Kako kupiti nekretninu u Dubaiju bez poreza

Isplati li se kupiti stan u Dubaiju 2026. godine? Koliko košta nekretnina u Emiratima? Kako dobiti Golden Visa kupnjom apartmana? Kakav je povrat ulaganja? To su pitanja koja si postavlja svaki potencijalni investitor zainteresiran za tržište nekretnina u Ujedinjenim Arapskim Emiratima.

Tržište nekretnina u Dubaiju proživljava rekordan boom, privlačeći investitore iz cijelog svijeta zainteresirane za kupnju nekretnina u Dubaiju, kako u segmentu apartmana na prodaju, tako i vila u Dubaiju. Prema najnovijim podacima Dubai Land Departmenta (DLD), u prvih šest mjeseci 2026. godine zabilježeno je oko 94 000 transakcija nekretnina ukupne vrijednosti 262,7 milijardi AED (oko 71,5 milijardi USD), što predstavlja rast od 40% na godišnjoj razini. Prema našoj procjeni Dubai ostaje jedno od najdinamičnijih tržišta nekretnina na svijetu, nudeći jedinstvenu kombinaciju visokih stopa povrata (ROI), nema poreza, kao i mogućnost dobivanja dugoročne boravišne vize Golden Visa.

U 2024. godini cijene stanova u Dubaiju porasle su za 20% na godišnjoj razini, dosegnuvši prosječnu vrijednost od 1597 AED po kvadratnoj stopi prema izvješću Deloittea. S druge strane, prema Knight Franku, prosječne cijene stambenih nekretnina u Dubaiju dosegnule su rekordnu razinu od 1685 AED (459 USD) po kvadratnoj stopi u četvrtom tromjesečju 2024. godine, premašivši za 13,3% prethodni vrhunac iz 2014. godine. Dubai Land Department registrirao je u 2024. godini više od 169 000 transakcija prodaje nekretnina, ukupne vrijednosti 488 milijardi AED, od čega je 67% činile nekretnine na sekundarnom tržištu u Dubaiju, a 33% nekretnine off-plan, često birane od strane investitora zbog fleksibilnih planova plaćanja i visokog potencijala rasta vrijednosti.

U Globihomeu, prateći globalne investicijske trendove, primjećujemo da stanovi u Dubaiju i luksuzni apartmani Dubai privlače sve više klijenata koji cijene ne samo nema poreza na dohodak od najma, nema poreza na kapitalnu dobit, nego i političku stabilnost, razvijenu infrastrukturu te lakoću kupnje nekretnine od strane stranaca u Dubaiju.

Svi podaci temeljeni su na službenim izvorima: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings te na vlastitim analizama Globihome. Na kraju članka ostavljamo kontakt profesionalnog i nama preporučenog agenta za nekretnine u Dubaiju, koji će te podržati u svakoj fazi ako želiš kupiti nekretninu u Dubaiju.

Zašto se isplati kupiti nekretninu u Dubaiju u 2026. godini?

Je li ulaganje u nekretnine u Dubaiju isplativo? Isplati li se kupiti stan u Dubaiju kao ulaganje? To su temeljna pitanja koja svakodnevno dobivamo od čitatelja Globihome. Odgovor je: DA! Zašto? Prije svega zato što se ulaganje u nekretnine u Dubaiju ističe na globalnom tržištu iznimnom poreznom klimom. Ujedinjeni Arapski Emirati ne naplaćuju porez na dohodak fizičkih osoba, porez na nekretnine niti porez na kapitalnu dobit, što znači da sav prihod od najma i dobit od prodaje ostaje u džepu investitora. Istodobno moraš imati na umu naknadu za registraciju, o kojoj ćemo pisati u daljnjem dijelu članka.

Nema poreza – najveća prednost ulaganja u UAE

Dubai nudi jedan od najatraktivnijih poreznih sustava za ulagače u nekretnine na svijetu:

• 0% poreza na nekretnine – ne plaćaš godišnji property tax
• 0% poreza na dohodak – nema poreza na dohodak od prihoda od najma
• 0% poreza na kapitalnu dobit – prodaja nekretnine ne stvara porezne obveze
• 0% poreza na nasljedstvo – nasljeđivanje nekretnine bez oporezivanja

Jedina značajna naknada je jednokratna registracijska naknada DLD-a u iznosu od 4% vrijednosti nekretnine pri kupnji.

