Kako kupiti nekretninu u Dubaiju bez poreza

Vrijedi li kupiti stan u Dubaiju 2026. godine? Koliko košta nekretnina u Emiratima? Kako dobiti Golden Visa kupnjom apartmana? Kakav je povrat ulaganja? To su pitanja koja si postavlja svaki potencijalni investitor zainteresiran za tržište nekretnina u Ujedinjenim Arapskim Emiratima.

Tržište nekretnina u Dubaiju doživljava rekordni procvat, privlačeći investitore iz cijelog svijeta zainteresirane za kupnju nekretnina u Dubaiju, kako u segmentu apartmana na prodaju, tako i vila u Dubaiju. Prema najnovijim podacima Dubai Land Departmenta (DLD), u prvih šest mjeseci 2025. godine zabilježeno je oko 94 000 transakcija nekretnina ukupne vrijednosti 262,7 milijardi AED (oko 71,5 milijardi USD), što predstavlja rast od 40% na godišnjoj razini. Prema našoj procjeni, Dubai ostaje jedno od najdinamičnijih tržišta nekretnina na svijetu, nudeći jedinstvenu kombinaciju visokih stopa prinosa (ROI), bez poreza, kao i mogućnost dobivanja dugoročne boravišne vize Golden Visa.

U 2024. godini cijene stanova u Dubaiju porasle su za 20% na godišnjoj razini, dosegnuvši prosječnu vrijednost od 1597 AED po četvornoj stopi prema izvješću Deloittea. S druge strane, prema Knight Franku, prosječne cijene stambenih nekretnina u Dubaiju dosegnule su rekordnu razinu od 1685 AED (459 USD) po četvornoj stopi u četvrtom tromjesečju 2024. godine, premašivši za 13,3% prethodni vrhunac iz 2014. Dubai Land Department registrirao je u 2024. godini više od 169 000 transakcija prodaje nekretnina, ukupne vrijednosti 488 milijardi AED, od čega je 67% činile nekretnine na sekundarnom tržištu u Dubaiju, a 33% nekretnine off-plan, često birane od strane investitora zbog fleksibilnih planova plaćanja i visokog potencijala rasta vrijednosti.

U Globihomeu, prateći globalne investicijske trendove, primjećujemo da stanovi u Dubaiju i luksuzni apartmani Dubai privlače sve više klijenata, koji cijene ne samo izostanak poreza na dohodak od najma, izostanak poreza na kapitalnu dobit, nego i političku stabilnost, razvijenu infrastrukturu te lakoću kupnje nekretnine od stranaca u Dubaiju.

Svi podaci temelje se na službenim izvorima: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings te na vlastitim analizama Globihome. Na kraju članka ostavljamo kontakt profesionalnog i nama preporučenog agenta za nekretnine u Dubaiju, koji će vas podržati u svakoj fazi ako želite kupiti nekretninu u Dubaiju.

Zašto kupiti nekretninu u Dubaiju u 2026. godini?

Je li ulaganje u nekretnine u Dubaiju isplativo? Isplati li se kupiti stan u Dubaiju kao investiciju? To su temeljna pitanja koja svakodnevno dobivamo od čitatelja Globihome. Odgovor glasi: DA! Zašto? Prije svega zato što se ulaganje u nekretnine u Dubaiju izdvaja na globalnom tržištu jedinstvenim poreznim okruženjem. Ujedinjeni Arapski Emirati ne uvode porez na dohodak fizičkih osoba, porez na nekretnine ni porez na kapitalnu dobit, što znači da sav prihod od najma i dobit od prodaje ostaje u džepu investitora. Istodobno morate imati na umu pristojbu za registraciju, o kojoj ćemo pisati u daljnjem dijelu članka.

Nema poreza – najveća prednost ulaganja u UAE

Dubai nudi jedan od najatraktivnijih poreznih sustava za ulagače u nekretnine na svijetu:

• 0% poreza na nekretnine – ne plaćate godišnji property tax
• 0% poreza na dohodak – nema poreza na dohodak od prihoda od najma
• 0% poreza na kapitalnu dobit – prodaja nekretnine ne stvara porezne obveze
• 0% poreza na nasljedstvo – nasljeđivanje nekretnine oslobođeno je oporezivanja

Jedina značajna pristojba je jednokratna registracijska pristojba DLD u iznosu od 4% vrijednosti nekretnine pri kupnji.

