Φόροι ακινήτων στην Ιταλία: αγορά, ενοίκια, πωλήσεις

Η Ιταλία προσελκύει σταθερά διεθνείς επενδυτές και αγοραστές δεύτερων κατοικιών χάρη στον τρόπο ζωής, τον πολιτισμό και την σχετικά προσιτή αγορά ακινήτων. Στην Globihome πιστεύουμε ότι κάθε άτομο που αγοράζει ακίνητο σε αυτή τη χώρα πρέπει να κατανοεί καλά το ιταλικό φορολογικό σύστημα που αφορά τα ακίνητα.

Είτε σκοπεύετε να αγοράσετε, να πουλήσετε ή να ενοικιάσετε ένα ακίνητο στην Ιταλία, οι φόροι μπορεί να ισχύουν σε διάφορα στάδια της ιδιοκτησίας. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν είναι κάτοικοι πρέπει να συμμορφώνονται με τους ιταλικούς φορολογικούς κανόνες που αφορούν την ιδιοκτησία ακινήτων, τα εισοδήματα από ενοίκια και τα κεφαλαιακά κέρδη.

Σε αυτό το άρθρο παρουσιάζουμε τα πιο σημαντικά φόροι ακινήτων στην Ιταλία για ξένους ιδιοκτήτες, συμπεριλαμβανομένων των φόρων ιδιοκτησίας ακινήτων, των κανόνων δήλωσης εισοδημάτων από ενοίκια και των κανόνων που σχετίζονται με την πώληση.

Φορολογική κατοικία και φόροι ακινήτων στην Ιταλία

Πριν αναλύσουμε τους διάφορους φόρους, είναι σημαντικό να κατανοήσουμε τους κανόνες φορολογικής κατοικίας.

Στην Ιταλία, για φορολογικούς σκοπούς θεωρείστε μη κάτοικος εάν:

• διαμένετε στην Ιταλία λιγότερο από 183 ημέρες το χρόνο,
• δεν διατηρείτε εκεί την κύρια κατοικία σας,
• δεν έχετε στη χώρα αυτές τις κύριες οικονομικές σας δραστηριότητες.

Οι μη κάτοικοι φορολογούνται μόνο για εισοδήματα που προέρχονται από ιταλικές πηγές, τα οποία περιλαμβάνουν:

• εισόδημα από ενοίκια ακινήτου που βρίσκεται στην Ιταλία,
• κεφαλαιακά κέρδη από πώληση ιταλικού ακινήτου.

Η ίδια η κατοχή ακινήτου στην Ιταλία δεν συνεπάγεται απαραίτητα υποχρέωση φορολογίας εισοδήματος, αλλά ενδέχεται να εξακολουθούν να ισχύουν ορισμένοι τοπικοί φόροι ακινήτων και υποχρεώσεις αναφοράς.

Φόροι ακινήτων στην Ιταλία για ξένους ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ιταλία συνήθως υπόκεινται σε δύο κύριους δημοτικούς φόρους: IMU και TARI.

Αυτοί οι φόροι ισχύουν ανεξαρτήτως της ιθαγένειας του ιδιοκτήτη.

IMU (δημοτικός φόρος ακινήτων)

IMU (Imposta Municipale Unica) είναι ο βασικός φόρος ακινήτων στην Ιταλία.

Αφορά κυρίως:

• δεύτερες κατοικίες,
• επενδυτικά ακίνητα,
• ακίνητα που ανήκουν σε μη κατοίκους.

Βασικά χαρακτηριστικά του IMU:

• πληρώνεται δύο φορές το χρόνο (τον Ιούνιο και τον Δεκέμβριο),
• υπολογίζεται βάσει καταστατικής αξίας του ακινήτου,
• οι συντελεστές διαφέρουν ανάλογα με τον δήμο,
• συνήθως ανέρχονται από 0,4% έως 1,06%.

Η κύρια κατοικία συνήθως εξαιρείται από το IMU, αλλά επειδή οι ξένοι ιδιοκτήτες συχνά χρησιμοποιούν το ακίνητο ως εξοχική κατοικία ή επένδυση, το IMU συνήθως εφαρμόζεται στην περίπτωσή τους.

TARI (φόρος αποκομιδής απορριμμάτων)

TARI (Tassa sui Rifiuti) είναι ένας δημοτικός φόρος που προορίζεται για τη χρηματοδότηση της συλλογής απορριμμάτων και της διαχείρισης αποβλήτων.

Το ύψος του εξαρτάται από:

• την επιφάνεια του ακινήτου (σε τετραγωνικά μέτρα),
• τον αριθμό των κατοίκων ή χρηστών,
• τους τοπικούς δημοτικούς συντελεστές.

Το πρόγραμμα πληρωμών διαφέρει ανά δήμο και μπορεί να περιλαμβάνει αρκετές δόσεις.

