Impuestos sobre inmuebles en Italia: guía para propietarios
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Italia atrae ininterrumpidamente a inversores internacionales y compradores de segundas residencias gracias a su estilo de vida, su cultura y a un mercado inmobiliario relativamente accesible. En Globihome consideramos que toda persona que compra una propiedad en este país debería comprender bien el sistema fiscal italiano relativo a la propiedad inmobiliaria.
Ya sea que planees comprar, vender o alquilar una propiedad en Italia, los impuestos pueden aplicarse en distintas etapas de su posesión. Los propietarios no residentes deben cumplir con la normativa fiscal italiana relativa a la propiedad inmobiliaria, los ingresos por alquiler y las ganancias de capital.
En este artículo mostramos los principales impuestos sobre la propiedad en Italia para propietarios extranjeros, incluidos los impuestos por poseer inmuebles, las normas para declarar ingresos por alquiler y las reglas relacionadas con la venta.
Residencia fiscal y impuestos sobre la propiedad en Italia
Antes de analizar los distintos impuestos es importante entender las reglas de la residencia fiscal.
En Italia, a efectos fiscales se te considera no residente si:
- pasas en Italia menos de 183 días al año,
- no mantienes allí tu residencia principal,
- no tienes en ese país intereses económicos principales.
Los no residentes tributan únicamente por los ingresos procedentes de fuentes italianas, que incluyen:
- ingresos por alquiler de una propiedad situada en Italia,
- ganancias de capital por la venta de una propiedad italiana.
La mera posesión de una propiedad en Italia no necesariamente obliga automáticamente al pago del impuesto sobre la renta, pero pueden seguir aplicándose determinados impuestos locales sobre la propiedad y obligaciones de información.
Impuestos sobre la propiedad en Italia para propietarios extranjeros
Los propietarios de inmuebles en Italia normalmente están sujetos a dos impuestos municipales principales: IMU y TARI.
Estos impuestos se aplican independientemente de la nacionalidad del propietario.
IMU (impuesto municipal sobre la propiedad)
IMU (Imposta Municipale Unica) es el impuesto básico sobre la propiedad en Italia.
Se aplica principalmente a:
- segundas residencias,
- propiedades de inversión,
- propiedades pertenecientes a no residentes.
Características principales del IMU:
- pagadero dos veces al año (en junio y diciembre),
- calculado sobre la base de valor catastral de la propiedad,
- las tasas varían según el municipio,
- normalmente son desde 0,4% hasta 1,06%.
La residencia principal suele estar exenta del IMU, pero como los propietarios extranjeros con frecuencia utilizan propiedades como casas de vacaciones o inversiones, el IMU generalmente se aplica en su caso.
TARI (impuesto por la gestión de residuos)
TARI (Tassa sui Rifiuti) es un impuesto municipal destinado a financiar la recogida de basura y la gestión de residuos.
Su importe depende de:
- la superficie de la propiedad (en metros cuadrados),
- el número de habitantes o usuarios,
- las tarifas municipales locales.
El calendario de pagos varía según el municipio y puede incluir varias cuotas.
En caso de alquiler a largo plazo el TARI suele ser abonado directamente por el inquilino. En el alquiler a corto plazo esta obligación normalmente recae en el propietario.
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Impuesto sobre los ingresos por alquiler en Italia
Si alquilas tu propiedad en Italia — tanto en alquiler a largo plazo como a corto plazo — debes declarar esos ingresos a las autoridades fiscales italianas. Esta regla se aplica incluso si vives fuera de Italia.
Los propietarios pueden elegir entre dos regímenes fiscales principales.
Cedolare Secca: impuesto fijo sobre los ingresos por alquiler
Sistema Cedolare Secca es un sistema simplificado de impuesto lineal aplicado a los ingresos por alquiler de inmuebles residenciales.
Tipos impositivos:
- 21% de impuesto lineal para la mayoría de los contratos de arrendamiento de viviendas,
- 26% puede aplicarse en casos que involucren múltiples propiedades alquiladas a corto plazo.
Ventajas de la Cedolare Secca:
- cálculo simplificado del impuesto,
- ausencia de impuestos regionales y municipales sobre la renta,
- exención de algunas tasas de registro y derechos fiscales relacionados con el contrato.
Sin embargo en este sistema no se pueden deducir los gastos, como las reparaciones o las tarifas de gestión de la propiedad.
Impuesto sobre la renta estándar (IRPEF)
Alternativamente, los ingresos por alquiler pueden tributar bajo el sistema progresivo estándar del impuesto sobre la renta IRPEF.
Los tramos impositivos actuales incluyen:
- 23% hasta 28.000 euros,
- 35% de 28.001 euros a 50.000 euros,
- 43% por encima de 50.000 euros.
En este sistema:
- en principio se grava el 95% de los ingresos por alquiler,
- pueden aplicarse algunas deducciones y beneficios fiscales.
Para algunos inversores con elevados costes, este sistema a veces puede ser más ventajoso que el impuesto lineal.
