Ako kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji bez daní

Oplatí sa kúpiť byt v Dubaji v roku 2026? Koľko stojí nehnuteľnosť v Emirátoch? Ako získať Golden Visa kúpou apartmánu? Aká je návratnosť investície? To sú otázky, ktoré si kladie každý potenciálny investor zaujímajúci sa o trh s nehnuteľnosťami v Spojených arabských emirátoch.

Trh nehnuteľností v Dubaji zažíva rekordný boom a priťahuje investorov z celého sveta zaujímajúcich sa o kúpu nehnuteľnosti v Dubaji, a to v segmente apartmánov na predaj, ako aj víl v Dubaji. Podľa najnovších údajov Dubai Land Department (DLD) bolo v prvých šiestich mesiacoch roku 2026 zaznamenaných približne 94 000 transakcií s nehnuteľnosťami v celkovej hodnote 262,7 miliardy AED (približne 71,5 miliardy USD), čo predstavuje medziročný nárast o 40 %. Podľa nášho názoru Dubaj zostáva jedným z najdynamickejších trhov s nehnuteľnosťami na svete, pričom ponúka jedinečnú kombináciu vysokých výnosov (ROI), bez daní, ako aj možnosť získania dlhodobého pobytového víza Golden Visa.

V roku 2024 ceny bytov v Dubaji vzrástli o 20 % medziročne a dosiahli priemernú hodnotu 1597 AED za štvorcový stopu podľa správy Deloitte. Podľa Knight Frank dosiahli priemerné ceny rezidenčných nehnuteľností v Dubaji rekordnú úroveň 1685 AED (459 USD) za štvorcový stopu v štvrtom štvrťroku 2024, čím prekročili predchádzajúce maximum z roku 2014 o 13,3 %. Dubai Land Department zaznamenal v roku 2024 viac ako 169 000 transakcií predaja nehnuteľností, v celkovej hodnote 488 miliárd AED, pričom 67 % tvorili nehnuteľnosti na sekundárnom trhu v Dubaji, a 33 % nehnuteľnosti off-plan, ktoré si investori často vyberajú pre flexibilné splátkové plány a vysoký potenciál rastu hodnoty.

V Globihome, sledujúc globálne investičné trendy, pozorujeme, že byty v Dubaji a luxusné apartmány Dubaj priťahujú čoraz viac klientov, ktorí oceňujú nielen absenciu dane z príjmu z prenájmu, absenciu dane z kapitálových ziskov, ale aj politickú stabilitu, rozvinutú infraštruktúru a jednoduchosť kúpy nehnuteľnosti cudzincom v Dubaji.

Všetky údaje sú založené na oficiálnych zdrojoch: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings a vlastných analýz Globihome. Na konci článku uvádzame kontakt na profesionálneho a nami odporúčaného realitného agenta v Dubaji, ktorý vás podporí v každej fáze, ak chcete kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji.

Prečo sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji v roku 2026?

Je investícia do nehnuteľností v Dubaji výhodná? Oplatí sa kúpiť byt v Dubaji ako investíciu? To sú základné otázky, ktoré od čitateľov Globihome počúvame každý deň. Odpoveď znie: ÁNO! Prečo? Predovšetkým preto, že investícia do nehnuteľností v Dubaji sa na globálnom trhu vyznačuje výnimočným daňovým prostredím. Spojené arabské emiráty neukladajú daň z príjmu fyzických osôb, daň z nehnuteľností ani daň z kapitálových ziskov, čo znamená, že celý príjem z prenájmu aj zisk z predaja zostáva v peňaženke investora. Zároveň si musíte pamätať na registračný poplatok, o ktorom napíšeme v ďalšej časti článku.

Žiadne dane – najväčšia výhoda investícií v SAE

Dubaj ponúka jeden z najatraktívnejších daňových systémov pre investorov do nehnuteľností na svete:

• 0 % dane z nehnuteľností – neplatíte ročnú property tax
• 0 % dane z príjmu – žiadna daň z príjmov z prenájmu
• 0 % dane z kapitálových ziskov – predaj nehnuteľnosti nevytvára daňové povinnosti
• 0 % dane z dedičstva – dedenie nehnuteľnosti je oslobodené od zdanenia

Jediným významným poplatkom je jednorazový registračný poplatok DLD vo výške 4 % hodnoty nehnuteľnosti pri kúpe.

