Rynek nieruchomości w Europie - analiza danych, ceny i prognozy 2025

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości w Europie

Gdzie kupić nieruchomość w Europie 2025? Czy ceny mieszkań spadną? Europejski rynek nieruchomości mieszkaniowych przechodzi przez okres dynamicznych zmian i transformacji. W Globihome analizujemy najlepsze kraje do inwestowania w nieruchomości. Według najnowszych danych z raportu Mordor Intelligence, wielkość tego sektora szacowana jest na imponujące 2,04 biliona USD w 2025 roku, z prognozą wzrostu do 2,54 biliona USD do 2030 roku, przy średniorocznej stopie wzrostu (CAGR) na poziomie 4,5%.

Rynek nieruchomości w poszczególnych państwach Europy różni się od siebie. W niektórych krajach wciąż można znaleźć tanie nieruchomości w Europie. Dla inwestorów, deweloperów i potencjalnych nabywców kluczowe jest zrozumienie obecnych trendów oraz przyszłych kierunków rozwoju. W tym artykule znajdziesz analizy własne Globihome oraz dane z międzynarodowych raportów Deloitte, Eurostat, Bankier czy Mordor Intelligence.

Gdzie ceny nieruchomości w Europie rosną, a gdzie spadają?

Europejski rynek nieruchomości w latach 2023-2024 charakteryzował się znacznym zróżnicowaniem pod względem tempa wzrostu cen. Według danych z 13. edycji raportu Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, niektóre kraje doświadczyły spektakularnych wzrostów, podczas gdy inne odnotowały spadki.

Raport Deloitte ukazuje, że w 2023 roku ceny nieruchomości wzrosły w 15 z 24 badanych krajów, co potwierdza ogólną tendencję wzrostową na europejskim rynku mieszkaniowym mimo wyzwań gospodarczych.

Wzrost cen nieruchomości w Europie:

• Węgry: wzrost o 13,3%
• Polska: wzrost o 12,1%
• Portugalia: wzrost o 11,5%
• Czechy: wzrost o 9,3%

Gdzie ceny nieruchomości spadają?

• Włochy: spadek o 10,7%
• Izrael: spadek o 4,6%
• Dania: spadek o 3,8%
• Norwegia: spadek o 3,5%

Patrząc na dynamikę w lokalnych walutach, która daje lepszy obraz rzeczywistych zmian, największy wzrost cen nowych mieszkań odnotowano na Węgrzech (+10,56%), w Norwegii (+9,05%) i Polsce (+7,94%). Z kolei największe spadki w cenach transakcyjnych w lokalnej walucie dotknęły Danię (-3,61%) i Wielką Brytanię (-3,29%).

Najnowsze dane Eurostatu z III kwartału 2024 roku potwierdzają dalszy wzrost cen w wielu krajach UE. W Polsce ceny nieruchomości wzrosły średnio o 14,4% rok do roku, co stanowi drugi najwyższy wzrost w UE-27. Wyższy wzrost odnotowano jedynie w Bułgarii (16,5%). W tym samym okresie średni wzrost cen w krajach UE-27 wyniósł 6,5%, a w strefie euro 4,1%.

Średnie ceny nieruchomości w krajach Europy

Analiza średnich cen transakcyjnych nowych domów w 2024 roku wykazuje znaczne różnice między poszczególnymi krajami europejskimi. Poniżej przedstawiamy zestawienie cen w EUR za metr kwadratowy.

Najwyższe ceny nieruchomości w Europie:

• Izrael: 5439 EUR/m²
• Austria: 4920 EUR/m²
• Niemcy: 4700 EUR/m²
• Francja: 4538 EUR/m²
• Holandia: 4266 EUR/m²

Ceny średnie nieruchomości w Europie:

• Hiszpania: 2745 EUR/m²
• Węgry: 2605 EUR/m²
• Słowenia: 2610 EUR/m²
• Polska: 2219 EUR/m²
• Chorwacja: 2246 EUR/m²
• Włochy: 2118 EUR/m²

Najniższe ceny nieruchomości w Europie:

• Bośnia i Hercegowina: 1315 EUR/m²
• Grecja: 1463 EUR/m²
• Rumunia: 1504 EUR/m²

Najdroższe miasto w Europie pod względem ceny za metr kwadratowy nowego mieszkania to Paryż, gdzie średnia cena wynosi aż 14 900 EUR/m². Drugie w kolejności jest Tel Aviv (13 886 EUR/m²), a za nim Monachium (10 900 EUR/m²).

