Tržište nekretnina u Europi: cijene i prognoze 2025

Trenutačna situacija na tržištu nekretnina u Europi

Gdje kupiti nekretninu u Europi 2025.? Hoće li cijene stanova pasti? Europsko tržište stambenih nekretnina prolazi kroz razdoblje dinamičnih promjena i transformacije. U Globihome analiziramo najbolje zemlje za ulaganje u nekretnine. Prema najnovijim podacima iz raportu Mordor Intelligence, veličina tog sektora procjenjuje se na impresivnih 2,04 bilijuna USD u 2025. godini, s prognozom rasta do 2,54 bilijuna USD do 2030. godine, uz srednju godišnju stopu rasta (CAGR) od 4,5%.

Tržište nekretnina u pojedinim europskim državama razlikuje se jedno od drugoga. U nekim zemljama i dalje se može pronaći jeftine nekretnine u Europi. Za ulagače, developere i potencijalne kupce ključno je razumjeti trenutačne trendove i buduće smjerove razvoja. U ovom članku pronaći ćete vlastite analize Globihome te podatke iz međunarodnih izvještaja Deloitte, Eurostat, Bankier i Mordor Intelligence.

Gdje cijene nekretnina u Europi rastu, a gdje padaju?

Europsko tržište nekretnina u razdoblju 2023.-2024. obilježila je znatna raznolikost u pogledu tempa rasta cijena. Prema podacima iz 13. izdanja izvješća Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, neke su zemlje doživjele spektakularne poraste, dok su druge zabilježile padove.

Izvješće Deloitte pokazuje da su u 2023. godini cijene nekretnina porasle u 15 od 24 analizirane zemlje, što potvrđuje opći uzlazni trend na europskom stambenom tržištu unatoč gospodarskim izazovima.

Rast cijena nekretnina u Europi:

• Mađarska: rast od 13,3%
• Poljska: rast od 12,1%
• Portugal: rast od 11,5%
• Češka: rast od 9,3%

Gdje cijene nekretnina padaju?

• Italija: pad od 10,7%
• Izrael: pad od 4,6%
• Danska: pad od 3,8%
• Norveška: pad od 3,5%

Gledajući dinamiku u lokalnim valutama, koja daje bolju sliku stvarnih promjena, najveći rast cijena novih stanova zabilježen je u Mađarskoj (+10,56%), Norveškoj (+9,05%) i Poljskoj (+7,94%). S druge strane, najveći padovi u transakcijskim cijenama u lokalnoj valuti pogodili su Dansku (-3,61%) i Ujedinjenu Kraljevinu (-3,29%).

Najnoviji podaci Eurostata iz III. tromjesečja 2024. potvrđuju daljnji rast cijena u mnogim zemljama EU-a. U Poljskoj su cijene nekretnina porasle u prosjeku za 14,4% na godišnjoj razini, što predstavlja drugi najveći rast u EU-27. Veći rast zabilježen je samo u Bugarskoj (16,5%). U istom razdoblju prosječan rast cijena u zemljama EU-27 iznosio je 6,5%, a u europodručju 4,1%.

Prosječne cijene nekretnina u europskim zemljama

Analiza prosječnih transakcijskih cijena novih kuća u 2024. godini pokazuje znatne razlike među pojedinim europskim zemljama. U nastavku prikazujemo pregled cijena u EUR po kvadratnom metru.

Najviše cijene nekretnina u Europi:

• Izrael: 5439 EUR/m²
• Austrija: 4920 EUR/m²
• Njemačka: 4700 EUR/m²
• Francuska: 4538 EUR/m²
• Nizozemska: 4266 EUR/m²

Prosječne cijene nekretnina u Europi:

• Španjolska: 2745 EUR/m²
• Mađarska: 2605 EUR/m²
• Slovenija: 2610 EUR/m²
• Poljska: 2219 EUR/m²
• Hrvatska: 2246 EUR/m²
• Italija: 2118 EUR/m²

Najniže cijene nekretnina u Europi:

• Bosna i Hercegovina: 1315 EUR/m²
• Grčka: 1463 EUR/m²
• Rumunjska: 1504 EUR/m²

Najskuplji grad u Europi prema cijeni po kvadratnom metru novog stana je Pariz, gdje prosječna cijena iznosi čak 14 900 EUR/m². Drugi po redu je Tel Aviv (13 886 EUR/m²), a za njim München (10 900 EUR/m²).