Vysoké výnosy z investícií – aké je ROI v Dubaji?

Podľa údajov z roku 2025, priemerný výnos z investície v Dubaji je 6-8 % ročne, čo výrazne prevyšuje iné globálne trhy:

• Londýn: 2-4 % ročne
• New York: 2-4 % ročne
• Hong Kong: 2-3 % ročne
• Varšava: 4-5 % ročne

Niektoré štvrte v Dubaji ponúkajú ešte vyššie výnosy:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7 % pre štúdio, 6- 7 % pre väčšie byty
• Al Furjan: 7% pre studio, 6-7% pre apartmány
• Arjan: do 5-8 % pre malé jednotky

Golden Visa – Ako získať rezidentské vízum v Dubaji?

Kúpou nehnuteľnosti v hodnote minimálne 2 milióny AED (približne 545,000 USD), získavate právo požiadať o 10-ročnú Golden Visa, ktorá poskytuje:

• Dlhodobé rezidentské vízum bez potreby sponzora
• Možnosť sponzorovať rodinu (manžela/manželku, deti, rodičov)
• Právo pracovať a podnikať v SAE
• Možnosť zdržiavať sa mimo SAE dlhšie než 6 mesiacov bez straty víza
• Možnosť obnovenia víza po 10 rokoch

Od roku 2025 existujú aj nižšie investičné prahy:

• 750,000 AED – 2-ročné vízum
• 2 milióny AED – Golden Visa na 10 rokov
• Off-plan properties tiež spĺňajú podmienky na vízum

Rast populácie a dopytu po prenájme v Dubaji

Populácia Dubaja rastie tempom približne 5 % ročne a dosahuje aktuálne viac ako 3,8 milióna obyvateľov, a podľa Dubai Urban Master Plan 2040 má vzrásť na 7,8 milióna do roku 2040. Tento systematický demografický rast je poháňaný najmä cudzincami, ktorí tvoria približne 90 % populácie emirátu. Vysoko kvalifikovaní odborníci, podnikatelia a osoby s vysokými príjmami si Dubaj vyberajú kvôli bezdaňovému prostrediu, vysokej kvalite života, bezpečnosti a prístupu k infraštruktúre svetovej úrovne. Neustály prílev nových rezidentov sa premieta do trvalo vysokého dopytu po bývaní, čo stabilizuje trh s prenájmami a minimalizuje riziko neobsadenosti. Navyše, v roku 2024 Dubaj navštívilo 18.7 milióna medzinárodných turistov, čo podporuje dopyt po krátkodobých prenájmoch.

Ceny bytov v Dubaji: Podrobná analýza trhu 2026

Podľa správy Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", ceny rezidenčných nehnuteľností v roku 2024 vzrástli o 20%, a nájmy o 19 %. Mimoriadne silný rast zaznamenal segment víl – 27.9 % ročne, zatiaľ čo apartmány získali na hodnote približne 18 %.

Luxusné nehnuteľnosti Segment ultra-luxusných nehnuteľností zažíva skutočný rozmach. V roku 2024 bolo zaznamenaných 948 transakcií luxusných nehnuteľností (nad 15 miliónov AED) a predaj nehnuteľností v hodnote nad 10 miliónov AED dosiahol 7.6 miliardy AED. Dubaj v tomto segmente predbehol mestá ako Londýn či New York.

Koľko stojí byt v Dubaji 2026?

Priemerná cena za štvorcový stopu v roku 2026 je 1,755 AED (približne 477 USD).

Priemerné ceny v roku 2026 podľa typu nehnuteľnosti sú nasledovné:

• Apartmány: 1,3 milióna AED (približne 354,000 USD)
• Vily: 6,6 milióna AED (približne 1,8 milióna USD)
• Komerčné nehnuteľnosti: 2,1 milióna AED (približne 572,000 USD)
• Pozemky: 6,7 milióna AED (približne 1,82 milióna USD)

Štandardný byt s rozlohou 75 metrov štvorcových (približne 807 štvorcových stôp) stojí v priemere 1,36 milióna AED (približne 370 000 USD). Priemerná cena apartmánu na primárnom trhu je v súčasnosti 1,3 milióna AED (354 000 USD), zatiaľ čo vily dosahujú v priemere 3,54 milióna AED (964 000 USD). Treba zdôrazniť, že ceny sa výrazne líšia v závislosti od lokality, typu nehnuteľnosti a štandardu vyhotovenia.

