Trh s nehnuteľnosťami v Európe: ceny a prognózy

Aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami v Európe

Kde kúpiť nehnuteľnosť v Európe 2026? Klesnú ceny bytov? Európsky trh rezidenčných nehnuteľností prechádza obdobím dynamických zmien a transformácie. V Globihome analyzujeme najlepšie krajiny na investovanie do nehnuteľností. Podľa najnovších údajov z raportu Mordor Intelligence, veľkosť tohto sektora sa odhaduje na impozantných 2,04 bilióna USD v roku 2025, s prognózou rastu na 2,54 bilióna USD do roku 2030, pri medziročnej miere rastu (CAGR) na úrovni 4,5%.

Trh s nehnuteľnosťami v jednotlivých európskych krajinách sa líši. V niektorých krajinách je stále možné nájsť lacné nehnuteľnosti v Európe. Pre investorov, developerov a potenciálnych kupujúcich je kľúčové porozumieť súčasným trendom a budúcim smerom vývoja. V tomto článku nájdete vlastné analýzy Globihome a údaje z medzinárodných reportov Deloitte, Eurostat, Bankier či Mordor Intelligence.

Kde ceny nehnuteľností v Európe rastú a kde klesajú?

Európsky trh s nehnuteľnosťami sa v rokoch 2023-2024 vyznačoval výraznou rozdielnosťou z hľadiska tempa rastu cien. Podľa údajov z 13. edície správy Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, niektoré krajiny zaznamenali spektakulárne rasty, zatiaľ čo iné evidovali poklesy.

Správa Deloitte ukazuje, že v roku 2023 ceny nehnuteľností vzrástli v 15 z 24 skúmaných krajín, čo potvrdzuje všeobecný rastový trend na európskom trhu bývania napriek hospodárskym výzvam.

Rast cien nehnuteľností v Európe:

• Maďarsko: nárast o 13,3%
• Poľsko: nárast o 12,1%
• Portugalsko: nárast o 11,5%
• Česko: nárast o 9,3%

Kde ceny nehnuteľností klesajú?

• Taliansko: pokles o 10,7%
• Izrael: pokles o 4,6%
• Dánsko: pokles o 3,8%
• Nórsko: pokles o 3,5%

Pri pohľade na dynamiku v miestnych menách, ktorá dáva lepší obraz o skutočných zmenách, najväčší rast cien nových bytov bol zaznamenaný v Maďarsku (+10,56%), v Nórsku (+9,05%) a v Poľsku (+7,94%). Naopak, najväčšie poklesy v transakčných cenách v miestnej mene zasiahli Dánsko (-3,61%) a Veľkú Britániu (-3,29%).

Najnovšie údaje Eurostatu z III. štvrťroka 2024 potvrdzujú ďalší rast cien v mnohých krajinách EÚ. V Poľsku ceny nehnuteľností vzrástli v priemere o 14,4% medziročne, čo predstavuje druhý najvyšší rast v EÚ-27. Vyšší rast bol zaznamenaný iba v Bulharsku (16,5%). V tom istom období priemerný rast cien v krajinách EÚ-27 dosiahol 6,5% a v eurozóne 4,1%.

Priemerné ceny nehnuteľností v krajinách Európy

Analýza priemerných transakčných cien nových domov v roku 2024 ukazuje výrazné rozdiely medzi jednotlivými európskymi krajinami. Nižšie uvádzame prehľad cien v EUR za meter štvorcový.

Najvyššie ceny nehnuteľností v Európe:

• Izrael: 5439 EUR/m²
• Rakúsko: 4920 EUR/m²
• Nemecko: 4700 EUR/m²
• Francúzsko: 4538 EUR/m²
• Holandsko: 4266 EUR/m²

Priemerné ceny nehnuteľností v Európe:

• Španielsko: 2745 EUR/m²
• Maďarsko: 2605 EUR/m²
• Slovinsko: 2610 EUR/m²
• Poľsko: 2219 EUR/m²
• Chorvátsko: 2246 EUR/m²
• Taliansko: 2118 EUR/m²

Najnižšie ceny nehnuteľností v Európe:

• Bosna a Hercegovina: 1315 EUR/m²
• Grécko: 1463 EUR/m²
• Rumunsko: 1504 EUR/m²

Najdrahším mestom v Európe z hľadiska ceny za meter štvorcový nového bytu je Paríž, kde priemerná cena dosahuje až 14 900 EUR/m². Na druhom mieste je Tel Aviv (13 886 EUR/m²) a za ním Mníchov (10 900 EUR/m²).

