Ακίνητα στο Δυρράχιο Αλβανίας: Τιμές, Διαδικασίες

Δυρράχιο είναι η δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της Αλβανίας και μία από τις πιο δυναμικά αναπτυσσόμενες αγορές ακινήτων σε ολόκληρη τη Νοτιοανατολική Ευρώπη. Αγορά ακινήτου στο Δυρράχιο προσελκύει όλο και περισσότερους ξένους επενδυτές – ιδιαίτερα από την Ιταλία, τη Γερμανία, την Πολωνία και τις σκανδιναβικές χώρες – που αναγνωρίζουν το τεράστιο δυναμικό ανόδου της αξίας και ελκυστικά ποσοστά απόδοσης από μισθώσεις.

Durrës αναδύεται ως ο αδιαμφισβήτητος επενδυτικός ηγέτης στην Αδριατική. Το 2025, χάρη σε μνημειώδη έργα υποδομής και στον αυξανόμενο ενδιαφέρον ξένου κεφαλαίου, η αγορά ακινήτου στο Durrës σταμάτησε να είναι απλώς μια εναλλακτική στην ακριβή Κροατία ή Ελλάδα – και έγινε κύριος στόχος για επενδυτές που αναζητούν υψηλή απόδοση (ROI) και κύρος.

Στη Globihome συνεργαζόμαστε με τοπικούς ειδικούς αναλύοντας τις αγορές ακινήτων παγκοσμίως. Παρακάτω παρουσιάζουμε όλες τις πιο σημαντικές πληροφορίες που πρέπει να γνωρίζεις, αν σκοπεύεις να αγοράσεις διαμέρισμα στο Durres το 2026. Στο τέλος του άρθρου θα βρεις τα στοιχεία επικοινωνίας του τοπικού ειδικού που προτείνουμε, ο οποίος μπορεί να ετοιμάσει για εσένα τις τρέχουσες προσφορές ακινήτων στο Durres.

Γιατί αξίζει να αγοράσετε ακίνητο στο Durres;

Αξίζει να επενδύσετε σε ακίνητα στο Durres; Η ανάλυσή μας δείχνει σαφώς θετικές προοπτικές. Επενδύσεις σε ακίνητα Αλβανία προσφέρουν έναν εξαιρετικό συνδυασμό χαμηλού κόστους εισόδου, δυναμικής ανόδου της αξίας και υψηλής αποδοτικότητας από ενοικιάσεις.

Durres – βασικά οφέλη από την επένδυση σε ακίνητα:

• Αύξηση τιμών ακινήτων κατά 56-73% την τελευταία 5ετία (από το 2020 έως το 2025)
• Ετήσια αύξηση αξίας στο επίπεδο 10-15% – μία από τις υψηλότερες στην Ευρώπη
• Καμία περιορισμός για τους αλλοδαπούς στην αγορά διαμερισμάτων και κατοικιών
• Χαμηλά έξοδα συναλλαγής: 3-4% της αξίας του ακινήτου
• Καμία φορολογία αγοράς ακινήτου στην Αλβανία
• Στρατηγική τοποθεσία – 30 χλμ από τα Τίρανα και άμεσες ακτοπλοϊκές συνδέσεις με την Ιταλία
• Προοπτική ένταξης της Αλβανίας στην Ευρωπαϊκής Ένωσης – πιθανή αύξηση της αξίας των ακινήτων

Η Αλβανία βρίσκεται στη λίστα των χωρών υποψήφιων για την ΕΕ, κάτι που σύμφωνα με τους αναλυτές μπορεί να επιφέρει αύξηση των τιμών των ακινήτων ακόμη και κατά 40-60% τα επόμενα χρόνια. Ακίνητα στο Δυρράχιο συνεπώς αποτελούν όχι μόνο πηγή παθητικού εισοδήματος από ενοίκια, αλλά και μια πολλά υποσχόμενη μακροπρόθεσμη επένδυση.

