Daně z nemovitostí v Itálii: nákup, prodej, pronájem

Itálie neustále přitahují mezinárodní investory a kupce druhých domů díky životnímu stylu, kultuře a relativně dostupnému trhu s nemovitostmi. V Globihome věříme, že každá osoba kupující nemovitost v této zemi by měla dobře rozumět italskému daňovému systému týkajícímu se nemovitostí.

Ať už plánujete koupit, prodat nebo pronajmout nemovitost v Itálii, daně se mohou uplatňovat v různých fázích jejího vlastnictví. Vlastníci nemovitostí, kteří nejsou rezidenty, musí dodržovat italské daňové předpisy týkající se vlastnictví nemovitostí, příjmů z pronájmu a kapitálových zisků.

V tomto článku ukazujeme nejdůležitější daně z nemovitostí v Itálii pro zahraniční vlastníky, včetně daní z vlastnictví nemovitosti, pravidel pro vykazování příjmů z pronájmu a pravidel souvisejících s prodejem.

Daňové rezidenství a daně z nemovitostí v Itálii

Než rozvedeme různé daně, je důležité pochopit pravidla daňového rezidenství.

V Itálii jste pro daňové účely považován za nerezidenta, pokud:

• strávíte v Itálii méně než 183 dní v roce,
• neudržujete tam své hlavní bydliště,
• nemáte v této zemi hlavní hospodářské zájmy.

Nerezidenti jsou zdaněni výhradně z příjmů pocházejících z italských zdrojů, mezi které patří:

• příjem z pronájmu nemovitosti nacházející se v Itálii,
• kapitálové zisky z prodeje italské nemovitosti.

Samotné vlastnictví nemovitosti v Itálii nemusí automaticky vést k povinnosti zaplatit daň z příjmu, ale stále mohou platit určité místní daně z nemovitostí a povinnosti ohledně vykazování.

Daně z nemovitostí v Itálii pro zahraniční vlastníky

Vlastníci nemovitostí v Itálii obvykle podléhají dvěma hlavním obecním daním: IMU a TARI.

Tyto daně se uplatňují bez ohledu na státní občanství vlastníka.

IMU (obecní daň z nemovitostí)

IMU (Imposta Municipale Unica) je základní daň z nemovitostí v Itálii.

Vztahuje se hlavně na:

• druhé domy,
• investiční nemovitosti,
• nemovitosti patřící nerezidentům.

Nejdůležitější vlastnosti IMU:

• placený dvakrát ročně (v červnu a prosinci),
• vypočítáván na základě katastrální hodnoty nemovitosti,
• sazby se liší v závislosti na obci,
• obvykle činí od 0,4% do 1,06%.

Hlavní bydliště je obvykle od IMU osvobozeno, ale protože zahraniční vlastníci často využívají nemovitosti jako rekreační domy nebo investice, IMU se na ně obvykle vztahuje.

TARI (daň za odvoz odpadu)

TARI (Tassa sui Rifiuti) je obecní daň určená na financování sběru odpadu a odpadového hospodářství.

Její výše závisí na:

• ploše nemovitosti (v metrech čtverečních),
• počtu obyvatel nebo uživatelů,
• místních obecních sazbách.

Harmonogram plateb se liší podle obce a může zahrnovat několik splátek.

V případě dlouhodobého pronájmu je TARI často placena přímo nájemcem. Při krátkodobém pronájmu tato povinnost obvykle leží na majiteli.

Ať už hledáte nemovitost v Itálii pro sebe nebo k pronájmu, můžete najít nejnovější nabídky od realitních makléřů v našich článcích o konkrétních městech v Itálii:

• Nemovitosti Umbrie
• Nemovitosti Sansepolcro

Daň z příjmů z pronájmu v Itálii

Pokud pronajímáte svou nemovitost v Itálii — jak v rámci dlouhodobého, tak krátkodobého pronájmu — musíte tento příjem nahlásit italským daňovým úřadům. Toto pravidlo platí i tehdy, když bydlíte mimo Itálii.

Vlastníci nemovitostí si mohou vybrat mezi dvěma hlavními daňovými režimy.

Cedolare Secca: paušální daň z příjmů z pronájmu

Systém Cedolare Secca je zjednodušený systém liniového zdanění používaný pro příjmy z pronájmu rezidenčních nemovitostí.

Sazby daně:

• 21% liniové daně pro většinu smluv o pronájmu obytných prostor,
• 26% může se uplatnit v případech zahrnujících více nemovitostí pronajímaných krátkodobě.

Výhody Cedolare Secca:

• zjednodušené výpočty daně,
• žádné regionální a obecní daně z příjmu,
• osvobození od některých registračních a správních poplatků spojených se smlouvou.

Nicméně v tomto systému nelze odečítat náklady, jako jsou opravy nebo poplatky za správu nemovitosti.

Standardní daň z příjmu (IRPEF)

Alternativně může být příjem z pronájmu zdaněn podle standardního progresivního systému daně z příjmu IRPEF.

Současné daňové sazby zahrnují:

• 23% do 28 000 eur,
• 35% od 28 001 eur do 50 000 eur,
• 43% nad 50 000 eur.

V tomto systému:

• obvykle je zdanitelná 95% příjmu z pronájmu,
• mohou se uplatnit některé odpočty a daňové úlevy.

Pro některé investory s vysokými náklady může být tento systém někdy výhodnější než liniová daň.

Pravidla zdanění krátkodobého pronájmu v Itálii

Pokud pronajímáte nemovitost prostřednictvím platform krátkodobého pronájmu, mohou platit zvláštní pravidla.

