Immobili a Durrës (Albania): Prezzi, procedure e ROI
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Durres è la seconda città più grande dell'Albania e uno dei mercati immobiliari in più rapida crescita in tutta l'Europa sudorientale. Acquisto di immobili a Durres attira un numero sempre maggiore di investitori stranieri – in particolare dall'Italia, dalla Germania, dalla Polonia e dai paesi scandinavi – che riconoscono un enorme potenziale di crescita del valore e rendimenti interessanti dagli affitti.
Durrës si sta affermando come il leader indiscusso degli investimenti sull'Adriatico. Nel 2025, grazie a progetti infrastrutturali monumentali e al crescente interesse del capitale estero, l'acquisto di immobili a Durrës ha smesso di essere solo un'alternativa alla costosa Croazia o alla Grecia – è diventato un obiettivo prioritario per gli investitori in cerca di un elevato ritorno sull'investimento (ROI) e prestigio.
In Globihome, collaborando con esperti locali, analizziamo i mercati immobiliari nel mondo. Di seguito presentiamo tutte le informazioni più importanti che devi conoscere se stai pianificando di acquistare un appartamento a Durres nel 2026. Alla fine dell'articolo troverai il contatto del nostro esperto locale consigliato, che può preparare per te le attuali offerte immobiliari a Durres.
Perché vale la pena comprare una proprietà a Durres?
Conviene investire nel mercato immobiliare di Durres? La nostra analisi indica chiaramente prospettive positive. Gli investimenti in immobili Albania offrono una combinazione unica di prezzi di ingresso bassi, crescita dinamica del valore e alta redditività degli affitti.
Durres – vantaggi chiave degli investimenti immobiliari:
- Aumento dei prezzi degli immobili del 56-73% negli ultimi 5 anni (dal 2020 al 2025)
- Crescita annua del valore del 10-15% – una delle più alte in Europa
- Nessuna restrizione per gli stranieri nell'acquisto di appartamenti e case
- Bassi costi transazionali: 3-4% del valore dell'immobile
- Nessuna tassa sull'acquisto di immobili in Albania
- Posizione strategica – 30 km da Tirana e collegamenti diretti in traghetto con l'Italia
- Prospettiva di adesione dell'Albania all' Unione Europea – potenziale aumento del valore immobiliare
L'Albania è nella lista dei paesi candidati all'UE, il che secondo gli analisti potrebbe portare a un aumento dei prezzi delle proprietà fino al 40-60% nei prossimi anni. Immobili a Durres rappresentano quindi non solo una fonte di reddito passivo da locazione, ma anche un promettente investimento a lungo termine.
Durrës in cifre: turismo e domanda nel 2026
L'Albania non è più una “meta nascosta”. Secondo INSTAT, nel 2025 in Albania sono entrati 12.466.038 stranieri, il che rappresenta un aumento rispetto al 2024. Per il mercato immobiliare questo è cruciale, perché Durrës è uno dei principali beneficiari del movimento “sea & city break”.
Parallelamente cresce la disponibilità di finanziamenti nell'economia – la Banca d'Albania ha indicato che il credito al settore privato nel 2025 è cresciuto in media di circa il 16% su base annua, e le banche hanno allentato le condizioni creditizie. Questo non significa che la maggior parte delle transazioni a Durrës sia fatta tramite mutuo (molti acquisti sono ancora in contanti), ma: la domanda interna sta lavorando, e non solo gli stranieri.
Prezzi immobiliari a Durres 2026 – analisi aggiornata di Globihome
Prezzi degli appartamenti a Durres nel 2025 variano notevolmente a seconda della posizione, della distanza dal mare e dello standard di finitura. Nel 2020 gli appartamenti in buone posizioni costavano 1150-1300 EUR/m². Oggi, nel 2025, immobili simili raggiungono prezzi di 1800-2000 EUR/m², il che significa un aumento del 56-73%.