Dostupnosť bývania v európskych krajinách

Napriek rastu cien v niektorých krajinách, kúpna sila obyvateľov sa výrazne líši v jednotlivých krajinách Európy. Ukazovateľ dostupnosti bývania, vyjadrený počtom priemerných ročných hrubých miezd potrebných na kúpu bytu s rozlohou 70 m², ukazuje veľké rozdiely podľa údajov správy Deloitte:

• Česko: 13,3 priemerných ročných platov (najhoršia dostupnosť)
• Slovensko: 12,7 priemerných ročných platov
• Izrael: 10,2 priemerných ročných platov
• Írsko: 10,2 priemerných ročných platov
• Maďarsko: 10,2 priemerných ročných platov
• Srbsko: 9,8 priemerných ročných platov
• Francúzsko: 9,8 priemerných ročných platov
• Chorvátsko: 8,3 priemerných ročných platov
• Poľsko: 7,9 priemerných ročných platov
• Bosna a Hercegovina: 7,7 priemerných ročných platov
• Holandsko: 7,2 priemerných ročných platov
• Veľká Británia: 7,2 priemerných ročných platov
• Slovinsko: 6,9 priemerných ročných platov
• Grécko: 6,8 priemerných ročných platov
• Rumunsko: 6,8 priemerných ročných platov
• Taliansko: 5,3 priemerných ročných platov
• Nórsko: 4,8 priemerných ročných platov (najlepšia dostupnosť)
• Dánsko: 4,7 priemerných ročných platov

V Česku potrebuje priemerný občan až 13,3 priemerných hrubých ročných platov, aby si kúpil štandardný nový byt s rozlohou 70 m² - je to najhorší výsledok v celej Európe.

Kde sa v Európe stavia najviac bytov?

Z najnovších údajov správy Deloitte vyplýva, že Francúzsko, Nemecko a Poľsko sa nachádzajú na čele krajín s najvyšším počtom novopostavených bytov. v prepočte počtu bytov odovzdaných do užívania na 1000 obyvateľov je lídrom v Európe Írsko, tesne pred Izraelom a Poľskom. Tieto tri krajiny v Európe jednoznačne dominujú z hľadiska intenzity novej bytovej výstavby.

Koľko nehnuteľností vzniká v Európe:

1. Írsko: 6,19 bytových jednotiek na 1000 obyvateľov
2. Izrael: 5,88 bytových jednotiek na 1000 obyvateľov
3. Poľsko: 5,86 bytových jednotiek na 1000 obyvateľov

Z hľadiska absolútneho počtu bytov odovzdaných do užívania v roku 2023 viedli:

1. Francúzsko: viac než 373 tis. bytov
2. Nemecko: 245 tis. bytov
3. Poľsko: viac než 220 tis. bytov

Kde sú lacné nehnuteľnosti v Európe?

Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku zobrazuje rozmanitosť cien bytov vo veľkých mestách strednej a východnej Európy:

1. Praha (Česko): 5,6 tis. EUR/m² - najdrahšie mesto
2. Brno (Česko): 4,6 tis. EUR/m²
3. Varšava (Poľsko): 4,3 tis. EUR/m²

V 4. štvrťroku 2024 zaznamenal trh s nehnuteľnosťami v strednej a východnej Európe výrazný rast cien bytov, pričom Poľsko a Česko sa odlišovali od ostatných krajín. V Gdansku ceny bytov medziročne vzrástli v priemere o 14 %, podobne ako v českých mestách Plzeň a Brno, kde bol zaznamenaný 13-percentný nárast. Dvojciferný rast sa pozoroval aj vo Varšave, Bratislave, Prahe a Liberci. V rovnakom období Estónsko zaznamenalo najpomalší rast cien, pohybujúci sa okolo 1 % v Tallinne aj v Tartu. Najvyššie ceny nehnuteľností boli zaznamenané v Česku, kde v Prahe priemerná cena za meter štvorcový dosahovala 5,6 tis. EUR, čo prevyšovalo ceny vo Varšave (4,3 tis. EUR) aj v Brne (4,6 tis. EUR). V Bratislave ceny presiahli 4 tis. EUR za meter štvorcový, zatiaľ čo v ostatných veľkých mestách strednej a východnej Európy sa ceny pohybovali v rozmedzí 2,2-4 tis. EUR za meter štvorcový.

Ceny bytov v Španielsku

Španielsko je v súčasnosti jedným z najatraktívnejších realitných trhov v Európe, čo potvrdzujú najnovšie údaje o investíciách cudzincov v tejto krajine.

Podľa údajov Registradores de España , podiel nákupov nehnuteľností v Španielsku cudzincami dosiahol 14,48 %. Medzi najčastejšie kupujúce národnosti patrili: Briti (8,57 %), Nemci (6,67 %), Holanďania (5,91 %), Maročania (5,30 %), Francúzi (5,28 %), Rumuni (5,17 %) a Taliani (4,76 %).

Najvyšší podiel transakcií uzatváraných cudzincami bol zaznamenaný na Baleároch (32,8 %), vo Valencii (29,6 %), na Kanárskych ostrovoch (24,5 %), v Murcii (22,8 %), Katalánsku (16,5 %) a Andalúzii (14 %).

