienmaklers ist ein entscheidender Schritt, besonders wenn Sie nicht im Alltag in Dubai leben. Der Makler hilft bei:

• der Suche nach der passenden Immobilie
• der Preisverhandlung
• der Überprüfung der Dokumente
• der Durchführung des Kaufprozesses

Schritt 5: Überprüfung der Immobilie und Due Diligence

Vor der Unterzeichnung des Vertrags führen Sie eine gründliche Prüfung durch:

• Title Deed – prüfen Sie, ob der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist
• NOC (No Objection Certificate) – wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, muss der Verkäufer ein NOC von der Bank einholen
• Service charges – prüfen Sie ausstehende Betriebskosten
• Ejari – registrierter Mietvertrag (wenn die Immobilie vermietet ist)
• Technischer Zustand – erwägen Sie, einen Bauinspektor zu beauftragen

Schritt 6: Vertragsunterzeichnung

Nach dem Finden der passenden Immobilie unterzeichnen die Parteien einen Vertrag mit dem Bauträger oder einer Privatperson ( im Fall des Zweitmarkts).

Der Vertrag enthält:

• Immobiliendetails
• den vereinbarten Preis
• den Zahlungsplan
• die Bedingungen der Transaktion
• Verspätungsstrafen

Anzahlung: In der Regel 10% des Immobilienwerts auf dem Zweitmarkt, eingezahlt auf das Treuhandkonto eines von RERA lizenzierten Maklers.

Schritt 7: Finanzierung und Zahlungen

Für bezugsfertige Immobilien: Die Zahlung erfolgt in der Regel innerhalb von 30-60 Tagen nach Vertragsunterzeichnung.

Für Off-Plan-Immobilien: Die beliebtesten Zahlungspläne im Jahr 2026 sind 80/20, 60/40 oder 50/50. Die Höhe der Raten hängt vom Baufortschritt ab, und Bauträger bieten zunehmend zinsfreie Ratenzahlungen an.

Schritt 8: Registrierung beim Dubai Land Department (DLD)

Nach der Begleichung der Zahlung für die Immobilie muss die Transaktion bei DLD registriert werden innerhalb von 60 Tagen. Die Registrierung der Immobilie beim Dubai Land Department ist ein entscheidender und abschließender Schritt der Eigentumsübertragung. Die Parteien der Transaktion (oder ihre Bevollmächtigten) müssen in einem der autorisierten Trustee Centers erscheinen oder den DLD Smart Services-Dienst für die elektronische Registrierung nutzen. Während der Registrierung wird eine Transfergebühr in Höhe von 4% des Immobilienwerts erhoben, die in der Regel zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, obwohl dies verhandelt werden kann.

Schritt 9: Erhalt des Title Deed

Nach der Registrierung der Transaktion erhalten Sie:

• Title Deed – offizielles Dokument, das das Eigentum an der Immobilie bestätigt, ausgestellt von DLD
• e-Certificate – elektronische Version des Title Deed

Title Deed enthält:

• Eigentümerdaten
• Immobiliendetails (Lage, Fläche, Typ)
• Parzellennummer
• Immobilienwert

Golden Visa: Aufenthaltsvisum durch Immobilieninvestition

Das Golden Visa-Programm in den Vereinigten Arabischen Emiraten ist derzeit eine der attraktivsten Lösungen für Personen, die eine Investition in Immobilien in Dubai sowie einen langfristigen Immobilienkauf in Dubai im Segment freehold. Das 10-jährige Golden Visa Dubai bietet ein stabiles Aufenthaltsrecht ohne die Notwendigkeit eines emiratischen Sponsors oder lokalen Arbeitgebers, was es von traditionellen, an Beschäftigung gebundenen Aufenthaltsvisa abhebt. Das Visum ist alle 10 Jahre verlängerbar, sofern der Investor eine qualifizierende Immobilie in Dubai.