Ak chceš získať aktuálne ponuky nehnuteľností prispôsobené tvojim očakávaniam, kontaktuj sa s realitným maklérom, ktorého odporúčame na konci článku. Na našom blogu Globihome odporúčame iba profesionálnych a overených realitných maklérov. Robíme to bezplatne. Záleží nám na profesionálnom servise pre našich čitateľov.

Predchádzajúci snímokNasledujúci snímok

Ceny nehnuteľností v jednotlivých štvrtiach Dubaja

Ceny nehnuteľností v Palm Jumeirah

• Štúdio: od 1,2 milióna AED (327,000 USD)
• 1-bedroom: od 2,5 milióna AED (680,000 USD)
• 2-bedroom: od 4 milióny AED (1,09 milióna USD)
• Vily: 10-110 miliónov AED (2,72 - 30 miliónov USD)
• Výnosnosť prenájmu: 5-9% (štúdio najvyšší výnos)

Ceny nehnuteľností v Business Bay

• Štúdio: 800,000 - 1,2 milióna AED (218,000-327,000 USD)
• 1-bedroom: 1,5 - 2,5 milióna AED (408,000-680,000 USD)
• 2-bedroom: 2,5 - 4 milióny AED (680,000-1,09 milióna USD)
• 3-bedroom: 4 - 8 miliónov AED (1,09-2,18 milióna USD)
• Výnosnosť prenájmu: 5- 7.5% (štúdio najvyššia)

Dubai Marina

• Štúdio: 700,000 - 1,1 milióna AED (191,000-300,000 USD)
• 1-spálňový: 1,3 - 2,2 milióna AED (354,000-600,000 USD)
• 2-spálňový: 2,2 - 3,8 milióna AED (600,000-1,03 milióna USD)
• Výnosnosť prenájmu: 6-7% (štúdio najvyššia)

Damac Hills

• Štúdio: od 450,000 AED (122,500 USD)
• 1-spálňový: od 700,000 AED (190,500 USD)
• 2-spálňový: od 1,1 milióna AED (300,000 USD)
• 3-spálňový: od 1,5 milióna AED (408,000 USD)
• Výnosnosť prenájmu: 6.-7%

Ako kúpiť byt v Dubaji: Proces krok za krokom

Kúpa bytu v Dubaji je výrazne jednoduchšia než v mnohých západných krajinách a celý proces môže pri už postavených nehnuteľnostiach trvať len niekoľko dní.

Krok 1: Určte si, aký je váš cieľ kúpy bytu v Dubaji

Pred začatím hľadania musíte určiť, či kupujete nehnuteľnosť ako:

• Investíciu na dlhodobý prenájom – stabilný mesačný príjem
• Investíciu na krátkodobý prenájom – vyššia výnosnosť, ale väčšie časové nároky
• Vlastný byt – pre seba a rodinu
• Špekulatívnu investíciu – kúpa s cieľom opätovného predaja so ziskom (flipping)

Krok 2: Stanovenie rozpočtu a zdroja financovania

Kúpa za hotovosť z našich pozorovaní v Globihome je najviac transakcií v Dubaji hotovostných, čo svedčí o majetnosti kupujúcich. Kúpa za hotovosť eliminuje potrebu žiadať o hypotekárny úver a urýchľuje proces.

Hypotekárny úver v Dubaji Cudzinci môžu získať hypotekárny úver v Dubaji, avšak podmienky sú prísnejšie ako pre rezidentov:

• Vlastné zdroje pre nerezidentov: od 40% hodnoty nehnuteľnosti pre nehnuteľnosti pod 5 miliónov AED
• Vlastné zdroje pre rezidentov: 20%
• Maximálna doba splácania úveru: 25 rokov
• Príjmové požiadavky: Banky zvyčajne vyžadujú mesačný príjem minimálne 15,000-20,000 AED

V prvom štvrťroku 2026 bolo zaznamenaných 9,300 transakcií hypotekárnych úverov na rezidenčné nehnuteľnosti, čo predstavuje medziročný nárast o 24%. Celková hodnota týchto transakcií dosiahla 20.4 miliardy AED (+46.8% medziročne).