Dostupnost stanova u europskim zemljama

Unatoč rastu cijena u nekim zemljama, kupovna moć stanovnika znatno se razlikuje u pojedinim državama Europe. Pokazatelj dostupnosti stanova, izražen brojem prosječnih godišnjih bruto plaća potrebnih za kupnju stana površine 70 m², pokazuje veliku raznolikost prema podacima izvješća Deloitte:

• Češka: 13,3 prosječnih godišnjih plaća (najteža dostupnost)
• Slovačka: 12,7 prosječnih godišnjih plaća
• Izrael: 10,2 prosječnih godišnjih plaća
• Irska: 10,2 prosječnih godišnjih plaća
• Mađarska: 10,2 prosječnih godišnjih plaća
• Srbija: 9,8 prosječnih godišnjih plaća
• Francuska: 9,8 prosječnih godišnjih plaća
• Hrvatska: 8,3 prosječnih godišnjih plaća
• Poljska: 7,9 prosječnih godišnjih plaća
• Bosna i Hercegovina: 7,7 prosječnih godišnjih plaća
• Nizozemska: 7,2 prosječnih godišnjih plaća
• Ujedinjeno Kraljevstvo: 7,2 prosječnih godišnjih plaća
• Slovenija: 6,9 prosječnih godišnjih plaća
• Grčka: 6,8 prosječnih godišnjih plaća
• Rumunjska: 6,8 prosječnih godišnjih plaća
• Italija: 5,3 prosječnih godišnjih plaća
• Norveška: 4,8 prosječnih godišnjih plaća (najbolja dostupnost)
• Danska: 4,7 prosječnih godišnjih plaća

U Češkoj prosječan građanin treba čak 13,3 prosječne bruto godišnje plaće kako bi kupio standardni novi stan površine 70 m² - to je najgori rezultat u cijeloj Europi.

Gdje se u Europi gradi najviše stanova?

Prema najnovijim podacima iz izvješća Deloittea, Francuska, Njemačka i Poljska nalaze se u vrhu država s najvećim brojem novoizgrađenih stanova. prema broju stanova dovršenih i predanih u uporabu na 1000 stanovnika, predvodnik u Europi je Irska, odmah ispred Izraela i Poljske. Te tri zemlje uvjerljivo dominiraju u Europi po intenzitetu nove stambene gradnje.

Koliko nekretnina nastaje u Europi:

1. Irska: 6,19 stambenih jedinica na 1000 stanovnika
2. Izrael: 5,88 stambenih jedinica na 1000 stanovnika
3. Poljska: 5,86 stambenih jedinica na 1000 stanovnika

Prema apsolutnom broju stanova puštenih u uporabu u 2023. godini, predvodile su:

1. Francuska: više od 373 tisuće stanova
2. Njemačka: 245 tisuća stanova
3. Poljska: više od 220 tisuća stanova

Gdje su jeftine nekretnine u Europi?

Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku prikazuje raznolikost cijena stanova u velikim gradovima srednje i istočne Europe:

1. Prag (Češka): 5,6 tisuća EUR/m² - najskuplji grad
2. Brno (Češka): 4,6 tisuća EUR/m²
3. Varšava (Poljska): 4,3 tisuće EUR/m²

U četvrtom tromjesečju 2024. tržište nekretnina u srednjoj i istočnoj Europi zabilježilo je značajan rast cijena stanova, pri čemu su se Poljska i Češka istaknule u odnosu na druge zemlje. U Gdanjsku su cijene stanova porasle prosječno za 14% na godišnjoj razini, slično kao i u češkim gradovima Plzeň i Brno, gdje je zabilježen rast od 13%. Dvoznamenkasti rast zabilježen je također u Varšavi, Bratislavi, Pragu i Liberecu. U istom razdoblju Estonija je zabilježila najsporiji rast cijena, koji se kretao oko 1% i u Tallinnu i u Tartuu. Najviše cijene nekretnina zabilježene su u Češkoj, gdje je u Pragu prosječna cijena po četvornom metru iznosila 5,6 tisuća EUR, nadmašujući cijene u Varšavi (4,3 tisuće EUR) te u Brnu (4,6 tisuća EUR). U Bratislavi su cijene premašile 4 tisuće EUR po četvornom metru, dok su se u ostalim velikim gradovima srednje i istočne Europe cijene kretale u rasponu od 2,2-4 tisuće EUR po četvornom metru.

Cijene stanova u Španjolskoj

Španjolska je trenutačno jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina u Europi, što potvrđuju najnoviji podaci o ulaganjima stranaca u toj zemlji.

Prema podacima Registradores de España, udio kupnji nekretnina u Španjolskoj od strane stranaca iznosio je 14,48%. Među najčešćim kupcima po nacionalnosti bili su: Britanci (8,57%), Nijemci (6,67%), Nizozemci (5,91%), Marokanci (5,30%), Francuzi (5,28%), Rumunji (5,17%) te Talijani (4,76%).

Najveći udio transakcija koje su sklapali stranci zabilježen je na Balearima (32,8%), u Valenciji (29,6%), na Kanarskim otocima (24,5%), u Murciji (22,8%), Kataloniji (16,5%) te Andaluziji (14%).