Visoki povrati od ulaganja – koliki je ROI u Dubaiju?

Prema podacima iz 2025. godine, prosječni povrat ulaganja u Dubaiju iznosi 6-8% godišnje, što znatno nadmašuje druga globalna tržišta:

• London: 2-4% godišnje
• New York: 2-4% godišnje
• Hong Kong: 2-3% godišnje
• Varšava: 4-5% godišnje

Neke četvrti u Dubaiju nude još veće prinose:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% za studio, 6- 7% za veće stanove
• Al Furjan: 7% za studio, 6-7% za apartmane
• Arjan: do 5-8 % za male jedinice

Golden Visa – Kako Dobiti Viziju Rezidenta u Dubaiju?

Kupnjom nekretnine u vrijednosti od najmanje 2 milijuna AED (oko 545,000 USD), dobivate pravo podnijeti zahtjev za 10-godišnju Golden Visa, koja daje:

• Dugoročnu vizu rezidenta bez potrebe za sponzorom
• Mogućnost sponzoriranja obitelji (supružnika, djece, roditelja)
• Pravo na rad i vođenje poslovanja u UAE
• Mogućnost boravka izvan UAE dulje od 6 mjeseci bez gubitka vize
• Mogućnost obnove vize nakon 10 godina

Od 2025. godine postoje i niži investicijski pragovi:

• 750,000 AED – viza na 2 godine
• 2 milijuna AED – Golden Visa na 10 godina
• Off-plan properties također se kvalificiraju za vizu

Rast stanovništva i potražnje za najmom u Dubaiju

Stanovništvo Dubaija raste tempom od oko 5% godišnje, dosegnuvši trenutno više od 3,8 milijuna stanovnika, a prema Dubai Urban Master Plan 2040 trebalo bi porasti do 7,8 milijuna do 2040. godine. Taj sustavni demografski rast uglavnom je potaknut strancima, koji čine oko 90% stanovništva emirata. Visokokvalificirani stručnjaci, poduzetnici i osobe s visokim prihodima biraju Dubai zbog okruženja bez poreza, visoke kvalitete života, sigurnosti te pristupa infrastrukturi svjetske klase. Stalni priljev novih rezidenata rezultira dosljedno visokom potražnjom za stanovima, što stabilizira tržište najma i minimizira rizik praznih stanova. Dodatno, u 2024. Dubai je posjetilo 18.7 milijuna međunarodnih turista, što potiče potražnju za kratkoročnim najmom.

Cijene Stanova u Dubaiju: Detaljna Analiza Tržišta 2026

Prema izvješću Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", cijene stambenih nekretnina u 2024. porasle su za 20%, a najamnine za 19%. Posebno snažan rast zabilježen je u segmentu vila – 27.9% godišnje, dok su apartmani dobili na vrijednosti oko 18%.

Luksuzne nekretnine Segment ultra-luksuza doživljava pravi procvat. U 2024. zabilježeno je 948 transakcija luksuznih nekretnina (iznad 15 milijuna AED), a prodaja nekretnina u vrijednosti iznad 10 milijuna AED dosegla je 7.6 milijardi AED. Dubai je u tom segmentu prestigao gradove poput Londona ili New Yorka.

Koliko košta stan u Dubaiju 2026?

Prosječna cijena po kvadratnoj stopi u 2026. iznosi 1,755 AED (oko 477 USD).

Prosječne cijene 2026. prema vrsti nekretnine oblikuju se na sljedeći način:

• Apartmani: 1,3 milijuna AED (około 354,000 USD)
• Vile: 6,6 milijuna AED (około 1,8 miliona USD)
• Komercijalne nekretnine: 2,1 milijuna AED (około 572,000 USD)
• Parcele: 6,7 milijuna AED (około 1,82 miliona USD)

Standardni stan površine 75 četvornih metara (oko 807 četvornih stopa) u prosjeku košta 1,36 milijuna AED (oko 370 000 USD). Prosječna cijena apartmana na primarnom tržištu trenutačno iznosi 1,3 milijuna AED (354 000 USD), dok vile u prosjeku dosežu 3,54 milijuna AED (964 000 USD). Važno je naglasiti da se cijene znatno razlikuju ovisno o lokaciji, vrsti nekretnine i standardu završne obrade.