Δυρράχιο με αριθμούς: τουρισμός και ζήτηση το 2026

Η Αλβανία δεν είναι πλέον «κρυφή προορισμός». Σύμφωνα με INSTAT, το 2025 εισήλθαν στην Αλβανία 12.466.038 αλλοδαποί, κάτι που σημαίνει αύξηση σε σχέση με το 2024. Για την αγορά ακινήτων αυτό είναι κρίσιμο, καθώς το Δυρράχιο είναι ένας από τους κύριους ωφελημένους της κίνησης «sea & city break».

Παράλληλα αυξάνεται η διαθεσιμότητα χρηματοδότησης στην οικονομία – η Τράπεζα της Αλβανίας σημείωνε ότι το δάνειο προς τον ιδιωτικό τομέα το 2025 αυξήθηκε κατά μέσο όρο περίπου 16% ε/ε, και οι τράπεζες χαλάρωσαν τους όρους δανεισμού. Αυτό δεν σημαίνει ότι η πλειονότητα των συναλλαγών στο Δυρράχιο γίνεται μέσω δανείου (ακόμη πολλοί αγοραστές είναι μετρητοί), αλλά: η εσωτερική ζήτηση επίσης δρα, και όχι μόνο οι ξένοι.

Τιμές ακινήτων στο Δυρράχιο 2026 – τρέχουσα ανάλυση Globihome

Τιμές διαμερισμάτων στο Δυρράχιο το 2025 διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία, την απόσταση από τη θάλασσα και το επίπεδο φινιρίσματος. Το 2020 τα διαμερίσματα σε καλές τοποθεσίες κόστιζαν 1150-1300 EUR/m². Σήμερα το 2025 παρόμοια ακίνητα φτάνουν τιμές 1800-2000 EUR/m², που σημαίνει αύξηση κατά 56-73%.

Τρέχουσες τιμές ακινήτων στο Δυρράχιο ανά τοποθεσία:

Διαμερίσματα στην πρώτη γραμμή της ακτής (beachfront):

• Παραλία Δυρραχίου: 1500 – 1800 EUR/m²
• Γκόλεμ: 1200 – 1600 EUR/m²
• Κερέτ: 1400 – 1800 EUR/m²
• Κόλπος του Λάλζιτ: 1300 – 1700 EUR/m²

Διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης:

• Κέντρο Δυρραχίου: 900 – 1300 EUR/m²
• Κατοικημένες συνοικίες: 800 – 1100 EUR/m²

Premium ακίνητα με θέα στη θάλασσα:

• Νέα συγκροτήματα διαμερισμάτων: 1800 – 2500 EUR/m²
• Έργα με πρόσβαση στη Μαρίνα: από 3000 EUR/m²

Δείγματα τιμών κατοικιών στο Δυρράχιο 2025:

• Στούντιο (1 δωμάτιο) 30-40 m²: 42 000 – 55 000 EUR
• Διαμέρισμα 1+1 (50-70 m²): 60 000 – 95 000 EUR
• Διαμέρισμα 2+1 (80-100 m²): 90 000 – 150 000 EUR
• Διαμέρισμα 3+1 (110-130 m²): 130 000 – 200 000 EUR
• Μονοκατοικία με κήπο (150-250 m²): 180 000 – 350 000 EUR

Οι τιμές ακινήτων στο Δυρράχιο αυξήθηκαν κατά 15-20% το 2024 στις παράκτιες τοποθεσίες, και η ανοδική τάση συνεχίστηκε το 2025. Σύμφωνα με προβλέψεις, την περίοδο 2025-2027 μπορεί να αναμένεται περαιτέρω άνοδος λαμβάνοντας υπόψη την ανάπτυξη της Αλβανίας - υποψήφιας χώρας για ένταξη στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Πού να αγοράσετε διαμέρισμα στο Δυρράχιο; Οι καλύτερες γειτονιές για επένδυση

