7 bevált ingatlaneladási stratégia a magasabb árért
Tartalomjegyzék
Elgondolkodtál már azon, hogyan lehet hatékonyan eladni egy lakást vagy házat? Ebben az átfogó cikkben 7 bevált ingatlaneladási stratégiát mutatunk be, melyekkel akár 17%-kal növelheted a lakás árát és felére csökkentheted a vevőre várakozást. A Globihome blogon megosztjuk veled azokat a gyakorlati stratégiákat, amelyeket különböző országok ingatlanügynökei használnak, akikkel együtt dolgozunk.
Hatékony ingatlaneladás 2025-ben átfogó megközelítést igényel, amely ötvözi a hagyományos módszereket a modern technológiai megoldásokkal. Függetlenül attól, hogy ingatlanügynök vagy befektető vagy, az alábbi tippek konkrét stratégiákat mutatnak, hogyan adhatsz el gyorsan és jó áron lakást.
Stratégia #1: Home staging – növeld az ingatlan értékét 17%-kal
A home staging nem csupán egy divatos szó, hanem az eredményes eladás alapja. A Lengyel Ingatlanpiaci Szövetség 2024-es adatai szerint a professzionálisan előkészített ingatlanok átlagosan:
- 73%-kal gyorsabban kelnek el, mint az előkészítetlen lakások
- és az áruk akár 17%-kal magasabb az eredeti várakozásokhoz képest
A hatékony home staging kulcselemei:
- A terek személytelenítése – személyes tárgyak, fotók és emlékek eltávolítása
- Alapos takarítás és kisebb javítások – minden olyan hiba javítása, amely elriaszthatja a vevőket
- Semleges falszín – falak frissítése világos, semleges árnyalatokra
- Tér optimalizálása – a bútorok stratégiai elhelyezése a tágasság érzetéért
- Megfelelő megvilágítás – kiemeli az ingatlan előnyeit és otthonos légkört teremt
Esettanulmány: Egy 68 m²-es lakás, amelyet ingatlanügynök partnerünkkel együtt készítettünk fel Tenerifén (home staging költsége: 950 euró) 18 nap alatt kelt el, 15 500 euróval magasabb áron, mint ugyanabban a házban egy ugyanolyan lakás, amelyet nem készítettek elő eladásra.
Ne feledd, első benyomást csak egyszer lehet kelteni, és egy jól előkészített ingatlan szinte önmagát adja el. Hogyan készítsük fel a lakást eladásra? Használd a fenti tippeket, vagy bízz meg szakembert – ez a befektetés szinte garantáltan megtérül.
2. stratégia: Professzionális fotózás és 3D virtuális túra az ingatlanról
Az internet korában, a professzionális fotózás elengedhetetlen. Ingatlanos portálok jelentései szerint a profi képekkel ellátott hirdetések átlagosan 61%-kal több megtekintést kapnak, mint az amatőr fotókkal készültek.
Mit kell tartalmaznia a professzionális fotódokumentációnak:
- Minden helyiség fényképei – több nézőpontból, a tágasság hangsúlyozásával
- Természetes fényben készült fotók – legjobb napsütéses napon, 10:00 és 14:00 óra között
- A tér folytonosságát bemutató képek – hogyan kapcsolódnak egymáshoz a helyiségek
- A környék és infrastruktúra fotói – park, közlekedés, üzletek, iskolák
- Virtuális 3D séta és interaktív 360°-os nézetek – 2025-re alapelvárás, 87%-kal növeli a nézők elköteleződését
Hogyan készítsük fel a lakást a fotózásra?
A professzionális fotók akár 61%-kal is növelhetik a potenciális vevők számát az ingatlanos portálok szerint. Íme az ellenőrzőlista a fotós érkezése előtt:
- Távolíts el minden személyes tárgyat (fényképek, emléktárgyak, dokumentumok)
- Tedd el a kis konyhai gépeket, kozmetikumokat és tisztítószereket
- Ügyelj a tökéletes megvilágításra – húzd fel a rolókat és kapcsold fel a lámpákat
- Készítsd elő a lakást úgy, mintha egy katalógus bemutató lakása lenne
- Ideiglenesen távolítsd el a felesleges bútorokat, hogy a terek tágasabbnak tűnjenek
Ha szeretnéd látni, hogyan néznek ki a professzionális minőségű fotók, tekintsd meg a toszkánai ingatlanokról szóló cikket vagy a eladó ingatlanokról Madeirán.