Dostępność mieszkań w krajach europejskich

Mimo wzrostu cen w niektórych krajach, siła nabywcza mieszkańców różni się znacznie w poszczególnych państwach Europy. Wskaźnik dostępności mieszkań, wyrażony liczbą średnich rocznych pensji brutto potrzebnych do zakupu mieszkania o powierzchni 70 m², pokazuje duże zróżnicowanie według danych raportu Deloitte:

• Czechy: 13,3 średnich rocznych pensji (najtrudniejsza dostępność)
• Słowacja: 12,7 średnich rocznych pensji
• Izrael: 10,2 średnich rocznych pensji
• Irlandia: 10,2 średnich rocznych pensji
• Węgry: 10,2 średnich rocznych pensji
• Serbia: 9,8 średnich rocznych pensji
• Francja: 9,8 średnich rocznych pensji
• Chorwacja: 8,3 średnich rocznych pensji
• Polska: 7,9 średnich rocznych pensji
• Bośnia i Hercegowina: 7,7 średnich rocznych pensji
• Holandia: 7,2 średnich rocznych pensji
• Wielka Brytania: 7,2 średnich rocznych pensji
• Słowenia: 6,9 średnich rocznych pensji
• Grecja: 6,8 średnich rocznych pensji
• Rumunia: 6,8 średnich rocznych pensji
• Włochy: 5,3 średnich rocznych pensji
• Norwegia: 4,8 średnich rocznych pensji (najlepsza dostępność)
• Dania: 4,7 średnich rocznych pensji

W Czechach przeciętny obywatel potrzebuje aż 13,3 średnich rocznych pensji brutto, aby kupić standardowe nowe mieszkanie o powierzchni 70 m² - to najgorszy wynik w całej Europie.

Gdzie w Europie buduje się najwięcej mieszkań?

Z najnowszych danych raportu Deloitte wynika, że Francja, Niemcy i Polska znajdują się w czołówce państw z najwyższą liczbą nowo wybudowanych mieszkań. w ujęciu liczby mieszkań oddanych do użytku na 1000 mieszkańców, liderem w Europie jest Irlandia, tuż przed Izraelem i Polską. Te trzy kraje zdecydowanie dominują w Europie pod względem intensywności nowego budownictwa mieszkaniowego.

Ile nieruchomości powstaje w Europie:

• Irlandia: 6,19 lokali na 1000 mieszkańców
• Izrael: 5,88 lokali na 1000 mieszkańców
• Polska: 5,86 lokali na 1000 mieszkańców

Pod względem bezwzględnej liczby mieszkań oddanych do użytku w 2023 roku, przodowały:

• Francja: ponad 373 tys. mieszkań
• Niemcy: 245 tys. mieszkań
• Polska: ponad 220 tys. mieszkań

Gdzie są tanie nieruchomości w Europie?

Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku przedstawia zróżnicowanie cen mieszkań w dużych miastach Europy Środkowo-Wschodniej:

• Praga (Czechy): 5,6 tys. EUR/m² - najdroższe miasto
• Brno (Czechy): 4,6 tys. EUR/m²
• Warszawa (Polska): 4,3 tys. EUR/m²

W IV kwartale 2024 roku rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej odnotował znaczące wzrosty cen mieszkań, przy czym Polska i Czechy wyróżniały się na tle innych krajów. W Gdańsku ceny mieszkań wzrosły średnio o 14% rok do roku, podobnie jak w czeskich miastach Pilzno i Brno, gdzie odnotowano 13-procentowy wzrost. Dwucyfrowe wzrosty zaobserwowano również w Warszawie, Bratysławie, Pradze i Libercu. W tym samym okresie Estonia odnotowała najwolniejszy wzrost cen, oscylujący wokół 1% zarówno w Tallinie, jak i w Tartu. Najwyższe ceny nieruchomości zaobserwowano w Czechach, gdzie w Pradze średnia cena za metr kwadratowy wynosiła 5,6 tys. EUR, przewyższając ceny w Warszawie (4,3 tys. EUR) oraz Brnie (4,6 tys. EUR). W Bratysławie ceny przekroczyły 4 tys. EUR za metr kwadratowy, podczas gdy w pozostałych dużych miastach Europy Środkowo-Wschodniej ceny mieściły się w przedziale 2,2-4 tys. EUR za metr kwadratowy.

Ceny mieszkań w Hiszpanii

Hiszpania jest obecnie jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków nieruchomości w Europie, co potwierdzają najnowsze dane o inwestycjach obcokrajowców w tym kraju.

Według danych Registradores de España, odsetek zakupów nieruchomości w Hiszpanii przez cudzoziemców wyniósł 14,48%. Wśród najczęściej kupujących narodowości znaleźli się: Brytyjczycy (8,57%), Niemcy (6,67%), Holendrzy (5,91%), Marokańczycy (5,30%), Francuzi (5,28%), Rumuni (5,17%) oraz Włosi (4,76%).

Najwyższy udział transakcji zawieranych przez cudzoziemców zanotowano na Balearach (32,8%), w Walencji (29,6%), na Wyspach Kanaryjskich (24,5%), w Murcji (22,8%), Katalonii (16,5%) oraz Andaluzji (14%).