Platformy nebo zprostředkovatelé mohou být povinni strhávat 21% daň u zdroje z plateb nájemného obdržených od hostů.

Tato daň je vykazována italským daňovým úřadům a může být použita jako záloha nebo daňový kredit při podávání ročního daňového přiznání.

Hlášení příjmů z pronájmu v Itálii

Nerezidenti, kteří jsou vlastníky nemovitostí, musí hlásit příjmy z pronájmu pomocí italského daňového formuláře Modello Redditi PF.

Tento proces obvykle zahrnuje:

1. hlášení ročního příjmu z pronájmu,
2. volbu daňového režimu (Cedolare Secca nebo IRPEF),
3. zaplacení případné dodatečné daně.

Daňová přiznání se obvykle podávají v roce následujícím po dosažení příjmu.

Neohlášení příjmu z pronájmu může vést k významným pokutám, které mohou překročit i dvojnásobek nezaplacené daně.

Další daně týkající se pronajímaných nemovitostí

V závislosti na způsobu využívání nemovitosti mohou existovat další místní povinnosti.

Turistická daň (Imposta di Soggiorno)

Mnoho italských měst vyžaduje od hostů využívajících krátkodobý pronájem platbu turistické daně.

Majitelé nemovitostí nebo hostitelé musí:

• vybrat daň od hostů,
• ohlásit ji a odvést obci.

Výše daně se liší podle města a typu ubytování.

Daň z kapitálových výnosů při prodeji nemovitosti v Itálii

Při prodeji nemovitosti v Itálii může být uplatněna daň z kapitálových výnosů v závislosti na tom, jak dlouho byla nemovitost ve vlastnictví majitele.

Pravidla týkající se kapitálových výnosů:

• žádná daň z kapitálových výnosů, pokud byla nemovitost vlastněna déle než pět let,
• pokud bude prodána do pěti let, může platit 26% daň z kapitálových výnosů.

Zdanitelný příjem se počítá jako rozdíl mezi:

• prodejní cenou,
• původní pořizovací cenou spolu s některými náklady na koupi.

Pokud zvažujete koupi nemovitosti v jiných zemích, na našem blogu Globihome si můžete porovnat nemovitosti v Albánii, Španělsku, Řecku, na Kypru nebo Bulharsku.

Smlouvy o zamezení dvojího zdanění

Itálie má podepsané smlouvy o zamezení dvojího zdanění s mnoha zeměmi.

Tyto smlouvy pomáhají zabránit situaci, kdy jsou zahraniční investoři zdaněni dvakrát ze stejného příjmu.

Obvykle:

• příjem z pronájmu je zdaněn v Itálii,
• vlastník se může ucházet o úleva nebo daňový kredit ve své zemi pobytu.

Protože pravidla ve smlouvách se liší podle země, často se doporučuje konzultace s daňovým poradcem.

Řízení daní z nemovitostí v Itálii

Vlastnictví nemovitosti v Itálii vyžaduje pečlivé sledování místních daní, povinností ohlašování a termínů.

Zahraniční vlastníci nemovitostí by měli uchovávat dokumentaci k:

• nájemním smlouvám,
• přijatým příjmům,
• zaplaceným daním,
• výdajům souvisejícím s nemovitostí.

ItalianTaxes.com

Pro každého, kdo plánuje přestěhování nebo koupi nemovitosti v Itálii, je profesionální daňové poradenství klíčovým prvkem úspěšného vstupu do nové reality.

V našem názoru Globihome považujeme za užitečné zvážit ItalianTaxes.com Je to digitální platforma navržená tak, aby zjednodušila daňová vypořádání v Itálii pro expaty, nerezidenty a osoby vracející se do Itálie. Kombinací pokročilé technologie s individuální podporou licencovaných specialistů pomáhá uživatelům orientovat se v daňových procesech, optimalizovat daňovou situaci a zachovat soulad s předpisy.

Daně z nemovitostí v Itálii – Shrnutí

Itálie je jedním z nejoblíbenějších cílů pro mezinárodní investory, lákajícím životním stylem, bohatou kulturou a dostupnými cenami nemovitostí. Klíčem k úspěchu každé investice na Apeninském poloostrově je však důkladné porozumění místnímu daňovému systému.

Nejdůležitější aspekty, na které musí pamatovat každý vlastník nemovitosti v Itálii:

• Daňové rezidenství: Osoby trávící v Itálii méně než 183 dní v roce a nemající tam hlavní hospodářské zájmy jsou považovány za nerezidenty. Podléhají zdanění pouze z příjmů pocházejících z italských zdrojů, jako je pronájem nebo zisky z prodeje.
• Daně z vlastnictví (IMU a TARI): Vlastníci obvykle platí obecní daň z nemovitosti (IMU) – od 0,4 % do 1,06 % katastrální hodnoty – a poplatek za odvoz odpadu (TARI), jehož výše závisí na ploše bytu a počtu obyvatel.
• Pronájem nemovitostí: Příjmy z pronájmu lze zúčtovat dvěma způsoby: paušálem Cedolare Secca (obvykle 21 %) nebo podle progresivní sazby IRPEF (od 23 % do 43 %) . Volba závisí na vynaložených nákladech a počtu pronajímaných objektů.
• Prodej a kapitálové zisky: Prodej nemovitosti před uplynutím 5 let od koupě je spojen s povinností zaplatit 26% daň z kapitálových zisků. Po 5 letech vlastnictví je zisk z prodeje obvykle osvobozen od zdanění.
• Povinnosti ohledně vykazování: Nerezidenti mají povinnost podávat roční daňové přiznání na formuláři Modello Redditi PF. Nepodání oznámení o příjmech může mít za následek přísné finanční sankce.