Najpopularnije regije Španjolske za ulaganje u nekretnine:

• Katalonija
• Valencija
• Marbella
• Costa Blanca
• Andaluzija (uključujući popularnu Costa del Sol)
• Tenerife

Prema podacima iz četvrtog tromjesečja 2024. godine, prosječna cijena po četvornom metru iznosila je 2745 EUR, što predstavlja rast od 2,4% u usporedbi s prethodnim tromjesečjem. Važno je napomenuti da su te cijene premašile razine iz 2007. godine, dosegnuvši novi povijesni rekord, budući da su 12,5% više nego u razdoblju vrhunca prethodnog nekretninskog buma. Taj je rast potaknut i tržištem rabljenih stanova, koje je zabilježilo rast od 1,6%, kao i novogradnjom, gdje su cijene porasle za 3,7%. Taj trend odražava rastuću potražnju za nekretninama.

Stručnjaci tržišta napominju da su nakon ruske invazije na Ukrajinu španjolski developeri zabilježili porast interesa za stanove među građanima Poljske, Ukrajine i baltičkih zemalja. Mnogi kupci iz Srednje Europe navode "motiv sigurnosti" kao važan čimbenik pri kupnji nekretnine u Španjolskoj.

Stambene transakcije u Europi

Godina 2023. donijela je pad broja stambenih transakcija u većini zemalja EU-a. Prema podacima Eurostata objavljenima u izvješću, broj transakcija pao je u 13 od 16 zemalja EU-a za koje su podaci dostupni. Najveći padovi zabilježeni su u:

• Luksemburgu: -43,3%
• Austriji: -26,4%
• Mađarskoj: -24,5%
• Finskoj: -24,5%

Samo su tri zemlje zabilježile rast broja transakcija:

• Cipar: +31%
• Poljska: +3,9%
• Irska: +0,6%

Globalne stambene transakcije također su zabilježile padove posljednjih godina. U drugom tromjesečju 2024. pojavili su se prvi znakovi stabilizacije, no s ukupnim iznosom od 175 mlrd. eura u posljednjih 12 mjeseci volumen i dalje ostaje 33% niži nego u drugom tromjesečju 2023.

Prema izvješću "European Residential Markets 2024/2025" objavljenom od strane PATRIZIA udio Europe stabilizira se na razini od oko 22% globalnog volumena transakcija, što predstavlja pad u odnosu na više od 30% u godinama 2020.-2021., ali značajan napredak u odnosu na najnižu točku u 2023. godini.

Cijene nekretnina u Europi 2025.

Prema analitičarima, u 2025. godini može se očekivati postupni porast broja transakcija na europskom tržištu nekretnina. Daljnja smanjenja kamatnih stopa trebala bi ublažiti pritisak na sektor i vratiti umjeren rast.

Međunarodna konzultantska tvrtka CBRE prognozira rast investicijske aktivnosti u nekretnine od 15% u Ujedinjenoj Kraljevini i na drugim glavnim europskim tržištima. Tvrtka je 2025. godinu označila kao "prekretnicu" za sektor nekretnina.

Premium nekretnine u Europi

Agencija Knight Frank u svojim prognozama za premium nekretnine za 2025. godinu navodi Stockholm, Marbelle i Madrid kao lidere rasta. Procijenjeni rast cijena premium nekretnina na tim lokacijama iznosit će više od 5%.

Izvješće Deloitte Property Index 2024. također predstavlja prognoze promjena na stambenim tržištima u Europi. Stručnjaci predviđaju da će se glavna područja promjena odnositi na:

• Pristup kriterijima ESG (31% ispitanika)
• Zakonodavstvo koje se odnosi na tržište najma (25%)
• Propisi o prostornom planiranju (25%)
• Propisi koji se odnose na hipotekarne kredite (19%)

Na njemačkom tržištu predviđa se rast vrijednosti transakcija na 40-42 milijarde eura u 2025. godini, što bi značilo daljnji rast u usporedbi s 35 milijardi eura u 2024. godini.

Agencije za nekretnine u Europi

Europsko tržište agencija za nekretnine u 2023. godini izgledalo je ovako prema podacima Report Linker:

Broj agencija za nekretnine u Europi:

• Francuska: 64 780
• Španjolska: 47 220
• Italija: 35 390
• Njemačka: 32 310

Najveći rast broja agencija za nekretnine iz godine u godinu zabilježen je u Portugalu (5,69%).

Sažetak

Unatoč usporavanju u nekim zemljama, prognoze za 2025. godinu ukazuju na postupni oporavak tržišta, podržan očekivanim smanjenjem kamatnih stopa.

Za ulagače i potencijalne kupce ključnu će ulogu imati daljnje odluke središnjih banaka vezane uz kamatne stope te opće gospodarsko stanje u pojedinim zemljama. Ako želiš saznati pojedinosti o konkretnoj zemlji, pogledaj naše preporučene članke u nastavku.