Najpopularniejsze regiony Hiszpanii do inwestycji w nieruchomości:

• Katalonia
• Walencja
• Marbella
• Costa Blanca
• Andaluzja (w tym popularna Costa del Sol)
• Teneryfa

Według danych z czwartego kwartału 2024 roku, średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 2745 EUR, co stanowi wzrost o 2,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Co istotne, ceny te przekroczyły poziomy z 2007 roku, osiągając nowy historyczny rekord, będąc o 12,5% wyższe niż w okresie szczytu poprzedniego boomu nieruchomościowego. Wzrost ten był napędzany zarówno przez rynek mieszkań używanych, który odnotował wzrost o 1,6%, jak i nowych, gdzie ceny wzrosły o 3,7%. Tendencja ta odzwierciedla rosnący popyt na nieruchomości.

Eksperci rynku zauważają, że po rosyjskiej inwazji na Ukrainę, hiszpańscy deweloperzy zaobserwowali wzrost zainteresowania mieszkaniami wśród obywateli Polski, Ukrainy i krajów bałtyckich. Wielu nabywców z Europy Środkowej wskazuje "motyw bezpieczeństwa" jako istotny czynnik przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Transakcje mieszkaniowe w Europie

Rok 2023 przyniósł spadek liczby transakcji mieszkaniowych w większości krajów UE. Według danych Eurostatu opublikowanych w raporcie, liczba transakcji spadła w 13 z 16 krajów UE, dla których dostępne są dane. Największe spadki odnotowano w:

• Luksemburgu: -43,3%
• Austrii: -26,4%
• Węgrzech: -24,5%
• Finlandii: -24,5%

Tylko trzy kraje zarejestrowały wzrost liczby transakcji:

• Cypr: +31%
• Polska: +3,9%
• Irlandia: +0,6%

Globalne transakcje mieszkaniowe również odnotowały spadki w ostatnich latach. W drugim kwartale 2024 roku pojawiły się pierwsze oznaki stabilizacji, jednak przy łącznej kwocie 175 mld euro w ciągu ostatnich 12 miesięcy, wolumen pozostaje o 33% niższy niż w drugim kwartale 2023 roku.

​Według raportu "European Residential Markets 2024/2025" opublikowanego przez PATRIZIA udział Europy stabilizuje się na poziomie około 22% globalnego wolumenu transakcji, co stanowi spadek w porównaniu z ponad 30% w latach 2020-2021, ale znaczną poprawę w porównaniu z najniższym punktem w 2023 roku.

Ceny nieruchomości w Europie 2025

Według analityków, w 2025 roku można spodziewać się stopniowego wzrostu liczby transakcji na europejskim rynku nieruchomości. Dalsze obniżki stóp procentowych powinny złagodzić presję na sektor i przywrócić umiarkowany wzrost.

Międzynarodowa firma doradcza CBRE prognozuje wzrost aktywności inwestycyjnej w nieruchomości o 15% w Wielkiej Brytanii i na innych głównych rynkach europejskich. Firma określiła rok 2025 jako "przełomowy" dla sektora nieruchomości.

Nieruchomości premium w Europie

Agencja Knight Frank w swoich prognozach dotyczących nieruchomości premium na rok 2025 wskazuje Sztokholm, Marbellę i Madryt jako liderów wzrostu. Szacowany wzrost cen nieruchomości premium w tych lokalizacjach wyniesie ponad 5%.

Raport Deloitte Property Index 2024 przedstawia również prognozy dotyczące zmian na rynkach mieszkaniowych w Europie. Eksperci przewidują, że główne obszary zmian dotyczyć będą:

• Podejście do kryteriów ESG (31% respondentów)
• Ustawodawstwo dotyczące rynku najmu (25%)
• Przepisy planistyczne (25%)
• Regulacje dotyczące kredytów hipotecznych (19%)

Na rynku niemieckim prognozuje się wzrost wartości transakcji do 40-42 miliardów euro w 2025 roku, co oznaczałoby dalszy wzrost w porównaniu z 35 miliardami euro w 2024 roku.

Agencje nieruchomości w Europie

Europejski rynek agencji nieruchomości w 2023 roku prezentował się następująco według danych Report Linker:

Liczba agencji nieruchomości w Europie:

• Francja: 64 780
• Hiszpania: 47 220
• Włochy: 35 390
• Niemcy: 32 310

Największy wzrost liczby agencji nieruchomości rok do roku odnotowano w Portugalii (5,69%).

Podsumowanie

Mimo wyhamowania w niektórych krajach, prognozy na 2025 rok wskazują na stopniowe ożywienie rynku, wspierane przez spodziewane obniżki stóp procentowych.

Dla inwestorów i potencjalnych nabywców kluczowe znaczenie będą miały dalsze decyzje banków centralnych dotyczące stóp procentowych oraz ogólna sytuacja gospodarcza w poszczególnych krajach. Jeśli chcesz poznać szczegóły konkretnego kraju, zapoznaj się z naszymi polecanymi artykułami poniżej.