Normas de tributación del alquiler a corto plazo en Italia
Si alquilas una propiedad a través de plataformas de alquiler a corto plazo, pueden aplicarse reglas especiales.
Las plataformas o intermediarios pueden estar obligados a retener el 21% de impuesto en origen de los pagos de alquiler recibidos de los huéspedes.
Este impuesto se declara a las autoridades fiscales italianas y puede utilizarse como pago a cuenta o crédito fiscal al presentar la declaración anual de impuestos.
Declaración de ingresos por alquiler en Italia
Los no residentes que sean propietarios de inmuebles deben declarar los ingresos por alquiler mediante el formulario fiscal italiano Modello Redditi PF.
Este proceso por lo general incluye:
- la declaración anual de los ingresos por alquiler,
- la elección del régimen fiscal (Cedolare Secca o IRPEF),
- el pago de cualquier impuesto adicional.
Las declaraciones fiscales generalmente se presentan en el año siguiente al que se obtuvo el ingreso.
No declarar los ingresos por alquiler puede conllevar sanciones significativas que pueden superar incluso el doble del impuesto no pagado.
Impuestos adicionales sobre inmuebles en alquiler
Dependiendo del uso del inmueble, pueden existir obligaciones locales adicionales.
Impuesto turístico (Imposta di Soggiorno)
Muchas ciudades italianas exigen a los huéspedes que utilicen alquileres a corto plazo el pago de un impuesto turístico.
Los propietarios o anfitriones deben:
- cobrar el impuesto a los huéspedes,
- declararlo y remitirlo al municipio.
El importe del impuesto varía según la ciudad y el tipo de alojamiento.
Impuesto sobre las ganancias de capital por la venta de inmuebles en Italia
Al vender un inmueble en Italia puede aplicarse un impuesto sobre las ganancias de capital, según el tiempo que el propietario haya poseído la propiedad.
Normas sobre las ganancias de capital:
- no hay impuesto sobre las ganancias de capital si la propiedad se ha poseído más de cinco años,
- si se vende dentro de los cinco años, puede aplicarse un impuesto del 26% sobre las ganancias de capital.
La renta sujeta a impuestos se calcula como la diferencia entre:
- el precio de venta,
- el precio original de compra, junto con ciertos costes de adquisición.
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Convenios para evitar la doble imposición
Italia tiene firmados convenios para evitar la doble imposición con muchos países.
Estos convenios ayudan a evitar que los inversores extranjeros sean gravados dos veces por los mismos ingresos.
Por lo general:
- los ingresos por alquiler están gravados en Italia,
- el propietario puede solicitar una exención o un crédito fiscal en su país de residencia.
Dado que las reglas de los tratados varían según el país, a menudo se recomienda consultar a un asesor fiscal.
Gestión de los impuestos sobre la propiedad en Italia
Poseer una propiedad en Italia exige una atención cuidadosa a los impuestos locales, las obligaciones de reporte y los plazos.
Los propietarios extranjeros de inmuebles deben conservar la documentación relativa a:
- contratos de alquiler,
- ingresos recibidos,
- impuestos pagados,
- gastos relacionados con la propiedad.
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Para quien planea mudarse o comprar una propiedad en Italia, el asesoramiento fiscal profesional es un elemento clave para una incorporación exitosa a la nueva realidad.
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FAQ – Preguntas frecuentes sobre impuestos a la propiedad en Italia
Impuestos sobre la propiedad en Italia – Resumen
Italia es uno de los destinos más populares para inversores internacionales, atrae por su estilo de vida, su rica cultura y por precios de la vivienda accesibles. Sin embargo, la clave del éxito de cualquier inversión en la Península Apenina es comprender a fondo el sistema fiscal local.
Los aspectos más importantes que todo propietario de inmuebles en Italia debe recordar:
- Residencia fiscal: Las personas que pasan en Italia menos de 183 días al año y no tienen allí sus principales intereses económicos se consideran no residentes. Están sujetas a tributación únicamente sobre los ingresos de origen italiano, como los alquileres o las ganancias por venta.
- Impuestos sobre la tenencia (IMU y TARI): Los propietarios suelen pagar el impuesto municipal sobre la propiedad (IMU) – del 0,4% al 1,06% del valor catastral – y la tasa por recogida de residuos (TARI), cuya cuantía depende de la superficie del inmueble y del número de habitantes.
- Alquiler de inmuebles: Los ingresos por alquiler pueden declararse de dos maneras: mediante un régimen forfaitario Cedolare Secca (generalmente 21%) o según la escala progresiva IRPEF (del 23% al 43%). La elección depende de los gastos generados y del número de inmuebles alquilados.
- Venta y ganancias de capital: La venta de una propiedad antes de transcurridos 5 años desde la compra conlleva el pago de un impuesto del 26% sobre las ganancias de capital. Tras 5 años de tenencia, la ganancia por la venta suele estar exenta.
- Obligaciones de información: Los no residentes están obligados a presentar la declaración anual de impuestos en el formulario Modello Redditi PF. No declarar los ingresos puede resultar en duras sanciones financieras.