3. stratégia: Hatékony ármeghatározás és ingatlanlicit
Az egyik leghatékonyabb ingatlanértékesítési stratégia a helyes ármegállapítás kombinálása árveréses modellel. Ez a módszer azt jelenti, hogy a hirdetést kissé csökkentett áron tesszük közzé, amely magára vonja a vevők figyelmét. Ugyanakkor a hirdetésben meg kell említeni, hogy a tulajdonos nyitott árajánlatokra. Így a vevő ajánlatot tesz, és vedd észre, hogy a vevő feltehetően az ajánlati árak (amelyek magasabbak a tényleges üzletkötési áraknál) alapján fogja meghatározni az ingatlan értékét.
Hogyan árazzuk be az ingatlant értékbecslő nélkül?
A pontos ingatlanérték-becslés kulcseleme az egész értékesítési stratégiának:
- Összehasonlító elemzés – találj legalább 5-7 hasonló ingatlant a környéken
- Ártrendek figyelembevétele - ellenőrizze az elmúlt 6–12 hónap történelmi adatait
- Konzultáció helyi közjegyzőkkel - akik ismerik a tényleges tranzakciós árakat
A Város- és Régiófejlesztési Intézet 2024 végi kutatásai kimutatták, hogy a pontosan piaci szinten árazott ingatlanok kelnek el a leggyorsabban, míg azok, amelyek ára több mint 5%-kal magasabb, jelentősen meghosszabbítják az eladási folyamatot.
Globihome tippje: Javasoljuk, hogy az árat 3–5%-kal magasabbra állítsa a kívánt végső összegnél – ez teret ad az alkura, de nem riasztja el a potenciális vevőket. Ha ez nem működik, alkalmazza a fent leírt licitstratégiát.
4. stratégia: Online marketing és az ingatlan bemutatása
Az online hirdetések minősége kulcsfontosságú az ingatlan hatékony értékesítéséhez. 2025-ben az eredményes ingatlanmarketing a közösségi médiában elengedhetetlen a megfelelő célközönség eléréséhez.
Az 5 leggyakoribb hiba ingatlanhirdetésekben:
- Rendetlenség a fotókon - el nem távolított személyes tárgyak, dobozok, WC-papír
- Zavaró vízjelek - amelyek eltakarják az ingatlan fontos elemeit
- Nem professzionális fotók - függőlegesen készítve vagy rossz megvilágítás mellett
- Elavult anyagok - más évszakokban vagy években készült képek
- Eltérés a leírás és a képek között - pl. "bútorozott" hirdetés, de üres lakás fotói
Stratégiák az ingatlanhirdetések minőségének javítására:
- Professzionális fotózás - egyszeri befektetés, ami felgyorsítja az egész értékesítési folyamatot
- Az ingatlan előkészítése - alapos takarítás, személyes és felesleges tárgyak eltávolítása
- Virtuális 3D-s séták - lehetővé teszik az ingatlan távmegtekintését (2025 sztenderdje)
- Célzott kampányok a közösségi médiában - pontosan meghatározott potenciális vevőcsoportokat elérve
- AI eszközök használata - a képek automatikus javításához és a hirdetések személyre szabásához
5. stratégia: Storytelling az ingatlanértékesítésben
A világ legsikeresebb ingatlanértékesítői tudják, hogy a storytelling az ingatlaneladásban ez egy erőteljes eszköz, amely a hétköznapi tranzakciót érzelmi utazássá alakítja.
Hogyan használd hatékonyan a storytellinget:
- Érzelmi történetalkotás – amely rezonál az ügyfél igényeivel és törekvéseivel
- „Élet az otthonban” technika – történetek mesélése, amelyek bemutatják, milyen lenne a mindennapi élet az adott ingatlanban
- A hely és környék története – érdekességek és a lokáció pozitívumainak bemutatása
- A jövő vizualizálása – segíteni az ügyfeleknek elképzelni az életüket az új helyen
A Harvard Egyetem neurobiológiai kutatásai szerint az emberi agy 22-szer aktívabb, amikor történetet hallunk, mint amikor puszta tényeket elemzünk. A storytelling alkalmazásával jelentősen növeled az esélyét annak, hogy ajánlatod megragadjon a potenciális ügyfelek emlékezetében.
A hatékony storytelling példája: „Ez a lakás nem csupán élettér – ez az a hely, ahol minden reggel a parkra néző, napfényes erkélyen kezdődik a kávéval, ahol a konyhában családi ebédek születnek, a nappali pedig baráti esték találkozóhelye. Az előző tulajdonosok öt év alatt itt valóra váltották első álmukat – most rajtad a sor, hogy megírd a saját történeted.”