Krok 3: Výber lokality a typu nehnuteľnosti

Dubai ponúka viac než množstvo štvrtí, kde si klienti môžu kupovať nehnuteľnosti. Ak nepoznáte Dubaj dobre, odporúčame prebrať jednotlivé štvrte s profesionálom, ktorý žije v Dubaji na dennej báze. Kontakt na takúto osobu nájdete bezplatne na konci článku.

Krok 4: Výber realitného agenta

Výber profesionálneho realitného agenta je kľúčový krok, najmä ak na dennej báze nebývate v Dubaji. Agent pomôže s:

• Nájdením vhodnej nehnuteľnosti
• Vyjednávaním ceny
• Overením dokumentov
• Vedením procesu kúpy

Krok 5: Overenie nehnuteľnosti a due diligence

Pred podpísaním zmluvy vykonajte dôkladné overenie:

• Title Deed – skontrolujte, či je predávajúci právnym vlastníkom
• NOC (No Objection Certificate) – ak je na nehnuteľnosti hypotéka, predávajúci musí získať NOC od banky
• Service charges – skontrolujte neuhradené prevádzkové poplatky
• Ejari – zaregistrovaná nájomná zmluva (ak je nehnuteľnosť prenajatá)
• Technický stav – zvážte najatie stavebného inšpektora

Krok 6: Podpísanie zmluvy

Po nájdení vhodnej nehnuteľnosti strany podpíšu zmluvu s developerom alebo fyzickou osobou ( v prípade sekundárneho trhu).

Zmluva obsahuje:

• Podrobnosti o nehnuteľnosti
• Dohodnutú cenu
• Platobný harmonogram
• Podmienky transakcie
• Pokuty za oneskorenia

Záloha: Zvyčajne 10% hodnoty nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, vkladaná na escrow účet agenta licencovaného RERA.

Krok 7: Financovanie a platby

Pri hotových nehnuteľnostiach: Platba zvyčajne prebehne do 30-60 dní od podpísania zmluvy.

Pri off-plan nehnuteľnostiach: Najpopulárnejšie platobné plány v roku 2026 sú 80/20, 60/40 alebo 50/50. Výška splátok závisí od postupu stavebných prác a developeri čoraz častejšie ponúkajú možnosť splátkových platieb bez úrokov.

Krok 8: Registrácia v Dubai Land Department (DLD)

Po uhradení platby za nehnuteľnosť musí byť transakcia zaregistrovaná v DLD do 60 dní. Registrácia nehnuteľnosti v Dubai Land Department je kľúčovým a konečným krokom prevodu vlastníctva. Strany transakcie (alebo ich splnomocnenci) sa musia dostaviť do jedného z autorizovaných Trustee Centers alebo využiť službu DLD Smart Services na elektronickú registráciu. Počas registrácie sa platí prevodný poplatok vo výške 4 % hodnoty nehnuteľnosti, ktorý sa zvyčajne delí napoly medzi kupujúceho a predávajúceho, hoci sa o tom dá rokovať.

Krok 9: Získanie Title Deed

Po zaregistrovaní transakcie dostanete:

• Title Deed – oficiálny dokument potvrdzujúci vlastníctvo nehnuteľnosti, vydaný DLD
• e-Certificate – elektronická verzia Title Deed

Title Deed obsahuje:

• Údaje vlastníka
• Podrobnosti o nehnuteľnosti (lokalita, výmera, typ)
• Číslo parcely
• Hodnota nehnuteľnosti

Golden Visa: Pobytové vízum cez investíciu do nehnuteľnosti

Program Golden Visa v Spojených arabských emirátoch je v súčasnosti jedným z najatraktívnejších riešení pre osoby plánujúce investíciu do nehnuteľností v Dubaji a dlhodobý nákup nehnuteľnosti v Dubaji v segmente freehold. 10-ročná Golden Visa Dubaj poskytuje stabilné právo pobytu bez potreby mať emiratského sponzora alebo miestneho zamestnávateľa, čo ju odlišuje od tradičných rezidentských víz viazaných na zamestnanie. Víza sú obnoviteľné každých 10 rokov, pokiaľ si investor udržiava kvalifikujúcu sa nehnuteľnosť v Dubaji.