Najobľúbenejšie regióny Španielska na investície do nehnuteľností:

• Katalánsko
• Valencia
• Marbella
• Costa Blanca
• Andalúzia (vrátane obľúbenej Costa del Sol)
• Tenerife

Podľa údajov z 4. štvrťroka 2024 priemerná cena za meter štvorcový dosiahla 2745 EUR, čo predstavuje nárast o 2,4 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Dôležité je, že ceny tieto prekonali úrovne z roku 2007 a dosiahli nový historický rekord, pričom boli o 12,5% vyššie než v období vrcholu predchádzajúceho realitného boomu. Tento rast bol poháňaný tak trhom s použitými bytmi, ktorý zaznamenal nárast o 1,6 %, ako aj novými, kde ceny vzrástli o 3,7 %. Tento trend odráža rastúci dopyt po nehnuteľnostiach.

Odborníci na trh zaznamenávajú, že po ruskej invázii na Ukrajinu španielski developeri zaznamenali nárast záujmu o byty zo strany občanov Poľska, Ukrajiny a pobaltských krajín. Mnohí kupujúci zo Strednej Európy uvádzajú „motiv bezpečnosti“ ako dôležitý faktor pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku.

Bytové transakcie v Európe

Rok 2023 priniesol pokles počtu bytových transakcií vo väčšine krajín EÚ. Podľa údajov Eurostatu zverejnených v správe počet transakcií klesol v 13 z 16 krajín EÚ, pre ktoré sú dostupné údaje. Najväčšie poklesy boli zaznamenané v:

• Luxembursku: -43,3%
• Rakúsku: -26,4%
• Maďarsku: -24,5%
• Fínsku: -24,5%

Iba tri krajiny zaznamenali nárast počtu transakcií:

• Cyprus: +31%
• Poľsko: +3,9%
• Írsko: +0,6%

Globálne bytové transakcie takisto zaznamenali poklesy v posledných rokoch. V druhom štvrťroku 2024 sa objavili prvé známky stabilizácie, avšak pri celkovej sume 175 mld. eur za posledných 12 mesiacov zostáva objem o 33 % nižší ako v druhom štvrťroku 2023.

​Podľa správy "European Residential Markets 2024/2025" zverejnenej spoločnosťou PATRIZIA sa podiel Európy stabilizuje na úrovni približne 22 % globálneho objemu transakcií, čo predstavuje pokles v porovnaní s viac ako 30 % v rokoch 2020 – 2021, ale výrazné zlepšenie oproti najnižšiemu bodu v roku 2023.

Ceny nehnuteľností v Európe 2026

Podľa analytikov možno v roku 2026 očakávať postupný rast počtu transakcií na európskom trhu s nehnuteľnosťami. Ďalšie znižovanie úrokových sadzieb by malo zmierniť tlak na sektor a priniesť mierny rast.

Medzinárodná poradenská spoločnosť CBRE prognózuje 15 % rast investičnej aktivity v nehnuteľnostiach v Spojenom kráľovstve a na ďalších hlavných európskych trhoch. Spoločnosť označila rok 2025 za „prelomový“ pre sektor nehnuteľností.

Prémiové nehnuteľnosti v Európe

Agentúra Knight Frank vo svojich prognózach týkajúcich sa prémiových nehnuteľností na rok 2025 uvádza Štokholm, Marbellu a Madrid ako lídrov rastu. Odhadovaný rast cien prémiových nehnuteľností v týchto lokalitách presiahol 5 %.

Správa Deloitte Property Index 2024 takisto predstavuje prognózy zmien na rezidenčných trhoch v Európe. Odborníci predpovedajú, že hlavné oblasti zmien sa budú týkať:

• Prístupu ku kritériám ESG (31 % respondentov)
• Legislatívy týkajúcej sa nájomného trhu (25 %)
• Územnoplánovacích predpisov (25 %)
• Regulácie týkajúce sa hypotekárnych úverov (19%)

Na nemeckom trhu sa predpokladá nárast hodnoty transakcií na 40-42 miliárd eur v roku 2026, čo by znamenalo ďalší rast v porovnaní s 35 miliardami eur v roku 2024.

Realitné agentúry v Európe

Európsky trh realitných agentúr v roku 2023 vyzeral podľa údajov Report Linker:

Počet realitných agentúr v Európe:

• Francúzsko: 64 780
• Španielsko: 47 220
• Taliansko: 35 390
• Nemecko: 32 310

Najväčší medziročný nárast počtu realitných agentúr zaznamenalo Portugalsko (5,69%).

Zhrnutie

Napriek spomaleniu v niektorých krajinách prognózy na rok 2026 naznačujú postupné oživenie trhu, podporené očakávaným znižovaním úrokových sadzieb.

Pre investorov a potenciálnych kupujúcich budú kľúčové ďalšie rozhodnutia centrálnych bánk týkajúce sa úrokových sadzieb a celková hospodárska situácia v jednotlivých krajinách. Ak chceš poznať podrobnosti o konkrétnej krajine, pozri si naše odporúčané články nižšie.