Dane z nehnuteľností v Taliansku: kúpa, prenájom, predaj

Taliansko neustále priťahuje medzinárodných investorov aj kupujúcich druhých domov vďaka životnému štýlu, kultúre a relatívne dostupnému trhu s nehnuteľnosťami. V Globihome sa domnievame, že každá osoba kupujúca nehnuteľnosť v tejto krajine by mala dobre rozumieť talianskemu daňovému systému týkajúcemu sa nehnuteľností.

Bez ohľadu na to, či plánujete kúpiť, predať alebo prenajímať nehnuteľnosť v Taliansku, dane sa môžu uplatňovať v rôznych fázach jej vlastníctva. Vlastníci nehnuteľností, ktorí nie sú rezidentmi, musia dodržiavať talianske daňové predpisy týkajúce sa vlastníctva nehnuteľností, príjmov z prenájmu a kapitálových ziskov.

V tomto článku predstavujeme najdôležitejšie dane z nehnuteľností v Taliansku pre zahraničných vlastníkov, vrátane daní z vlastníctva nehnuteľností, pravidiel oznamovania príjmov z prenájmu a pravidiel súvisiacich s predajom.

Daňová rezidencia a dane z nehnuteľností v Taliansku

Pred analýzou rôznych daní je dôležité pochopiť pravidlá daňovej rezidencie.

V Taliansku ste na daňové účely považovaný za nerezidenta, ak:

• strávite v Taliansku menej ako 183 dní v roku,
• nemáte tam svoje hlavné miesto bydliska,
• nemáte v tejto krajine hlavné hospodárske záujmy.

Nerezidenti sú zdaňovaní výlučne z príjmov pochádzajúcich z talianskych zdrojov, medzi ktoré patria:

• príjem z prenájmu nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v Taliansku,
• kapitálové zisky z predaja talianskej nehnuteľnosti.

Samotné vlastníctvo nehnuteľnosti v Taliansku nemusí automaticky znamenať povinnosť platiť daň z príjmu, ale naďalej sa môžu uplatňovať určité miestne dane z nehnuteľností a oznamovacie povinnosti.

Dane z nehnuteľností v Taliansku pre zahraničných vlastníkov

Vlastníci nehnuteľností v Taliansku zvyčajne podliehajú dvom hlavným komunálnym daniam: IMU a TARI.

Tieto dane platia bez ohľadu na štátne občianstvo vlastníka.

IMU (komunálna daň z nehnuteľností)

IMU (Imposta Municipale Unica) je základná daň z nehnuteľností v Taliansku.

Týka sa najmä:

• druhých domov,
• investičných nehnuteľností,
• nehnuteľností patriacich nerezidentom.

Najdôležitejšie vlastnosti IMU:

• splatná dvakrát ročne (v júni a decembri),
• vypočítavaný na základe katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti,
• sadzby sa líšia v závislosti od obce,
• zvyčajne dosahujú od 0,4 % do 1,06 %.

Hlavné miesto pobytu je zvyčajne oslobodené od IMU, no keďže zahraniční vlastníci často využívajú nehnuteľnosti ako dovolenkové domy alebo investície, IMU sa na ne v takom prípade zvyčajne vzťahuje.

TARI (poplatok za odvoz odpadu)

TARI (Tassa sui Rifiuti) je obecná daň určená na financovanie zberu odpadu a odpadového hospodárstva.

Jej výška závisí od:

• plochy nehnuteľnosti (v metroch štvorcových),
• počtu obyvateľov alebo používateľov,
• miestnych sadzieb obce.

Plán platieb sa líši podľa obce a môže zahŕňať niekoľko splátok.

V prípade dlhodobého prenájmu TARI často priamo platí nájomca. Pri krátkodobom prenájme táto povinnosť zvyčajne leží na vlastníkovi.

Bez ohľadu na to, či hľadáte nehnuteľnosť v Taliansku pre seba alebo na prenájom, môžete nájsť najnovšie ponuky od realitných agentov v našich článkoch o konkrétnych mestách v Taliansku:

• Nieruchomości Umbria
• Nieruchomości Sansepolcro

Daň z príjmov z prenájmu v Taliansku

Ak prenajímate svoju nehnuteľnosť v Taliansku — v rámci dlhodobého aj krátkodobého prenájmu — musíte tento príjem nahlásiť talianskym daňovým orgánom. Toto pravidlo platí aj vtedy, ak bývate mimo Talianska.