Η επιλογή της κατάλληλης τοποθεσίας είναι το κλειδί για την επιτυχία σε real estate Albania. Ορίστε μια υποκειμενική κατάταξη από τους εμπειρογνώμονες της Globihome:

1. Durrës Yacht & Marina – Η επιτομή της πολυτέλειας

Εδώ δημιουργούνται τα πιο περιζήτητα μοντέρνα διαμερίσματα με θέα στη θάλασσα. Επενδύοντας εδώ, δεν αγοράζετε μόνο τετραγωνικά μέτρα, αλλά μερίδιο στο πιο προνομιακό έργο των Βαλκανίων. Είναι η ιδανική επιλογή για επενδυτές που στοχεύουν στη βραχυχρόνια ενοικίαση για ευκατάστατους τουρίστες και ψηφιακούς νομάδες.

2. Dzielnica Currila – Prestige και ησυχία

Η Currila είναι το αγαπημένο σημείο της τοπικής ελίτ και των ξένων κατοίκων. Βρίσκεται στους λόφους και προσφέρει εντυπωσιακά ηλιοβασιλέματα και άμεση πρόσβαση στα καλύτερα ψαροεστιατόρια. Τα ακίνητα στην Currila χαρακτηρίζονται από υψηλή ρευστότητα – είναι εύκολο να τα ενοικιάσετε και ακόμη πιο εύκολο να τα πουλήσετε με κέρδος.

3. Golem – Τουριστική καρδιά της περιοχής

Αν και τυπικά είναι ξεχωριστή οντότητα, το Golem λειτουργεί ως προάστιο του Δυρραχίου. Είναι κέντρο ξενοδοχείων και θερέτρων. Αν ο στόχος σας είναι το παθητικό εισόδημα από ακίνητα, το Golem προσφέρει την υψηλότερη πληρότητα στη θερινή σεζόν (Ιούνιος-Σεπτέμβριος). Εδώ θα βρείτε φθηνά διαμερίσματα δίπλα στη θάλασσα, τα οποία είναι ιδανικά για να ξεκινήσετε την περιπέτεια στην αλβανική αγορά.

Durres Yachts & Marina – το σημαία έργο αξίας 2 δισεκατομμυρίων ευρώ

Durres Yachts & Marina είναι μια πρωτοποριακή επένδυση που θα αλλάξει ριζικά το πρόσωπο της πόλης. Αυτό το μεγα-έργο αξίας περίπου 2 δισεκατομμυρίων ευρώ υλοποιείται από την Eagle Hills Real Estate Development βάσει συμφωνίας που υπογράφηκε με την κυβέρνηση της Αλβανίας στις 30 Ιανουαρίου 2023.

Βασικές παράμετροι του έργου Durres Yachts & Marina:

• Συνοτική επιφάνεια: 450 εκτάρια
• Σχετικός αριθμός διαμερισμάτων: περίπου 13.000 μονάδες
• Ξενοδοχειακά δωμάτια: πάνω από 850
• Θέσεις για σκάφη: 280 θέσεις
• Προβλεπόμενη απασχόληση: 12.000 νέες θέσεις εργασίας
• Πράσινοι χώροι: 8 εκτάρια
• Παραλιακή γραμμή: έως 700 μέτρα

Μέχρι το τέλος του 2024 ο προγραμματιστής συγκέντρωσε περίπου 42 εκατομμύρια EUR από την πώληση διαμερισμάτων σε στάδιο κατασκευής. Οι τιμές στο έργο αυξήθηκαν από αρχικές 1500-1600 EUR/m² σε πάνω από 3000 EUR/m².

Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει διαμέρισμα στο Durrës;

Για τους περισσότερους αγοραστές η απάντηση είναι: ναι – η αγορά διαμερίσματος είναι δυνατή. Περιορισμοί αφορούν κυρίως γεωργικές εκτάσεις, τις οποίες οι αλλοδαποί (κατά κανόνα) δεν μπορούν να αγοράσουν χωρίς κατάλληλη δομή (π.χ. αγορά ως εταιρεία). Στην πράξη, εάν αγοράζετε κατοικία (διαμέρισμα) στο Durrës, η διαδικασία είναι απλή και προσβάσιμη σε όλους.

Διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Αλβανία βήμα βήμα

Πώς να αγοράσετε ακίνητο στο Durres ως αλλοδαπός; Η διαδικασία είναι σχετικά απλή και συνήθως διαρκεί 4-8 εβδομάδες με επαγγελματική υποστήριξη.

ΒΗΜΑ 1: Καθορισμός προϋπολογισμού και σκοπού επένδυσης

Προτού ξεκινήσετε τις αναζητήσεις, καθορίστε τον συνολικό σας προϋπολογισμό λαμβάνοντας υπόψη: την τιμή του ακινήτου + περίπου 3-4% για επιπλέον έξοδα (φόροι, συμβολαιογράφος, δικηγόρος, καταχώρηση).

ΒΗΜΑ 2: Επιλογή ακινήτου

Χρησιμοποιήστε τις υπηρεσίες αδειοδοτημένου μεσιτικού γραφείου ή εξειδικευμένων portal. Συνιστούμε επίσκεψη επί τόπου διάρκειας 3-5 ημερών ή εικονική περιήγηση online. Στο τέλος του άρθρου θα βρείτε επαφή με τον προτεινόμενο και αξιόπιστο από εμάς μεσίτη στο Durres.

ΒΗΜΑ 3: Νομικός έλεγχος (Due Diligence)

Ο τοπικός δικηγόρος πρέπει να ελέγξει: τον τίτλο ιδιοκτησίας και την εγγραφή στο κτηματολόγιο, έλλειψη βαρών και υποθηκών, το ιστορικό ιδιοκτησίας, τις οικοδομικές άδειες (για νέες επενδύσεις), την κατάσταση νομιμοποίησης (για παλαιότερα κτίρια). Η λεπτομερής νομική επαλήθευση είναι απολύτως κρίσιμη.

ΒΗΜΑ 4: Προκαταρκτική σύμβαση και προκαταβολή

Μετά από θετική επαλήθευση υπογράφετε προκαταρκτική σύμβαση και καταβάλλετε προκαταβολή – συνήθως 1000 – 5000 EUR.

ΒΗΜΑ 5: Οριστική σύμβαση ενώπιον συμβολαιογράφου

Η τελική συναλλαγή γίνεται παρουσία συμβολαιογράφου. Μπορείτε να ενεργήσετε προσωπικά ή μέσω πληρεξούσιου με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο.

ΒΗΜΑ 6: Εγγραφή στο Κτηματολόγιο

Το ακίνητο καταχωρείται στο όνομά σας στο Κρατικό Κτηματολογικό Γραφείο. Η εγγραφή είναι απαραίτητη για την πλήρη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας.

Φόροι και έξοδα αγοράς διαμερίσματος στο Δυρράχιο

Τα έξοδα αγοράς ακινήτου στην Αλβανία ανήκουν στα χαμηλότερα στην Ευρώπη. Τα συνολικά συναλλακτικά κόστη ανέρχονται σε 3-4% της αξίας του ακινήτου.

Λεπτομερή συναλλακτικά κόστη:

Τα βασικά έξοδα γύρω από την αγορά διαμερίσματος στο Δυρράχιο είναι:

• Συμβολαιογράφος: 150-450 EUR
• Διερμηνέας/Μεταφραστής: 60-150 EUR
• Μεταγραφή ιδιοκτησίας και υπηρεσιών: 100-200 EUR
• Απαραίτητα πιστοποιητικά: 100 EUR
• Φόρος αγοράς ακινήτου: 0%

Ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα της επένδυσης στην Αλβανία είναι η απουσία φόρου αγοράς ακινήτου, που μειώνει σημαντικά τα συνολικά κόστη των συναλλαγών σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Για να αγοράσετε ακίνητο στο Δυρράχιο αρκεί ταυτότητα ή διαβατήριο, και τα συναλλακτικά έξοδα φτάνουν το πολύ τα 1500 EUR.