Minimálna hodnota investície potrebná na získanie Golden Visa prostredníctvom nehnuteľností je 2 milióny AED (cca 545 000 USD). Môže ísť o jednu nehnuteľnosť alebo portfólio viacerých aktív, za predpokladu, že sa nachádzajú v zóne freehold v Dubaji. Nehnuteľnosti môžu byť tiež financované hypotékou, avšak v takom prípade je potrebné NOC (No Objection Certificate) od banky, čo je štandardný postup pri investíciách do prémiových nehnuteľností Dubaj.

Reforma predpisov v roku 2022 výrazne uľahčila investorom získanie Golden Visa v SAE, najmä pre osoby kupujúce nehnuteľnosti off-plan v Dubaji. V súčasnosti neexistuje požiadavka na zloženie 50 % vlastného kapitálu — stačí NOC a o kvalifikácii rozhoduje aktuálna trhová hodnota potvrdená Dubai Land Department (DLD). Dôležité je, že aj nehnuteľnosť kúpená pred niekoľkými rokmi za nižšiu cenu sa kvalifikuje, ak dnes jej hodnota presahuje hranicu 2 mil. AED. V prípade projektov off-plan v Dubaji, vízum môže byť udelené, keď výstavba presiahne 50 % alebo keď developer potvrdí platby v hodnote minimálne 2 mil. AED.

Do žiadosti sú okrem iného potrebné pas, aktuálna fotografia, Title Deed, Emirates ID (ak je k dispozícii) a dokumentácia potvrdzujúca vlastníctvo nehnuteľnosti freehold v Dubaji.

Náklady na získanie Golden Visa Dubai zahŕňajú okrem iného: lekársku prehliadku (700 AED), Emirates ID na 10 rokov (1153 AED), rezidenčný poplatok (2856,75 AED), poplatky DLD (4020 AED) a administratívne náklady (1155 AED). Celkové náklady procesu pre investora sú približne 9884,75 AED. Golden Visa umožňuje aj sponzorovanie členov rodiny vrátane detí bez vekového limitu, čo ďalej zvyšuje jej atraktívnosť pre osoby investujúce do nehnuteľností v Dubaji na prenájom alebo na účely relokácie.

Dodatočne sa môže vyskytnúť service fee v závislosti od firmy pomáhajúcej pri získaní víza.

Pre investorov s nižším kapitálom je dostupná aj 2-ročná investorská víza v Dubaji s minimálnym prahom 750 000 AED, určená pre vlastníkov dokončených rezidenčných nehnuteľností. Alternatívou je 5-ročná Green Residence UAE, určená pre podnikateľov a biznis investorov, predstavujúca flexibilné doplnenie vízovej stratégie pri investovaní do dubajského trhu s nehnuteľnosťami.

Zhrnutie: Oplatí sa kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji v roku 2026?

Kúpa nehnuteľnosti v Dubaji je jedinečná kombinácia: vysokých výnosov z prenájmu, absencie daní z príjmov, kapitálových ziskov či vlastníctva nehnuteľnosti a možnosti získať 10-ročnú Golden Visa Dubai. To spôsobuje, že investícia do nehnuteľností v Dubaji je jednou z najziskovejších a najbezpečnejších stratégií pre investorov hľadajúcich globálnu diverzifikáciu a pasívny príjem.

Podľa nás v Globihome sú kľúčové faktory úspechu:

1. Výber správnej lokality – štvrte ako JVC ponúkajú 8-9 % rentability, zatiaľ čo Downtown Dubai poskytuje prestíž

2. Výber renomovaného developera – skontrolujte, kto garantuje včasné odovzdanie a vysokú kvalitu. Ak potrebujete pomoc, môžete sa spoľahnúť na odborníka, ktorého odporúčame v Globihome. Kontakt nájdete na konci článku.

3. Spolupráca s profesionálnym agentom – ak nebývate na dennej báze v Dubaji, využite služby realitného agenta, ktorý je na mieste a spoľahlivo vám pomôže v každej etape kúpy nehnuteľnosti.