Vlastníci nehnuteľností si môžu vybrať medzi dvoma hlavnými daňovými režimami.

Cedolare Secca: paušálna daň z príjmov z prenájmu

Systém Cedolare Secca je zjednodušený systém rovnej dane uplatňovaný na príjmy z prenájmu obytných nehnuteľností.

Sadzby dane:

• 21 % rovnej dane pre väčšinu zmlúv o prenájme obytných priestorov,
• 26 % môže platiť v prípadoch zahŕňajúcich viacero nehnuteľností prenajímaných krátkodobo.

Výhody Cedolare Secca:

• zjednodušený výpočet dane,
• bez regionálnych a obecných daní z príjmu,
• oslobodenie od niektorých registračných a kolkových poplatkov súvisiacich so zmluvou.

Avšak v tomto systéme nemožno odpočítavať náklady, ako sú opravy alebo poplatky za správu nehnuteľnosti.

Štandardná daň z príjmu (IRPEF)

Alternatívne môže byť príjem z prenájmu zdaňovaný podľa štandardného, progresívneho systému dane z príjmu IRPEF.

Súčasné daňové pásma zahŕňajú:

• 23% do 28 000 eur,
• 35% od 28 001 eur do 50 000 eur,
• 43% nad 50 000 eur.

V tomto systéme:

• v zásade podlieha zdaneniu 95% príjmu z prenájmu,
• môžu sa uplatniť niektoré odpočty a daňové úľavy.

Pre niektorých investorov s vysokými nákladmi môže byť tento systém niekedy výhodnejší ako rovná daň.

Pravidlá zdaňovania krátkodobého prenájmu v Taliansku

Ak prenajímate nehnuteľnosť prostredníctvom platforiem krátkodobého prenájmu, môžu platiť osobitné pravidlá.

Platformy alebo sprostredkovatelia môžu byť povinní zraziť 21% dane pri zdroji z nájomných platieb prijatých od hostí.

Táto daň je oznamovaná talianskym daňovým orgánom a môže sa použiť ako preddavok alebo daňový kredit pri podávaní ročného daňového priznania.

Ohlasovanie príjmov z prenájmu v Taliansku

Nerezidenti, ktorí vlastnia nehnuteľnosť, musia oznamovať príjmy z prenájmu pomocou talianskeho daňového formulára Modello Redditi PF.

Tento proces zvyčajne zahŕňa:

1. nahlásenie ročného príjmu z prenájmu,
2. výber daňového režimu (Cedolare Secca alebo IRPEF),
3. úhradu prípadnej dodatočnej dane.

Daňové priznania sa zvyčajne podávajú v roku nasledujúcom po dosiahnutí príjmu.

Neohlásenie príjmu z prenájmu môže viesť k významným pokutám, ktoré môžu presiahnuť aj dvojnásobok nezaplateného dane.

Dodatočné dane týkajúce sa prenajímaných nehnuteľností

V závislosti od spôsobu využívania nehnuteľnosti môžu existovať dodatočné miestne povinnosti.

Turistická daň (Imposta di Soggiorno)

Mnohé talianske mestá vyžadujú od hostí využívajúcich krátkodobý prenájom zaplatenie turistickej dane.

Vlastníci nehnuteľností alebo hostitelia musia:

• vybrať daň od hostí,
• nahlásiť ju a odviesť obci.

Výška dane sa líši v závislosti od mesta a typu ubytovania.

Daň z kapitálových ziskov pri predaji nehnuteľnosti v Taliansku

Pri predaji nehnuteľnosti v Taliansku sa môže uplatniť daň z kapitálových ziskov v závislosti od toho, ako dlho bol nehnuteľnosť vo vlastníctve majiteľa.

Pravidlá týkajúce sa kapitálových ziskov:

• žiadna daň z kapitálových ziskov, ak bola nehnuteľnosť vlastnená dlhšie ako päť rokov,
• ak sa predá do piatich rokov, môže sa uplatniť 26 % daň z kapitálových ziskov.