Visoki prinosi na ulaganje – koliki je ROI u Dubaiju?

Prema podacima iz 2025. godine, prosječni povrat na ulaganje u Dubaiju iznosi 6-8% godišnje, što znatno nadmašuje druga globalna tržišta:

• London: 2-4% godišnje
• New York: 2-4% godišnje
• Hong Kong: 2-3% godišnje
• Varšava: 4-5% godišnje

Neke četvrti u Dubaiju nude još više prinose:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% za studio, 6- 7% za veće stanove
• Al Furjan: 7% za studio, 6-7% za apartmane
• Arjan: do 5-8 % za male jedinice

Golden Visa – Kako Dobiti Vizum Rezidenta u Dubaiju?

Kupnjom nekretnine u vrijednosti od najmanje 2 milijuna AED (oko 545,000 USD), dobivate pravo na prijavu za 10-godišnju Golden Visa, koja daje:

• Dugoročnu vizu rezidenta bez potrebe za sponzorom
• Mogućnost sponzoriranja obitelji (supružnika, djece, roditelja)
• Pravo na rad i vođenje poslovanja u UAE
• Mogućnost boravka izvan UAE dulje od 6 mjeseci bez gubitka vize
• Mogućnost obnove vize nakon 10 godina

Od 2025. godine postoje i niži investicijski pragovi:

• 750,000 AED – viza na 2 godine
• 2 milijuna AED – Golden Visa na 10 godina
• Off-plan properties također se kvalificiraju za vizu

Rast populacije i potražnje za najmom u Dubaiju

Populacija Dubaija raste tempom od oko 5% godišnje, dosežući trenutno više od 3,8 milijuna stanovnika, a prema Dubai Urban Master Plan 2040 trebala bi porasti na 7,8 milijuna do 2040. godine. Ovaj sustavni demografski rast uglavnom je potaknut strancima, koji čine oko 90% stanovništva emirata. Visoko kvalificirani stručnjaci, poduzetnici i osobe s visokim prihodima biraju Dubai zbog porezno povoljnog okruženja, visoke kvalitete života, sigurnosti te pristupa infrastrukturi svjetske klase. Stalni priljev novih rezidenata rezultira stalno visokom potražnjom za stanovima, što stabilizira tržište najma i minimizira rizik praznih nekretnina. Dodatno, u 2024. Dubai je posjetilo 18.7 milijuna međunarodnih turista, što potiče potražnju za kratkoročnim najmom.

Cijene Stanova u Dubaiju: Detaljna Analiza Tržišta 2026

Prema izvješću Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", cijene stambenih nekretnina u 2024. porasle su za 20%, a najamnine za 19%. Posebno snažan rast zabilježen je u segmentu vila – 27.9% godišnje, dok su apartmani povećali vrijednost za oko 18%.

Nekretnine luksuzni Segment ultra-luksuznog doživljava pravi procvat. U 2024. zabilježeno je 948 transakcija luksuznih nekretnina (iznad 15 milijuna AED), a prodaja nekretnina u vrijednosti većoj od 10 milijuna AED dosegnula je 7.6 milijardi AED. Dubai je u ovom segmentu prestigao gradove poput Londona i New Yorka.

Koliko košta stan u Dubaiju 2025?

Prosječna cijena po kvadratnoj stopi u 2025. iznosi 1,755 AED (oko 477 USD).

Prosječne cijene 2025. prema tipu nekretnine izgledaju ovako:

• Apartmani: 1,3 milijuna AED (około 354,000 USD)
• Vile: 6,6 milijuna AED (około 1,8 miliona USD)
• Komercijalne nekretnine: 2,1 milijuna AED (około 572,000 USD)
• Zemljišne parcele: 6,7 milijuna AED (około 1,82 miliona USD)

Standardni stan površine 75 četvornih metara (oko 807 kvadratnih stopa) u prosjeku košta 1,36 milijuna AED (oko 370 000 USD). Prosječna cijena apartmana na primarnom tržištu trenutačno iznosi 1,3 milijuna AED (354 000 USD), dok vile dosežu prosječno 3,54 milijuna AED (964 000 USD). Vrijedi istaknuti da se cijene znatno razlikuju ovisno o lokaciji, vrsti nekretnine i standardu završne obrade.