Σε περίπτωση μακροχρόνιας εκμίσθωσης ο μισθωτής συχνά πληρώνει απευθείας την TARI. Σε βραχυχρόνια μίσθωση αυτή η υποχρέωση συνήθως βαρύνει τον ιδιοκτήτη.

Είτε ψάχνετε ακίνητο στην Ιταλία για εσάς είτε για ενοικίαση, μπορείτε να βρείτε τις πιο πρόσφατες προσφορές από μεσίτες στραγγίζοντας τα άρθρα μας για συγκεκριμένες πόλεις στην Ιταλία:

• Ακίνητα της Ούμπρια
• Ακίνητα Sansepolcro

Φόρος εισοδήματος από ενοίκια στην Ιταλία

Εάν ενοικιάζετε το ακίνητό σας στην Ιταλία — τόσο στο πλαίσιο μακροχρόνιας όσο και βραχυχρόνιας ενοικίασης — πρέπει να δηλώσετε αυτό το εισόδημα στις ιταλικές φορολογικές αρχές. Αυτή η αρχή ισχύει ακόμη και αν ζείτε εκτός Ιταλίας.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να επιλέξουν ανάμεσα σε δύο κύρια φορολογικά καθεστώτα.

Cedolare Secca: ενοποιημένος φόρος επί των ενοικίων

Σύστημα Cedolare Secca to uproszczony system podatku liniowego stosowany do dochodów z najmu nieruchomości mieszkalnych.

Stawki podatku:

• 21% podatku liniowego dla większości umów najmu lokali mieszkalnych,
• 26% może mieć zastosowanie w przypadkach obejmujących wiele nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo.

Zalety Cedolare Secca:

• uproszczone obliczanie podatku,
• brak regionalnych i gminnych podatków dochodowych,
• zwolnienie z niektórych opłat rejestracyjnych i opłat skarbowych związanych z umową.

Jednak w tym systemie nie można odliczać kosztów, takich jak naprawy czy opłaty za zarządzanie nieruchomością.

Standardowy podatek dochodowy (IRPEF)

Alternatywnie dochód z najmu może być opodatkowany według standardowego, progresywnego systemu podatku dochodowego IRPEF.

Obecne progi podatkowe obejmują:

• 23% do 28 000 euro,
• 35% od 28 001 euro do 50 000 euro,
• 43% powyżej 50 000 euro.

W tym systemie:

• zasadniczo opodatkowaniu podlega 95% dochodu z najmu,
• mogą mieć zastosowanie niektóre odliczenia i ulgi podatkowe.

Dla niektórych inwestorów ponoszących wysokie koszty ten system może być czasami korzystniejszy niż podatek liniowy.

Zasady opodatkowania najmu krótkoterminowego we Włoszech

Jeśli wynajmujesz nieruchomość za pośrednictwem platform najmu krótkoterminowego, mogą obowiązywać szczególne zasady.

Platformy lub pośrednicy mogą być zobowiązani do pobrania 21% podatku u źródła od płatności czynszowych otrzymywanych od gości.

Podatek ten jest zgłaszany włoskim organom podatkowym i może zostać wykorzystany jako zaliczka lub kredyt podatkowy przy składaniu rocznego zeznania podatkowego.

Φορολογική δήλωση εσόδων από ενοίκια στην Ιταλία

Οι μη κάτοικοι που είναι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να δηλώνουν τα έσοδα από ενοίκια χρησιμοποιώντας την ιταλική φορολογική δήλωση Modello Redditi PF.

Αυτή η διαδικασία συνήθως περιλαμβάνει:

1. δήλωση ετήσιων εσόδων από ενοίκια,
2. επιλογή φορολογικού καθεστώτος (Cedolare Secca ή IRPEF),
3. καταβολή τυχόν επιπλέον φόρου.

Οι φορολογικές δηλώσεις συνήθως υποβάλλονται το έτος που ακολουθεί το έτος απόκτησης του εισοδήματος.

Η μη δήλωση εισοδήματος από ενοίκια μπορεί να επιφέρει σημαντικές ποινές, οι οποίες ενδέχεται να υπερβούν ακόμη και το διπλάσιο του απλήρωτου φόρου.

Επιπλέον φόροι για ακίνητα προς ενοικίαση

Ανάλογα με τον τρόπο χρήσης του ακινήτου ενδέχεται να υπάρχουν πρόσθετες τοπικές υποχρεώσεις.

Τουριστικός φόρος (Imposta di Soggiorno)

Πολλές ιταλικές πόλεις απαιτούν από τους επισκέπτες που χρησιμοποιούν βραχυχρόνια ενοικίαση να καταβάλουν τουριστικό φόρο.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων ή οι οικοδεσπότες πρέπει να:

• εισπράξουν τον φόρο από τους επισκέπτες,
• να τον δηλώσουν και να τον αποδώσουν στο δήμο.