Prezzi immobiliari attuali a Durres per zona:
Appartamenti in prima linea sulla spiaggia (beachfront):
- Durres Plazh: 1500 – 1800 EUR/m²
- Golem: 1200 – 1600 EUR/m²
- Qerret: 1400 – 1800 EUR/m²
- Gjiri i Lalzit: 1300 – 1700 EUR/m²
Appartamenti nel centro città:
- Centro di Durres: 900 – 1300 EUR/m²
- Quartieri residenziali: 800 – 1100 EUR/m²
Immobili premium con vista mare:
- Nuovi complessi residenziali: 1800 – 2500 EUR/m²
- Progetti con accesso alla Marina: da 3000 EUR/m²
Esempi di prezzi degli appartamenti a Durres 2025:
- Monolocale (studio) 30-40 m²: 42 000 – 55 000 EUR
- Appartamento 1+1 (50-70 m²): 60 000 – 95 000 EUR
- Appartamento 2+1 (80-100 m²): 90 000 – 150 000 EUR
- Appartamento 3+1 (110-130 m²): 130 000 – 200 000 EUR
- Casa con giardino (150-250 m²): 180 000 – 350 000 EUR
I prezzi degli immobili a Durres sono aumentati del 15-20% nel 2024 nelle località costiere, e la tendenza al rialzo è proseguita nel 2025. Secondo le previsioni, tra il 2025 e il 2027 è possibile attendersi ulteriori aumenti osservando come si sta sviluppando l'Albania - candidata all'ingresso nell'Unione Europea.
Dove comprare un appartamento a Durrës? I migliori quartieri per investire
La scelta della giusta posizione è la chiave del successo in real estate Albania. Ecco una classifica soggettiva degli esperti di Globihome:
1. Durrës Yacht & Marina – Epifania del lusso
Qui nascono gli appartamenti moderni con vista mare. Investendo qui, non compri solo metri quadrati, ma una partecipazione al progetto più prestigioso dei Balcani. È la scelta ideale per gli investitori che puntano all'affitto a breve termine per turisti benestanti e nomadi digitali.
2. Distrett0 Currila – Prestigio e tranquillità
Currila è il luogo preferito delle élite locali e degli espatriati. Situato sulle colline, offre tramonti spettacolari e accesso diretto ai migliori ristoranti di pesce. Gli immobili a Currila si caratterizzano per un'elevata liquidità – sono facili da affittare e ancora più facili da rivendere con profitto.
3. Golem – Cuore turistico della regione
Sebbene formalmente sia un'unità separata, Golem funziona come sobborgo di Durrës. È un centro di hotel e resort. Se il tuo obiettivo è reddito passivo dagli immobili, Golem offre i tassi di occupazione più alti durante la stagione estiva (giugno-settembre). Qui troverai appartamenti economici sul mare, che sono ideali per iniziare l'avventura nel mercato albanese.
Durres Yachts & Marina – progetto di punta da 2 miliardi di euro
Durres Yachts & Marina è un investimento dirompente che cambierà completamente il volto della città. Questo megaprogetto del valore di circa 2 miliardi di euro è realizzato da Eagle Hills Real Estate Development in base a un accordo firmato con il governo albanese il 30 gennaio 2023.
Parametri chiave del progetto Durres Yachts & Marina:
- Superficie totale: 450 ettari
- Numero previsto di appartamenti: circa 13.000 unità
- Camere d'hotel: oltre 850
- Posti barca: 280 posti
- Occupazione prevista: 12.000 nuovi posti di lavoro
- Aree verdi: 8 ettari
- Fronte mare: fino a 700 metri
Fino alla fine del 2024 lo sviluppatore ha raccolto circa 42 milioni di euro dalla vendita di appartamenti in fase di costruzione. I prezzi nel progetto sono aumentati dai iniziali 1500-1600 EUR/m² a oltre 3000 EUR/m².
Un cittadino straniero può comprare un appartamento a Durrës?
Per la maggior parte degli acquirenti la risposta è: sì – l'acquisto di un appartamento è possibile. Le limitazioni riguardano principalmente terreni agricoli, che in linea di massima gli stranieri non possono acquistare senza una struttura appropriata (es. acquisto tramite società). In pratica, se acquisti un'unità abitativa (appartamento) a Durrës, il processo è semplice e accessibile a chiunque.
Procedura di acquisto di immobili in Albania passo dopo passo
Come acquistare un immobile a Durres da straniero? Il processo è relativamente semplice e di solito dura 4-8 settimane con supporto professionale.
FASE 1: Definizione del budget e dell'obiettivo d'investimento
Prima di iniziare la ricerca stabilisci il tuo budget totale includendo: il prezzo dell'immobile + circa 3-4% per spese aggiuntive (tasse, notaio, avvocato, registrazione).
FASE 2: Scelta dell'immobile
Utilizza i servizi di un'agenzia immobiliare autorizzata o portali dedicati. Consigliamo una visita in loco della durata di 3-5 giorni o un tour virtuale online. Alla fine dell'articolo troverai il contatto dell'agente immobiliare consigliato e verificato da noi a Durres.