Ako želite dobiti aktualne ponude nekretnina prilagođene Vašim očekivanjima, kontaktirajte agenta za nekretnine kojeg preporučujemo na kraju članka. Na našem blogu Globihome preporučujemo isključivo profesionalne i provjerene agente za nekretnine. To radimo besplatno. Važna nam je profesionalna usluga za naše čitatelje.

Prethodni slajdSljedeći slajd

Cijene nekretnina u pojedinim četvrtima Dubaija

Cijene nekretnina na Palm Jumeirah

• Studio: od 1,2 milijuna AED (327,000 USD)
• 1-bedroom: od 2,5 milijuna AED (680,000 USD)
• 2-bedroom: od 4 milijuna AED (1,09 milijuna USD)
• Vile: 10-110 milijuna AED (2,72 - 30 milijuna USD)
• Rentabilnost najma: 5-9% (studio najviši povrat)

Cijene nekretnina u Business Bay

• Studio: 800,000 - 1,2 milijuna AED (218,000-327,000 USD)
• 1-bedroom: 1,5 - 2,5 milijuna AED (408,000-680,000 USD)
• 2-bedroom: 2,5 - 4 milijuna AED (680,000-1,09 milijuna USD)
• 3-bedroom: 4 - 8 milijuna AED (1,09-2,18 milijuna USD)
• Rentabilnost najma: 5- 7.5% (studio najviši)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 milijuna AED (191,000-300,000 USD)
• 1-spavaća soba: 1,3 - 2,2 milijuna AED (354,000-600,000 USD)
• 2-spavaće sobe: 2,2 - 3,8 milijuna AED (600,000-1,03 milijuna USD)
• Rentabilnost najma: 6-7% (studio najviši)

Damac Hills

• Studio: od 450,000 AED (122,500 USD)
• 1-spavaća soba: od 700,000 AED (190,500 USD)
• 2-spavaće sobe: od 1,1 miliona AED (300,000 USD)
• 3-spavaće sobe: od 1,5 miliona AED (408,000 USD)
• Rentabilnost najma: 6.-7%

Kako kupiti stan u Dubaiju: Postupak korak po korak

Kupnja stana u Dubaiju znatno je jednostavnija nego u mnogim zapadnim zemljama, a cijeli postupak može trajati svega nekoliko dana za već izgrađene nekretnine.

Korak 1: Odredite koji je vaš cilj kupnje stana u Dubaiju

Prije nego što započnete potragu morate odrediti kupujete li nekretninu kao:

• Investiciju za dugoročni najam – stabilan mjesečni prihod
• Investiciju za kratkoročni najam – veća rentabilnost, ali veći vremenski zahtjevi
• Vlastiti stan – za sebe i obitelj
• Špekulativnu investiciju – kupnja radi preprodaje uz dobit (flipping)

Korak 2: Utvrđivanje proračuna i izvora financiranja

Kupnja gotovinom iz našeg iskustva u Globihome najviše transakcija u Dubaiju su gotovinske transakcije, što svjedoči o imućnosti kupaca. Kupnja gotovinom uklanja potrebu za podnošenjem zahtjeva za stambeni kredit i ubrzava proces.

Stambeni kredit u Dubaiju Stranci mogu dobiti stambeni kredit u Dubaiju, međutim uvjeti su stroži nego za rezidente:

• Učešće za nerezidente: od 40% vrijednosti nekretnine za nekretnine ispod 5 milijuna AED
• Učešće za rezidente: 20%
• Maksimalno razdoblje otplate kredita: 25 godina
• Uvjeti prihoda: Banke obično zahtijevaju mjesečni prihod od najmanje 15,000-20,000 AED

U prvom kvartalu 2025. zabilježeno je 9,300 transakcija hipotekarnih kredita za stambene nekretnine, što predstavlja rast od 24% na godišnjoj razini. Ukupna vrijednost tih transakcija dosegnula je 20.4 milijarde AED (+46.8% na godišnjoj razini).

