Nemovitosti Durrës, Albánie: ceny, nákup a výnosy

Durrës je druhé největší město Albánie a jedno z nejdynamičtěji se rozvíjejících realitních trhů v celé jihovýchodní Evropě. Nákup nemovitosti v Durrësu přitahuje stále více zahraničních investorů – zejména z Itálie, Německa, Polska a skandinávských zemí – kteří vidí obrovský potenciál růstu hodnoty a atraktivní výnosy z pronájmu.

Durrës se vyprofiloval jako nepochybný investiční lídr u Jadranu. V roce 2025, díky monumentálním infrastrukturním projektům a rostoucímu zájmu zahraničního kapitálu, nákup nemovitosti v Durrësu přestal být jen alternativou k drahé Chorvatsku či Řecku – stal se prioritním cílem pro investory hledající vysokou míru návratnosti (ROI) a prestiž.

Ve Globihome ve spolupráci s místními odborníky analyzujeme realitní trhy po celém světě. Níže uvádíme všechny nejdůležitější informace, které musíte znát, pokud plánujete koupi bytu v Durrësu v roce 2026. Na konci článku najdete kontakt na našeho doporučeného místního odborníka, který pro vás může připravit aktuální nabídky nemovitostí v Durrësu

Proč se vyplatí koupit nemovitost v Durrësu?

Stojí za to investovat do nemovitostí v Durrësu? Naše analýza jednoznačně ukazuje pozitivní vyhlídky. Investice do nemovitostí v Albánii nabízejí výjimečnou kombinaci nízkých vstupních cen, dynamického růstu hodnoty a vysoké výnosnosti pronájmu.

Durrës – klíčové výhody investice do nemovitostí:

• Růst cen nemovitostí o 56–73% za posledních 5 let (od 2020 do 2025)
• Roční růst hodnoty na úrovni 10–15% – jeden z nejvyšších v Evropě
• Žádná omezení pro cizince při nákupu bytů a domů
• Nízké transakční náklady: 3–4% z hodnoty nemovitosti
• Žádná daň z nákupu nemovitosti v Albánii
• Strategická poloha – 30 km od Tirany a přímé trajektové spojení s Itálií
• Perspektiva vstupu Albánie do Evropská unie – potenciální růst hodnoty nemovitostí

Albánie se nachází na seznamu kandidátských zemí EU, což podle analytiků může přinést růst cen nemovitostí až o 40–60 % v následujících letech. Nemovitosti v Durrës tedy nejsou jen zdrojem pasivního příjmu z pronájmu, ale také slibnou dlouhodobou investicí.

Durrës v číslech: turistika a poptávka v roce 2026

Albánie už není „skrytou destinací“. Podle INSTAT, v roce 2025 do Albánie přijelo 12 466 038 cizinců, což znamená nárůst oproti roku 2024. Pro trh s nemovitostmi je to klíčové, protože Durrës je jedním z hlavních příjemců pohybu „sea & city break“.

Současně roste dostupnost financování v ekonomice – Albánská centrální banka upozornila, že úvěr pro soukromý sektor v roce 2025 rostl průměrně přibližně o 16 % r/r, a banky zmírňovaly úvěrové podmínky. To neznamená, že většina transakcí v Durrës je na úvěr (stále mnoho nákupů je za hotovost), ale: domácí poptávka také pracuje, a ne jen zahraničí.

Ceny nemovitostí v Durrës 2026 – aktuální analýza Globihome

Ceny bytů v Durrës v roce 2025 se výrazně liší v závislosti na lokalitě, vzdálenosti od moře a standardu dokončení. V roce 2020 stály byty v dobrých lokalitách 1150–1300 EUR/m². Dnes v roce 2025 dosahují podobné nemovitosti cen 1800–2000 EUR/m², což znamená nárůst o 56–73 %.