Der Mindestinvestitionswert, der für den Erhalt des Golden Visa durch Immobilien erforderlich ist, beträgt 2 Millionen AED (ca. 545 000 USD). Dies kann eine einzelne Immobilie oder ein Portfolio mehrerer Vermögenswerte sein, vorausgesetzt, sie befinden sich in der freehold-Zone in Dubai. Immobilien können auch mit einer Hypothek finanziert werden, jedoch ist in diesem Fall ein NOC (No Objection Certificate) von der Bank erforderlich, was bei Investitionen in Premium-Immobilien Dubai.

Die Reform der Vorschriften im Jahr 2022 hat es Investoren erheblich erleichtert, den Golden Visa in den VAE zu erhalten, insbesondere für Personen, die Off-Plan-Immobilien in Dubai. Derzeit besteht keine Pflicht zur Einzahlung von 50 % Eigenkapital — ein NOC genügt, und über die Qualifikation entscheidet der aktuelle Marktwert, bestätigt durch Dubai Land Department (DLD). Entscheidend ist, dass sich sogar eine vor einigen Jahren zu einem niedrigeren Preis gekaufte Immobilie qualifiziert, wenn ihr Wert heute die Schwelle von 2 Mio. AED übersteigt. Bei Projekten Off-Plan in Dubai, kann das Visum erteilt werden, wenn der Baufortschritt 50 % überschreitet oder wenn der Entwickler Einzahlungen in Höhe von mindestens 2 Mio. AED bestätigt.

Für die Antragstellung werden u. a. Reisepass, aktuelles Foto, Title Deed, Emirates ID (falls vorhanden) sowie Unterlagen zum Nachweis des Eigentums an Freehold-Immobilien in Dubai.

Die Kosten für die Beantragung der Golden Visa Dubai umfassen u. a.: medizinische Untersuchung (700 AED), Emirates ID für 10 Jahre (1153 AED), Aufenthaltsgebühr (2856,75 AED), DLD-Gebühren (4020 AED) sowie Verwaltungskosten (1155 AED). Die Gesamtkosten des Verfahrens für den Investor betragen etwa 9884,75 AED. Die Golden Visa ermöglicht außerdem das Sponsoring von Familienmitgliedern, einschließlich Kindern ohne Altersgrenze, was ihre Attraktivität für Personen zusätzlich erhöht, die in Immobilien in Dubai zur Vermietung oder zu Relokationszwecken investieren.

Zusätzlich kann je nach Unternehmen, das bei der Visabeschaffung hilft, eine Servicegebühr anfallen.

Für Investoren mit geringerem Kapital steht außerdem eine 2-jährige Investorenvisum in Dubai mit einer Mindestgrenze von 750.000 AED zur Verfügung, die sich an Eigentümer fertiggestellter Wohnimmobilien richtet. Eine Alternative ist die 5-jährige Green Residence UAE, die sich an Unternehmer und Geschäftsinvestoren richtet und eine flexible Ergänzung der Visastrategie bei Investitionen in den Immobilienmarkt in Dubai.

Zusammenfassung: Lohnt es sich, 2026 eine Immobilie in Dubai zu kaufen?

Der Kauf einer Immobilie in Dubai ist eine einzigartige Kombination aus hohen Mieteinnahmen, dem Fehlen von Steuern auf Einkommen, Kapitalgewinne oder Immobilienbesitz sowie der Möglichkeit, eine 10-jährige Golden Visa Dubai. Das macht die Investition in Immobilien in Dubai zu einer der profitabelsten und sichersten Strategien für Investoren, die globale Diversifikation und passives Einkommen suchen.

Unserer Meinung nach bei Globihome sind die Schlüsselfaktoren für den Erfolg:

1. Die Wahl des richtigen Standorts – Viertel wie JVC bieten eine Rendite von 8-9%, während Downtown Dubai Prestige bietet

2. Die Wahl eines renommierten Entwicklers – prüfen Sie, wer termingerechte Fertigstellung und hohe Qualität garantiert. Wenn Sie dabei Hilfe benötigen, können Sie sich auf den Experten verlassen, den wir bei Globihome empfehlen. Den Kontakt finden Sie am Ende des Artikels.

3. Die Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler – wenn Sie nicht täglich in Dubai leben, nutzen Sie die Dienste eines Immobilienmaklers vor Ort, der Ihnen in jeder Phase des Immobilienkaufs zuverlässig hilft.