Zdaniteľný príjem sa vypočítava ako rozdiel medzi:

• predajnou cenou,
• pôvodnou kúpnou cenou spolu s niektorými nákladmi na kúpu.

Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v iných krajinách, na našom blogu Globihome môžete porovnať nehnuteľnosti v Albánsku, Španielsku, Grécku, na Cypre alebo Bulharsku.

Zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia

Taliansko má podpísané zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia s mnohými krajinami.

Tieto zmluvy pomáhajú predchádzať situácii, keď sú zahraniční investori zdaňovaní dvakrát z toho istého príjmu.

Zvyčajne:

• príjem z prenájmu je zdanený v Taliansku,
• vlastník môže požiadať o úľavu alebo daňový kredit vo svojej krajine pobytu.

Keďže zmluvné pravidlá sa líšia podľa krajiny, často sa odporúča konzultácia s daňovým poradcom.

Správa daní z nehnuteľností v Taliansku

Vlastníctvo nehnuteľnosti v Taliansku si vyžaduje starostlivé sledovanie miestnych daní, daňových vykazovacích povinností a termínov.

Zahraniční vlastníci nehnuteľností by si mali uchovávať dokumentáciu týkajúcu sa:

• nájomných zmlúv,
• prijatých príjmov,
• zaplatených daní,
• výdavkov súvisiacich s nehnuteľnosťou.

ItalianTaxes.com

Pre každého, kto plánuje presťahovanie alebo kúpu nehnuteľnosti v Taliansku, predstavuje odborné daňové poradenstvo kľúčový prvok úspešného vstupu do novej reality.

V našom názore Globihome si myslíme, že sa oplatí zvážiť ItalianTaxes.com Je to digitálna platforma navrhnutá na zjednodušenie daňového vyrovnania v Taliansku pre expatov, nerezidentov a osoby vracajúce sa do Talianska. Spojením pokročilej technológie s individuálnou podporou licencovaných špecialistov pomáha používateľom orientovať sa v daňových procesoch, optimalizovať daňovú situáciu a zachovať súlad s predpismi.

Dane z nehnuteľností v Taliansku – Zhrnutie

Taliansko je jednou z najobľúbenejších destinácií pre medzinárodných investorov, priťahuje životným štýlom, bohatou kultúrou a priaznivými cenami nehnuteľností. Kľúčom k úspechu každej investície na Apeninskom polostrove je však dôkladné pochopenie miestneho daňového systému.

Najdôležitejšie aspekty, ktoré si musí zapamätať každý vlastník nehnuteľnosti v Taliansku:

• Daňová rezidencia: Osoby, ktoré trávia v Taliansku menej ako 183 dní v roku a nemajú tam svoje hlavné hospodárske záujmy, sú považované za nerezidentov. Podliehajú zdaneniu výlučne z príjmov pochádzajúcich z talianskych zdrojov, ako sú nájomné alebo zisky z predaja.
• Daň z držby (IMU a TARI): Vlastníci zvyčajne platia komunálnu daň z nehnuteľnosti (IMU) – od 0,4% do 1,06% katastrálnej hodnoty – a poplatok za odvoz odpadu (TARI), ktorého výška závisí od plochy bytu a počtu obyvateľov.
• Prenájom nehnuteľnosti: Príjmy z prenájmu možno zúčtovať dvoma spôsobmi: paušálne Cedolare Secca (zvyčajne 21%) alebo podľa progresívnej sadzby IRPEF (od 23% do 43%) . Voľba závisí od vzniknutých nákladov a počtu prenajímaných objektov.
• Predaj a kapitálové zisky: Predaj nehnuteľnosti pred uplynutím 5 rokov od kúpy je spojený s povinnosťou zaplatiť 26% daň z kapitálových ziskov. Po 5 rokoch držby je zisk z predaja zvyčajne oslobodený od zdanenia.
• Povinnosti vykazovania: Nerezidenti majú povinnosť podať ročné daňové priznanie na formulári Modello Redditi PF. Neuvedenie príjmov môže viesť k prísnym finančným sankciám.