Ako želite primiti aktualne ponude nekretnina prilagođene vašim očekivanjima, kontaktirajte agenta za nekretnine kojeg preporučujemo na kraju članka. Na našem blogu Globihome preporučujemo samo profesionalne i provjerene agente za nekretnine. To činimo besplatno. Stalo nam je do profesionalne usluge za naše čitatelje.

Prethodni slajdSljedeći slajd

Cijene nekretnina u pojedinim četvrtima Dubaija

Cijene nekretnina u Palm Jumeirah

• Studio: od 1,2 milijuna AED (327,000 USD)
• 1-bedroom: od 2,5 milijuna AED (680,000 USD)
• 2-bedroom: od 4 milijuna AED (1,09 milijuna USD)
• Vile: 10-110 milijuna AED (2,72 - 30 milijuna USD)
• Isplativost najma: 5-9% (studio najviši prinos)

Cijene nekretnina u Business Bay

• Studio: 800,000 - 1,2 milijuna AED (218,000-327,000 USD)
• 1-bedroom: 1,5 - 2,5 milijuna AED (408,000-680,000 USD)
• 2-bedroom: 2,5 - 4 milijuna AED (680,000-1,09 milijuna USD)
• 3-bedroom: 4 - 8 milijuna AED (1,09-2,18 milijuna USD)
• Isplativost najma: 5- 7.5% (studio najviši)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 milijuna AED (191,000-300,000 USD)
• 1-sobni: 1,3 - 2,2 milijuna AED (354,000-600,000 USD)
• 2-sobni: 2,2 - 3,8 milijuna AED (600,000-1,03 milijuna USD)
• Rentabilnost najma: 6-7% (studio najviši)

Damac Hills

• Studio: od 450,000 AED (122,500 USD)
• 1-sobni: od 700,000 AED (190,500 USD)
• 2-sobni: od 1,1 milijuna AED (300,000 USD)
• 3-sobni: od 1,5 milijuna AED (408,000 USD)
• Rentabilnost najma: 6.-7%

Kako kupiti stan u Dubaiju: Postupak korak po korak

Kupnja stana u Dubaiju znatno je jednostavnija nego u mnogim zapadnim zemljama, a cijeli postupak može trajati svega nekoliko dana za već izgrađene nekretnine.

Korak 1: Odredite koji je vaš cilj kupnje stana u Dubaiju

Prije početka potrage morate odrediti kupujete li nekretninu kao:

• Ulaganje u dugoročni najam – stabilan mjesečni prihod
• Ulaganje u kratkoročni najam – veća isplativost, ali veći vremenski zahtjevi
• Vlastiti stan – za sebe i obitelj
• Špekulativno ulaganje – kupnja radi preprodaje uz dobit (flipping)

Korak 2: Utvrđivanje proračuna i izvora financiranja

Kupnja gotovinom iz naših zapažanja u Globihome najveći broj transakcija u Dubaiju su gotovinske transakcije, što svjedoči o imućnosti kupaca. Kupnja gotovinom uklanja potrebu za podnošenjem zahtjeva za hipotekarni kredit i ubrzava postupak.

Hipotekarni kredit u Dubaiju Stranci mogu dobiti hipotekarni kredit u Dubaiju, no uvjeti su stroži nego za rezidente:

• Vlastito učešće za nerezidente: od 40% vrijednosti nekretnine za nekretnine ispod 5 milijuna AED
• Vlastito učešće za rezidente: 20%
• Maksimalni rok otplate kredita: 25 godina
• Prihodovni zahtjevi: Banke obično zahtijevaju mjesečni prihod od najmanje 15,000-20,000 AED

U prvom tromjesečju 2026. zabilježeno je 9,300 transakcija stambenih hipoteka, što predstavlja porast od 24% u odnosu na prethodnu godinu. Ukupna vrijednost tih transakcija dosegnula je 20.4 milijarde AED (+46.8% u odnosu na prethodnu godinu).