Korak 3: Odabir lokacije i vrste nekretnine

Dubai nudi više od mnogo četvrti, gdje klijenti mogu kupovati nekretnine. Ako ne poznajete dobro Dubai, preporučujemo da pojedine četvrti razmotrite s profesionalcem koji svakodnevno živi u Dubaiju. Kontakt takve osobe pronaći ćete besplatno na kraju članka.

Korak 4: Odabir agenta za nekretnine

Odabir profesionalnog agenta za nekretnine ključan je korak, posebno ako svakodnevno ne živite u Dubaiju. Agent će pomoći u:

• Pronalasku odgovarajuće nekretnine
• Pregovaranju o cijeni
• Provjeri dokumenata
• Provođenju procesa kupnje

Korak 5: Provjera nekretnine i due diligence

Prije potpisivanja ugovora provedite detaljnu provjeru:

• Title Deed – provjerite je li prodavatelj zakonski vlasnik
• NOC (No Objection Certificate) – ako nekretnina ima hipoteku, prodavatelj mora pribaviti NOC od banke
• Service charges – provjerite zaostale troškove održavanja
• Ejari – registrirani ugovor o najmu (ako je nekretnina iznajmljena)
• Tehničko stanje – razmislite o angažiranju građevinskog inspektora

Korak 6: Potpisivanje ugovora

Nakon pronalaska odgovarajuće nekretnine, strane potpisuju ugovor s investitorom ili fizičkom osobom ( u slučaju sekundarnog tržišta).

Ugovor sadrži:

• Detalje o nekretnini
• Ugovorenu cijenu
• Raspored plaćanja
• Uvjeti transakcije
• Kazne za kašnjenja

Depozit: Obično 10% vrijednosti nekretnine na sekundarnom tržištu, uplaćuje se na escrow račun agenta licenciranog od strane RERA.

Korak 7: Financiranje i plaćanja

Za gotove nekretnine: Plaćanje se obično vrši u roku od 30-60 dana od potpisivanja ugovora.

Za off-plan nekretnine: Najpopularniji planovi plaćanja u 2025. godini su plan plaćanja 80/20 ili 60/40 ili 50/50. Visina rata ovisi o napretku građevinskih radova, a investitori sve češće nude mogućnost obročnog plaćanja bez kamata.

Korak 8: Registracija u Dubai Land Department (DLD)

Nakon podmirenja plaćanja za nekretninu, transakcija mora biti registrirana u DLD u roku od 60 dana. Registracija nekretnine u Dubai Land Department ključna je i završna faza prijenosa vlasništva. Stranke transakcije (ili njihovi punomoćnici) moraju se pojaviti u jednom od ovlaštenih Trustee Centera ili koristiti uslugu DLD Smart Services za elektroničku registraciju. Tijekom registracije plaća se prijenosna pristojba u visini od 4% vrijednosti nekretnine, koja se obično dijeli napola između kupca i prodavatelja, iako se to može pregovarati.

Korak 9: Dobivanje Title Deed

Nakon registracije transakcije, primit ćete:

• Title Deed – službeni dokument koji potvrđuje vlasništvo nad nekretninom, izdaje ga DLD
• e-Certificate – elektronička verzija Title Deed

Title Deed sadrži:

• Podaci vlasnika
• Pojedinosti o nekretnini (lokacija, površina, tip)
• Broj parcele
• Vrijednost nekretnine

Golden Visa: Boravišna viza putem ulaganja u nekretnine

Program Golden Visa u Ujedinjenim Arapskim Emiratima to je trenutačno jedno od najatraktivnijih rješenja za osobe koje planiraju ulaganje u nekretnine u Dubaiju te dugoročni kupnju nekretnine u Dubaiju u segmentu freehold. 10-godišnja Golden Visa Dubai osigurava stabilno pravo boravka bez potrebe za emiratskim sponzorom ili lokalnim poslodavcem, što je izdvaja od tradicionalnih rezidentnih viza povezanih sa zaposlenjem. Viza se obnavlja svakih 10 godina, pod uvjetom da investitor zadržava kvalificirajuću nekretninu u Dubaiju.