Αποδοτικότητα ενοικίασης και ROI στο Δυρράχιο

Η απόδοση ενοικίασης στο Δυρράχιο φτάνει κατά μέσο όρο 5-6% ετησίως, ενώ σε βραχυχρόνιες μισθώσεις σε παραθαλάσσιες τοποθεσίες ακόμη και 9-12%.

Τιμές βραχυχρόνιας ενοικίασης στην κορύφωση της σεζόν:

• Στούντιο: 40-70 EUR/βράδυ
• Διαμέρισμα 1+1: 60-100 EUR/βράδυ
• Διαμέρισμα 2+1: 80-140 EUR/βράδυ
• Πριστινές σουίτες με θέα στη θάλασσα: 120-200 EUR/βράδυ

Τιμές μακροχρόνιας ενοικίασης:

• Στούντιο: 250-400 EUR/μήνα
• Διαμέρισμα 1+1: 350-550 EUR/μήνα
• Διαμέρισμα 2+1: 450-700 EUR/μήνα

Κόστη συντήρησης ακινήτου στην Αλβανία

Έξοδα διατήρησης διαμερίσματος στην Αλβανία είναι σημαντικά χαμηλότερα από ό,τι στη Δυτική Ευρώπη, πράγμα που αυξάνει το πραγματικό ποσοστό απόδοσης της επένδυσης.

Ετήσιο φόρο ακινήτων:

Ο ετήσιος φόρος ακινήτων στην Αλβανία ανέρχεται σε μόλις 0,05% της αξίας, πράγμα που σημαίνει ότι μια βίλα αξίας 200 000 ευρώ κοστίζει μόνο περίπου 100 ευρώ ετησίως σε φόρους.

Μηνιαία έξοδα λειτουργίας (διαμέρισμα 70 m²):

• Ηλεκτρική ενέργεια: 30-50 EUR
• Νερό: 10-15 EUR
• Internet: 15-25 EUR
• Διοικητικό κοινόχρηστο: 20-40 EUR
• ΣΥΝΟΛΟ: 75-130 EUR/μήνα

Τα ετήσια έξοδα διατήρησης ενός διαμερίσματος στην Αλβανία ανέρχονται περίπου σε 1400-2500 EUR – πολύ λιγότερα απ’ ό,τι στην Ισπανία (4000-7000 EUR).

Συμπέρασμα: επενδυτικές προοπτικές στο Δυρράχιο 2026

Η αγορά ακινήτων στο Δυρράχιο βρίσκεται σε φάση δυναμικής ανάπτυξης, τροφοδοτούμενη από μετασχηματιστικά έργα υποδομής, τη αυξανόμενη ξένη ζήτηση και την προοπτική ευρωπαϊκής ενσωμάτωσης. Οι τιμές των ακινήτων έχουν διπλασιαστεί από το 2019, αλλά εξακολουθούν να παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από αυτές της γειτονικής Κροατίας ή της Ελλάδας.

Κύριοι παράγοντες που υποστηρίζουν τις επενδύσεις:

• Projekt Durres Yachts & Marina o wartości 2 miliardów euro
• Stały wzrost turystyki – ponad 4,7 miliona turystów w pierwszej połowie 2025 roku
• Niskie koszty wejścia i utrzymania
• Wysokie stopy zwrotu z wynajmu (5-12% rocznie)
• Perspektywa wstąpienia do UE

Dla inwestorów szukających połączenia przystępnych cen, wysokiej rentowności i potencjału wzrostu wartości, Durres stanowi jedną z najbardziej obiecujących lokalizacji w całym basenie Morza Śródziemnego. Jeśli chcesz otrzymać aktualne oferty nieruchomości spełniające Twoje oczekiwania, skontaktuj się z polecanym przez nas ekspertem, który doradzi Ci na każdym etapie zakupu nieruchomości w Durres.