Korak 3: Odabir lokacije i vrste nekretnine

Dubai nudi više od mnogo četvrti u kojima klijenti mogu kupovati nekretnine. Ako ne poznajete dobro Dubai, preporučujemo da pojedine četvrti prođete s profesionalcem koji svakodnevno živi u Dubaiju. Kontakt takve osobe pronaći ćete besplatno na kraju članka.

Korak 4: Odabir agenta za nekretnine

Odabir profesionalnog agenta za nekretnine ključan je korak, osobito ako svakodnevno ne živite u Dubaiju. Agent će pomoći u:

• Pronalaženju odgovarajuće nekretnine
• Pregovaranju o cijeni
• Provjeri dokumentacije
• Provođenju procesa kupnje

Korak 5: Provjera nekretnine i due diligence

Prije potpisivanja ugovora provedite detaljnu provjeru:

• Title Deed – provjerite je li prodavatelj pravni vlasnik
• NOC (No Objection Certificate) – ako nekretnina ima hipoteku, prodavatelj mora dobiti NOC od banke
• Service charges – provjerite zaostale troškove održavanja
• Ejari – registrirani ugovor o najmu (ako je nekretnina iznajmljena)
• Tehničko stanje – razmotrite angažiranje građevinskog inspektora

Korak 6: Potpisivanje ugovora

Nakon pronalaska odgovarajuće nekretnine, strane potpisuju ugovor s investitorom ili fizičkom osobom ( u slučaju sekundarnog tržišta).

Ugovor sadrži:

• Detalje nekretnine
• Dogovorenu cijenu
• Raspored plaćanja
• Uvjeti transakcije
• Kazne za kašnjenja

Depozit: Obično 10% vrijednosti nekretnine na sekundarnom tržištu, uplaćuje se na escrow račun licenciranog agenta od strane RERA.

Korak 7: Financiranje i plaćanja

Za gotove nekretnine: Plaćanje obično slijedi unutar 30-60 dana od potpisivanja ugovora.

Za off-plan nekretnine: Najpopularniji planovi plaćanja u 2026. godini su planovi 80/20 ili 60/40 ili 50/50. Visina rata ovisi o napretku građevinskih radova, a investitori sve češće nude mogućnost obročnog plaćanja bez kamata.

Korak 8: Registracija u Dubai Land Department (DLD)

Nakon podmirenja plaćanja za nekretninu, transakcija mora biti registrirana u DLD u roku od 60 dana. Registracija nekretnine u Dubai Land Departmentu ključan je i završni korak prijenosa vlasništva. Strane u transakciji (ili njihovi punomoćnici) moraju se pojaviti u jednom od ovlaštenih Trustee Centers ili koristiti uslugu DLD Smart Services za elektroničku registraciju. Tijekom registracije plaća se naknada za prijenos u iznosu od 4% vrijednosti nekretnine, koja se obično dijeli napola između kupca i prodavatelja, iako se to može pregovarati.

Korak 9: Preuzimanje Title Deed

Nakon registracije transakcije, primit ćete:

• Title Deed – službeni dokument kojim se potvrđuje vlasništvo nad nekretninom, izdan od strane DLD
• e-Certificate – elektronička verzija Title Deed

Title Deed sadrži:

• Podaci o vlasniku
• Detalji nekretnine (lokacija, površina, tip)
• Broj parcele
• Vrijednost nekretnine

Golden Visa: Boravišna viza kroz ulaganje u nekretnine

Program Golden Visa u Ujedinjenim Arapskim Emiratima je trenutačno jedno od najatraktivnijih rješenja za osobe koje planiraju ulaganje u nekretnine u Dubaiju te dugoročni kupnja nekretnine u Dubaiju u segmentu freehold. 10-godišnja Golden Visa Dubai osigurava stabilno pravo boravka bez potrebe za emiratskim sponzorom ili lokalnim poslodavcem, što je izdvaja od tradicionalnih rezidentnih viza povezanih sa zaposlenjem. Viza se obnavlja svakih 10 godina, pod uvjetom da ulagač zadržava kvalificirajuću nekretninu u Dubaiju.