Minimalna vrijednost ulaganja potrebna za dobivanje Golden Visa putem nekretnina iznosi 2 milijuna AED (oko 545 000 USD). To može biti jedna nekretnina ili portfelj nekoliko imovina, pod uvjetom da se nalaze u zoni freehold u Dubaiju. Nekretnine se također mogu financirati hipotekarnim kreditom, međutim u tom slučaju potrebno je NOC (No Objection Certificate) od banke, što je standardna procedura pri ulaganjima u nekretnine premium Dubai.

Reforma propisa 2022. godine znatno je olakšala investitorima dobivanje Golden Visa u UAE, posebno za osobe koje kupuju nekretnine off-plan u Dubaiju. Trenutačno nema zahtjeva za uplatu 50% vlastitog kapitala — dovoljan je NOC, a o kvalifikaciji odlučuje aktualna tržišna vrijednost potvrđena od strane Dubai Land Department (DLD). Važno je da se čak i nekretnina kupljena prije nekoliko godina po nižoj cijeni kvalificira ako danas njezina vrijednost premašuje prag od 2 mil. AED. U slučaju projekata off-plan u Dubaiju, viza može biti odobrena kada dovršetak gradnje prijeđe 50% ili kada investitor potvrdi uplate u vrijednosti od najmanje 2 mil. AED.

Za prijavu su potrebni, između ostalog, putovnica, aktualna fotografija, Title Deed, Emirates ID (ako postoji) te dokumentacija koja potvrđuje vlasništvo nekretnine freehold u Dubaiju.

Troškovi dobivanja Golden Visa Dubai uključuju, među ostalim: liječnički pregled (700 AED), Emirates ID na 10 godina (1153 AED), naknadu za boravak (2856,75 AED), DLD naknade (4020 AED) te administrativne troškove (1155 AED). Ukupni trošak postupka za investitora iznosi oko 9884,75 AED. Golden Visa omogućuje i sponzoriranje članova obitelji, uključujući djecu bez dobne granice, što dodatno povećava njezinu privlačnost za osobe koje ulažu u nekretnine u Dubaiju za najam ili u svrhu relokacije.

Dodatno se može pojaviti service fee ovisno o tvrtki koja pomaže u dobivanju vize.

Za investitore s manjim kapitalom dostupna je također 2-godišnja investitorska viza u Dubaiju s minimalnim pragom od 750 000 AED, namijenjena vlasnicima dovršenih stambenih nekretnina. Alternativa je 5-godišnja Green Residence UAE, namijenjena poduzetnicima i poslovnim investitorima, koja predstavlja fleksibilan dodatak viznoj strategiji pri ulaganju u nekretninsko tržište Dubaija.

Sažetak: Isplati li se kupiti nekretninu u Dubaiju u 2026.?

Kupnja nekretnine u Dubaiju predstavlja jedinstvenu kombinaciju: visokih prinosa od najma, bez poreza na dohodak, kapitalnu dobit ili vlasništvo nad nekretninama te mogućnosti dobivanja 10-godišnje Golden Visa Dubai. To čini ulaganje u nekretnine u Dubaiju jednim od najisplativijih i najsigurnijih strategija za ulagače koji traže globalnu diverzifikaciju i pasivni prihod.

Prema nama u Globihome, ključni čimbenici uspjeha su:

1. Odabir odgovarajuće lokacije – četvrti poput JVC-a nude 8-9% isplativosti, dok Downtown Dubai osigurava prestiž

2. Odabir renomiranog developera – provjerite tko jamči pravovremenu predaju i visoku kvalitetu. Ako trebate pomoć u tome, možete računati na stručnjaka kojeg preporučujemo u Globihome. Kontakt ćete pronaći na kraju članka.

3. Suradnja s profesionalnim agentom – ako ne živite svakodnevno u Dubaiju, iskoristite usluge agenta za nekretnine koji je na licu mjesta i pouzdano će vam pomoći u svakom koraku kupnje nekretnine.