FASE 3: Verifica legale (Due Diligence)
Un avvocato locale deve verificare: il titolo di proprietà e l'iscrizione nel catasto, l'assenza di gravami e ipoteche, la storia della proprietà, i permessi di costruzione (per nuove iniziative), lo stato di legalizzazione (per edifici più vecchi). Una verifica legale accurata è assolutamente fondamentale.
FASE 4: Contratto preliminare e caparra
Dopo una verifica positiva firmi il contratto preliminare e versi la caparra – di solito 1000 – 5000 EUR.
FASE 5: Contratto finale dal notaio
La transazione finale avviene alla presenza del notaio. Puoi agire personalmente o tramite un procuratore con procura notarile.
FASE 6: Registrazione nel Catasto
L'immobile viene registrato a tuo nome presso la Agenzia Nazionale Catastale. La registrazione è necessaria per il pieno trasferimento della proprietà.
Tasse e costi per l'acquisto di un appartamento a Durres
I costi per l'acquisto di immobili in Albania sono tra i più bassi d'Europa. I costi transazionali totali ammontano al 3-4% del valore dell'immobile.
Costi transazionali dettagliati:
I principali costi legati all'acquisto di un appartamento a Durres sono:
- Notaio: 150-450 EUR
- Traduttore: 60-150 EUR
- Trasferimento di proprietà e utenze: 100-200 EUR
- Certificati necessari: 100 EUR
- Tassa sull'acquisto immobiliare: 0%
Uno dei principali vantaggi di investire in Albania è l'assenza di imposta sull'acquisto di immobili, il che riduce notevolmente i costi transazionali totali rispetto ad altri paesi europei. Per acquistare un immobile a Durres basta la carta d'identità o il passaporto, e i costi accessori all'acquisto sono al massimo 1500 EUR.
Rendimento da locazione e ROI a Durres
Il rendimento da locazione a Durres raggiunge in media il 5-6% annuo, e nelle locazioni a breve termine in località costiere anche il 9-12%.
Tariffe di affitto a breve termine nel periodo di punta:
- Monolocale: 40-70 EUR/notte
- Appartamento 1+1: 60-100 EUR/notte
- Appartamento 2+1: 80-140 EUR/notte
- Appartamento premium con vista mare: 120-200 EUR/notte
Tariffe di affitto a lungo termine:
- Monolocale: 250-400 EUR/mese
- Appartamento 1+1: 350-550 EUR/mese
- Appartamento 2+1: 450-700 EUR/mese
Costi di gestione dell'immobile in Albania
Costi di manutenzione di un appartamento in Albania sono significativamente più basse rispetto all'Europa occidentale, il che aumenta il rendimento reale dell'investimento.
Tassa annuale sugli immobili:
La tassa annuale sugli immobili in Albania è di appena lo 0,05% del valore, il che significa che una villa del valore di 200 000 EUR costa solo circa 100 EUR all'anno in tasse.
Spese mensili di gestione (appartamento 70 m²):
- Energia elettrica: 30-50 EUR
- Acqua: 10-15 EUR
- Internet: 15-25 EUR
- Spese condominiali/amministrative: 20-40 EUR
- TOTALE: 75-130 EUR/mese
I costi annuali di mantenimento di un appartamento in Albania sono di circa 1400-2500 EUR – molto meno rispetto a Spagna (4000-7000 EUR).
FAQ – domande frequenti
Conclusione: prospettive d'investimento a Durrës 2026
Il mercato immobiliare a Durrës si trova in una fase di crescita dinamica alimentata da progetti infrastrutturali trasformativi, crescente domanda straniera e prospettiva di integrazione europea. I prezzi degli immobili sono raddoppiati dal 2019, ma rimangono ancora significativamente più bassi rispetto alla vicina Croazia o alla Grecia.
Fattori chiave a sostegno degli investimenti:
- Progetto Durres Yachts & Marina del valore di 2 miliardi EUR
- Crescita costante del turismo – oltre 4,7 milioni di turisti nella prima metà del 2025
- Bassi costi di ingresso e di mantenimento
- Alti rendimenti da locazione (5-12% annui)
- Prospettiva di ingresso nell'UE
Per gli investitori in cerca di una combinazione di prezzi accessibili, alta redditività e potenziale di crescita del valore, Durres rappresenta una delle località più promettenti dell'intero bacino del Mediterraneo. Se desideri ricevere offerte immobiliari aggiornate che soddisfino le tue aspettative, contatta l'esperto da noi consigliato, che ti consiglierà in ogni fase dell'acquisto di un immobile a Durres.