Minimalna vrijednost ulaganja potrebna za dobivanje Golden Visa putem nekretnina iznosi 2 milijuna AED (oko 545 000 USD). To može biti jedna nekretnina ili portfelj nekoliko imovina, pod uvjetom da se nalaze u zoni freehold u Dubaiju. Nekretnine mogu biti također financirane hipotekarnim kreditom, no u tom slučaju potreban je NOC (No Objection Certificate) od banke, što je standardna procedura kod ulaganja u premium nekretnine Dubai.

Reforma propisa 2022. godine znatno je olakšala investitorima dobivanje Golden Visa u UAE, posebno za osobe koje kupuju nekretnine off-plan u Dubaiju. Trenutačno ne postoji zahtjev za uplatom 50% vlastitog kapitala — dovoljan je NOC, a o ispunjavanju uvjeta odlučuje aktualna tržišna vrijednost potvrđena od strane Dubai Land Department (DLD). Važno je da se čak i nekretnina kupljena prije nekoliko godina po nižoj cijeni kvalificira ako danas njezina vrijednost prelazi prag od 2 mln AED. U slučaju projekata off-plan u Dubaiju, viza može biti odobrena kada izgradnja prijeđe 50% ili kada investitor potvrdi uplate u vrijednosti od najmanje 2 mln AED.

Za prijavu su potrebni, među ostalim, putovnica, aktualna fotografija, Title Deed, Emirates ID (ako postoji) te dokumentacija koja potvrđuje vlasništvo nekretnine freehold u Dubaiju.

Troškovi dobivanja Golden Visa Dubai uključuju, među ostalim: medicinski pregled (700 AED), Emirates ID na 10 godina (1153 AED), naknadu za rezidenturu (2856,75 AED), DLD pristojbe (4020 AED) te administrativne troškove (1155 AED). Ukupan trošak postupka za investitora iznosi oko 9884,75 AED. Golden Visa također omogućuje sponzoriranje članova obitelji, uključujući djecu bez dobne granice, što dodatno povećava njezinu atraktivnost za osobe koje ulažu u nekretnine u Dubaiju za najam ili u svrhu relokacije.

Dodatno se može pojaviti service fee, ovisno o tvrtki koja pomaže u dobivanju vize.

Za investitore s manjim kapitalom dostupna je također 2-godišnja investitorska viza u Dubaiju s minimalnim pragom od 750 000 AED, namijenjena vlasnicima dovršenih stambenih nekretnina. Alternativa je 5-godišnja Green Residence UAE, namijenjena poduzetnicima i poslovnim investitorima, koja predstavlja fleksibilnu dopunu viznoj strategiji pri ulaganju u dubaijski tržište nekretnina.

Sažetak: Isplati li se kupiti nekretninu u Dubaiju u 2026.?

Kupnja nekretnine u Dubaiju predstavlja jedinstvenu kombinaciju: visokih prinosa od najma, bez poreza na dohodak, kapitalne dobitke ili vlasništvo nekretnine te mogućnost dobivanja 10-godišnje Golden Visa Dubai. To čini ulaganje u nekretnine u Dubaiju jednim od najprofitabilnijih i najsigurnijih strategija za ulagače koji traže globalnu diversifikaciju i pasivni prihod.

Prema nama u Globihome ključni čimbenici uspjeha su:

1. Odabir odgovarajuće lokacije – četvrti poput JVC-a nude 8-9% prinosa, dok Downtown Dubai osigurava prestiž

2. Odabir renomiranog developera – provjerite tko jamči pravovremenu isporuku i visoku kvalitetu. Ako trebate pomoć u tome, možete računati na stručnjaka kojeg preporučujemo u Globihome. Kontakt ćete pronaći na kraju članka.

3. Suradnja s profesionalnim agentom – ako ne živite svakodnevno u Dubaiju, koristite usluge agenta za nekretnine koji je na licu mjesta i pouzdano će vam pomoći u svakom koraku kupnje nekretnine.