6. stratégia: Az ingatlanügynök személyes márkájának építése
A közösségi média korszakában az ingatlanügynök személyes márkájának építése kulcsfontosságú ingatlanértékesítési stratégia. Egy erős személyes márkának köszönhetően az ügyfelek maguktól keresnek meg.
A személyes márkaépítés 7 kulcseleme:
- Következetes arculat – professzionális, egységes kommunikáció minden online csatornán
- Rendszeres szakmai tartalom megosztása – a tudás megosztása vonzza a potenciális ügyfeleket
- Aktív networking – online és offline egyaránt
- Piaci specializáció – szakértőnek lenni egy adott piaci szegmensben vagy lokációban
- Esettanulmányok – sikeres tranzakciók bemutatása konkrét eredményekkel
- Ajánlások gyűjtése és kiemelése – elégedett ügyfelek véleményei bizalmat építenek
- Következetes USP kommunikáció (Egyedi Értékesítési Ajánlat) – egyértelműen mutasd meg, miben különbözöl a konkurenciától
7. stratégia: Haladó tárgyalástechnikai módszerek az ingatlanértékesítési stratégiában
A hatékony adásvételi tranzakció lezárása mesteri tárgyalástechnikai ismeretet kíván, amely megkülönbözteti az elit ingatlanértékesítőket.
Ingatlan-tárgyalások kulcskérdései:
1. Mi az ingatlan eladásának oka?
A másik fél valódi motivációjának megértése új tárgyalási lehetőségeket nyit meg:
- Személyes okok (költözés, válás, öröklés)
- Befektetési célok (portfólió diverzifikáció, kedvező árú lehetőség)
- A valódi ok feltárása lehetővé teszi kreatív megoldások javaslatát
2. Hogyan becsülték meg az ingatlan értékét?
A válasz gyakran elárulja, mennyire alkuképes az ár:
- Ha a tulajdonos bizonytalan, az ár önkényes lehet
- Ha az ár egy konkrét pénzügyi szükségletből ered (pl. „Pontosan X forintra van szükségem...”)
- Elemző típusú tulajdonos esetén érdemes saját, piaci adatokon alapuló érveket bemutatni
3. Milyen gyorsan tervezik a tranzakció lezárását?
Az időtényező gyakran meghatározza a tárgyalási lehetőségeket:
- Azok, akik gyors eladásra szorulnak, hajlamosabbak árcsökkentésre
- Azok a vevők, akiknek szoros a költözési határidejük, többet is fizethetnek a gyors ügyletért
- Ez a kérdés kiszűri azokat is, akik valójában nem állnak készen a tranzakcióra
4. Mi fontos még a tulajdonosnak az áron kívül?
Gyakran az eladó motivációja túlmutat a pénzügyi szemponton:
- Biztonság és megbízhatóság a tranzakcióban
- Rugalmasság az ingatlan átadásának időpontjában
- Segítség költözésben vagy bútorok átszállításában
- Néhány berendezés meghagyásának vagy épp minden bútor elvitelének lehetősége
Tárgyalás több szempontból, nem csak az árról
Az ár csak egy a sok tényező közül, amely tárgyalható:
- Idő - fizetési határidő (akár egy évig) vagy az ingatlan átadásának napja
- Felszerelés - bútorok, berendezések ott hagyása vagy elvitele
- Előkészítő munkák - takarítás, felújítás, további dokumentumok beszerzése az eladó részéről
- További költségek - a közjegyzői költségek megosztása, költözés megszervezése
- Felfüggesztő feltételek - az ügylet bizonyos feltételek (pl. kéményseprői vélemény) teljesüléséhez kötése
Haladó üzletlezáró technikák:
- Aktív hallgatás - alapvető készség a valódi igények feltárásához
- A "mikor" technika a "ha" helyett - "Mikor költöznek be?" ahelyett, hogy "Ha eldöntik, hogy beköltöznek..."
- Alternatív választás - „Inkább júniusban vagy júliusban vennék át az ingatlant?”
- Sandler-módszertan - a hangsúly az ügyfél „fájdalmának” feltárásán, nem az ingatlan előnyeinek dicséretén van
A Sandler-módszertan alkalmazásának példája: Ahelyett, hogy azt mondaná: „Ez a lakás 65 m²-es és 3 szobás”, a Sandler-módszertan alapján dolgozó ügynök így fogalmaz: „Ez a 3 szobás, 65 m²-es elrendezés lehetővé teszi egy gardróbos főhálószoba, egy külön gyerekszoba és egy tágas nappali kialakítását, ami megoldja azt a helyhiányt, amire korábban panaszkodtak.”