Aktuální ceny nemovitostí v Durrës podle lokality:

Byty v první linii k moři (beachfront):

• Durres Plazh: 1500 – 1800 EUR/m²
• Golem: 1200 – 1600 EUR/m²
• Qerret: 1400 – 1800 EUR/m²
• Gjiri i Lalzit: 1300 – 1700 EUR/m²

Byty v centru města:

• Centrum Durrës: 900 – 1300 EUR/m²
• Rezidenční čtvrti: 800 – 1100 EUR/m²

Prémiové nemovitosti s výhledem na moře:

• Nové bytové domy: 1800 – 2500 EUR/m²
• Projekty s přístupem do mariny: od 3000 EUR/m²

Příkladové ceny bytů v Durrës 2025:

• Garsonka (studio) 30-40 m²: 42 000 – 55 000 EUR
• Byt 1+1 (50-70 m²): 60 000 – 95 000 EUR
• Byt 2+1 (80-100 m²): 90 000 – 150 000 EUR
• Byt 3+1 (110-130 m²): 130 000 – 200 000 EUR
• Dům se zahradou (150-250 m²): 180 000 – 350 000 EUR

Ceny nemovitostí v Durrës vzrostly v roce 2024 o 15–20 % v přímořských lokalitách a v roce 2025 tento růst pokračoval. Podle prognóz lze v letech 2025–2027 očekávat další nárůst vzhledem k vývoji Albánie jako kandidátské země na vstup do Evropské unie.

Kde koupit byt v Durrës? Nejlepší čtvrti pro investici

Volba vhodné lokality je klíčem k úspěchu v real estate Albania. Oto subjektivní žebříček expertů Globihome:

1. Durrës Yacht & Marina – Epifanie luxusu

Právě zde vznikají nejžádanější moderní apartmány s výhledem na moře. Investováním zde nekupujete jen čtvereční metry, ale podíl na nejprestižnějším projektu na Balkáně. Je to ideální volba pro investory zaměřené na krátkodobé pronájmy pro movité turisty a digitální nomády.

2. Dzielnica Currila – Prestiż i spokój

Currila je oblíbené místo místní elitě a expatům. Položená na kopcích nabízí spektakulární západy slunce a přímý přístup k nejlepším rybím restauracím. Nieruchomości w Currila se vyznačují vysokou likviditou – snadno se pronajímají a ještě snadněji prodávají se ziskem.

3. Golem – Turystyczne serce regionu

Ač formálně samostatná jednotka, Golem funguje jako předměstí Durrës. Je to centrum hotelů a resortů. Pokud je vaším cílem dochód pasywny z nieruchomości, Golem nabízí nejvyšší obsazenost v letní sezóně (červen–září). Najdete zde tanie mieszkania nad morzem, které jsou ideální pro start dobrodružství na albánském trhu.

Durres Yachts & Marina – vlajkový projekt za 2 miliardy eur

Durres Yachts & Marina je průlomová investice, která zcela změní tvář města. Tento megaprojekt v hodnotě přibližně 2 miliard EUR realizuje Eagle Hills Real Estate Development na základě dohody podepsané s albánskou vládou 30. ledna 2023..

Klíčové parametry projektu Durres Yachts & Marina:

• Celková plocha: 450 hektarů
• Plánovaný počet apartmánů: přibližně 13 000 jednotek
• Hotelové pokoje: více než 850
• Místa pro jachty: 280 stání
• Plánované zaměstnání: 12 000 nových pracovních míst
• Zelené plochy: 8 hektarů
• Pobřežní linka: až 700 metrů

Do konce roku 2024 developer vybral přibližně 42 milionů eur z prodeje apartmánů ve výstavbě. Ceny v projektu vzrostly z počátečních 1500–1600 EUR/m² na více než 3000 EUR/m².

Může cizinec koupit byt v Durrës?

Pro většinu kupujících je odpověď: ano – koupě bytu je možná. Omezení se týkají především zemědělské půdy, kterou cizinci obecně nemohou kupovat bez vhodné struktury (např. nákup prostřednictvím společnosti). V praxi, pokud kupujete bytovou jednotku (apartmán) v Durrës, proces je jednoduchý a dostupný pro každého.

Postup koupě nemovitosti v Albánii krok za krokem

Jak koupit nemovitost v Durres jako cizinec? Proces je relativně jednoduchý a obvykle trvá 4–8 týdnů při profesionální podpoře.

ETAPA 1: Určení rozpočtu a cíle investice

Před zahájením hledání určete svůj celkový rozpočet včetně: ceny nemovitosti + přibližně 3-4 % na dodatečné náklady (daně, notář, právník, registrace).

ETAPA 2: Výběr nemovitosti

Využijte služeb licencované realitní kanceláře nebo specializovaných portálů. Doporučujeme osobní návštěvu na místě trvající 3–5 dní nebo virtuální prohlídku online. Na konci článku najdete kontakt na doporučeného a prověřeného realitního makléře v Durres.