Gyakran ismételt kérdések (GYIK)
Mennyi ideig tart eladni egy lakást 2025-ben?
Az átlagos lakáseladási idő Európában mintegy 92 nap, de professzionális előkészítéssel és marketingstratégiával ez az idő 45-60 napra is csökkenthető. Vonzó elhelyezkedésű, jól előkészített és megfelelően árazott lakások gyakran 15-20 nap alatt találnak vevőre.
Érdemes felújítani a lakást eladás előtt?
A legnagyobb megtérülést a fürdőszoba és a konyha felújítása hozza – ezek akár 10-15%-kal is növelhetik az ingatlan értékét. A teljes körű felújítás azonban ritkán térül meg teljesen. Jobb stratégia az eladásra a felfrissítés (festés, kisebb javítások) és a professzionális home staging. Egy 1 000 eurós felfrissítés a végső eladási árban 4 000–8 000 euró többletet is eredményezhet.
Hogyan kell megállapítani a lakás irányárát?
Az ár meghatározásakor figyelembe kell venni a környéken eladott hasonló ingatlanok aktuális (nem hirdetési!) árait, a lakás műszaki állapotát és felszereltségét, az emeletet, a tájolást, a funkcionális elrendezést, az elhelyezkedést és az infrastruktúrához való hozzáférést. Javasolt a kívánt végső árhoz képest 3-5%-kal magasabb árat meghatározni, így lesz tér a tárgyalásra.
Jobb ingatlanos közreműködésével vagy önállóan eladni a lakást?
A kutatások szerint a közvetítő által értékesített ingatlanok átlagosan 5-7%-kal magasabb áron kelnek el, de számolni kell a közvetítői jutalékkal (általában 2-3%). Kulcsfontosságú, hogy a megfelelő tapasztalattal rendelkező, adott piaci szegmenst ismerő közvetítőt válasszon, és ellenőrizze korábbi munkáit. Az önálló értékesítés azoknak éri meg igazán, akik már rendelkeznek tapasztalattal az ingatlanpiacon és idejük is van a folyamat lebonyolításához.
Mikor érdemes leginkább eladásra hirdetni a lakást?
A lakáseladás szempontjából a legkedvezőbb hónapok a március–június közötti tavaszi időszak, amikor a legtöbb vevő aktív, valamint szeptember–október, a nyaralás utáni és a téli szezon előtti időszak. A leggyengébb periódusok december–januárban, az ünnepek és az évkezdés idején, valamint július–augusztusban – a nyári szabadságok csúcsszezonjában vannak.
Mennyibe kerül a professzionális home staging?
A professzionális home staging költsége az ingatlan méretétől és a munka terjedelmétől függ. 2025-ben egy 70 m²-ig terjedő lakás esetén az átlagos ár 800–1 500 euró. A szolgáltatás magában foglalhatja bútorok, dekorációk bérlését, falak felfrissítését, profi takarítást is. Sok adat szerint ez a beruházás többszörösen megtérül gyorsabb eladás és magasabb ár formájában.
Összefoglaló: 7 ingatlaneladási stratégia 2025-ben
Sikeres ház- vagy lakáseladás 2025-ben átfogó eladási stratégiát követel meg:
- Home staging - az ingatlan professzionális előkészítése (+17% áremelkedés)
- Professzionális fotózás és 3D virtuális séták (+61%-kal több megtekintés)
- Precíz értékbecslés és árstratégia (az eladási idő 45%-os csökkentése)
- Online marketing és digitális ingatlanprezentáció (hatékony elérés a megfelelő célcsoporthoz)
- Storytelling (22-szer nagyobb elköteleződés a potenciális vásárlók részéről)
- Személyes márkaépítés (ügyfélszerzés aktív keresés nélkül)
- Fejlett tárgyalástechnika (az adásvételi zárások hatékonyságának 34%-os növekedése)
A fent bemutatott ingatlaneladási stratégiák alkalmazásával elkerülöd azt a kérdést, hogy „milyen hibákat érdemes elkerülni az ingatlaneladás során”", mert felkészült leszel ennek az összetett folyamatnak minden szakaszára. Ahogy a legjobbak az iparágban mondják – az ingatlanértékesítés sikere nem a véletlen műve, hanem a kiváló felkészülés, a stratégiai gondolkodás és a bizalomra épülő kapcsolatok eredménye.
Ha ingatlanügynökként dolgozol, tudd meg, hogyan működhetsz együtt velünk ingyenesen: együttműködés. Ha azonban ingatlant keresel vásárlásra, érdekes ajánlatokat találhatsz az alábbi cikkekben.