ETAPA 3: Právní prověrka (Due Diligence)

Místní právník musí zkontrolovat: vlastnické právo a zápis v katastru, absenci zatížení a hypoték, historii vlastnictví, stavební povolení (pro nové investice), stav legalizace (pro starší budovy). Důkladná právní prověrka je naprosto klíčová.

ETAPA 4: Předběžná smlouva a záloha

Po pozitivní prověrce podepíšete předběžnou smlouvu a složíte zálohu – obvykle 1000 – 5000 EUR.

ETAPA 5: Konečná smlouva u notáře

Konečná transakce probíhá za přítomnosti notáře. Můžete jednat osobně nebo prostřednictvím zmocněnce s notářsky ověřenou plnou mocí.

ETAPA 6: Registrace v Katastru

Nemovitost je zapsána na vaše jméno v Státní katastrální agentuře. Zápis je nezbytný pro úplné převzetí vlastnictví.

Daně a náklady při koupi bytu v Durrës

Náklady na koupi nemovitosti v Albánii patří mezi nejnižší v Evropě. Celkové transakční náklady činí 3-4 % hodnoty nemovitosti.

Podrobné transakční náklady:

Klíčové doprovodné náklady při koupi bytu v Durrës jsou:

• Notář: 150-450 EUR
• Překladatel: 60-150 EUR
• Přepis vlastnictví a služeb: 100-200 EUR
• Potřebné certifikáty: 100 EUR
• Daň z koupě nemovitosti: 0 %

Jednou z hlavních výhod investice v Albánii je absence daně při koupi nemovitosti, což výrazně snižuje celkové transakční náklady ve srovnání s jinými evropskými zeměmi. Pro koupi nemovitosti v Durrës stačí občanský průkaz nebo pas a doprovodné náklady činí maximálně 1500 EUR.

Výnosnost pronájmu a ROI v Durrës

Výnosnost pronájmu v Durrës dosahuje v průměru 5-6 % ročně, a při krátkodobém pronájmu v pobřežních lokalitách dokonce 9-12 %.

Sazby krátkodobého pronájmu v hlavní sezóně:

• Garsonka: 40-70 EUR/noc
• Byt 1+1: 60-100 EUR/noc
• Byt 2+1: 80-140 EUR/noc
• Prémiový apartmán s výhledem na moře: 120-200 EUR/noc

Sazby dlouhodobého pronájmu:

• Garsonka: 250-400 EUR/měsíc
• Byt 1+1: 350-550 EUR/měsíc
• Byt 2+1: 450-700 EUR/měsíc

Náklady na údržbu nemovitosti v Albánii

Náklady na údržbu bytu v Albánii jsou výrazně nižší než v západní Evropě, což zvyšuje reálnou míru návratnosti investic.

Roční daň z nemovitosti:

Roční daň z nemovitosti v Albánii činí pouhých 0,05 % hodnoty, což znamená, že vila v hodnotě 200 000 EUR stojí na daních jen asi 100 EUR ročně.

Měsíční provozní náklady (byt 70 m²):

• Elektrická energie: 30-50 EUR
• Voda: 10-15 EUR
• Internet: 15-25 EUR
• Správní poplatek: 20-40 EUR
• CELKEM: 75-130 EUR/měsíc

Roční náklady na údržbu bytu v Albánii činí přibližně 1400-2500 EUR – výrazně méně než v Španělsku (4000-7000 EUR).

Shrnutí: investiční perspektivy v Durrës 2026

Trh s nemovitostmi v Durrës se nachází v fázi dynamického růstu poháněného transformačními infrastrukturními projekty, rostoucí zahraniční poptávkou a vyhlídkou evropské integrace. Ceny nemovitostí se od roku 2019 zdvojnásobily, ale stále zůstávají výrazně nižší než v sousední Chorvatsku či Řecku.

Klíčové faktory podporující investice:

• Projekt Durres Yachts & Marina o wartości 2 miliardů eur
• Stálý růst turistiky – více než 4,7 milionu turistů v první polovině roku 2025
• Nízké vstupní a provozní náklady
• Vysoké výnosy z pronájmu (5–12 % ročně)
• Perspektiva vstupu do EU

Pro investory hledající kombinaci dostupných cen, vysoké výnosnosti a potenciálu růstu hodnoty, Durres představuje jednu z nejperspektivnějších lokalit v celém středomořském regionu. Pokud chcete obdržet aktuální nabídky nemovitostí odpovídající vašim očekáváním, kontaktujte doporučeného experta, který vám poradí na každém kroku nákupu nemovitosti v Durres.