Το ύψος του φόρου διαφέρει ανάλογα με την πόλη και τον τύπο διαμονής.

Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών κατά την πώληση ακινήτου στην Ιταλία

Κατά την πώληση ακινήτου στην Ιταλία μπορεί να εφαρμοστεί φόρος επί των κεφαλαιουχικών κερδών, ανάλογα με το πόσο καιρό το ακίνητο βρισκόταν στην ιδιοκτησία του πωλητή.

Κανόνες σχετικά με τα κεφαλαιουχικά κέρδη:

• δεν υπάρχει φόρος κεφαλαιουχικών κερδών εάν το ακίνητο κατείχεται περισσότερο από πέντε έτη,
• εάν πωληθεί εντός πέντε ετών, ενδέχεται να εφαρμοστεί φόρος κεφαλαιουχικών κερδών 26%.

Το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ:

• της τιμής πώλησης,
• της αρχικής τιμής αγοράς, μαζί με ορισμένα κόστη αγοράς.

Εάν σκέφτεστε την αγορά ακινήτου σε άλλες χώρες, στο blog μας Globihome μπορείτε να συγκρίνετε ακίνητα στην Αλβανία, Ισπανία, Ελλάδα, Κύπρο ή Βουλγαρία.

Συμφωνίες για την αποφυγή της διπλής φορολογίας

Η Ιταλία έχει υπογράψει συμφωνίες για την αποφυγή της διπλής φορολογίας με πολλές χώρες.

Αυτές οι συμφωνίες βοηθούν στο να αποφευχθεί η κατάσταση κατά την οποία οι ξένοι επενδυτές φορολογούνται δύο φορές για το ίδιο εισόδημα.

Συνήθως:

• το εισόδημα από ενοίκιο φορολογείται στην Ιταλία,
• ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει απαλλαγή ή φορολογική πίστωση στη χώρα κατοικίας του.

Εφόσον οι κανόνες των συνθηκών διαφέρουν ανά χώρα, συχνά συνιστάται η συμβουλή φορολογικού συμβούλου.

Διαχείριση φόρων ακινήτων στην Ιταλία

Η κατοχή ακινήτου στην Ιταλία απαιτεί προσεκτική τήρηση των τοπικών φόρων, των υποχρεώσεων αναφοράς και των προθεσμιών.

Οι ξένοι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να διατηρούν τεκμηρίωση σχετικά με:

• συμβάσεις ενοικίασης,
• εισπραχθέντα έσοδα,
• καταβληθέντες φόρους,
• έξοδα που σχετίζονται με το ακίνητο.

ItalianTaxes.com

Για όποιον σκοπεύει να μετακομίσει ή να αγοράσει ακίνητο στην Ιταλία, η επαγγελματική φορολογική συμβουλή αποτελεί βασικό στοιχείο για μια επιτυχημένη ένταξη στη νέα πραγματικότητα.

Κατά τη γνώμη μας στο Globihome, αξίζει να εξεταστεί το ItalianTaxes.com Πρόκειται για μια ψηφιακή πλατφόρμα σχεδιασμένη για να απλοποιεί τις φορολογικές δηλώσεις στην Ιταλία για μετανάστες, μη κατοίκους και όσους επιστρέφουν στην Ιταλία. Συνδυάζοντας προηγμένη τεχνολογία με εξατομικευμένη υποστήριξη από αδειοδοτημένους ειδικούς, βοηθά τους χρήστες να πλοηγηθούν στις φορολογικές διαδικασίες, να βελτιστοποιήσουν τη φορολογική τους θέση και να παραμείνουν σύμφωνοι με τους κανονισμούς.

Φόροι ακινήτων στην Ιταλία – Περίληψη

Η Ιταλία είναι ένας από τους πιο δημοφιλείς προορισμούς για διεθνείς επενδυτές, προσελκύοντας με τον τρόπο ζωής, τον πλούσιο πολιτισμό και τις προσιτές τιμές ακινήτων. Ωστόσο, το κλειδί για την επιτυχία κάθε επένδυσης στην Απεννίνη Χερσόνησο είναι η βαθιά κατανόηση του τοπικού φορολογικού συστήματος.

Τα πιο σημαντικά σημεία που πρέπει να θυμάται κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ιταλία:

• Φορολογική κατοικία: Άτομα που περνούν στην Ιταλία λιγότερες από 183 ημέρες το χρόνο και δεν έχουν εκεί κύρια οικονομικά συμφέροντα θεωρούνται μη κάτοικοι. Φορολογούνται μόνο για εισοδήματα προερχόμενα από ιταλικές πηγές, όπως ενοίκια ή κέρδη από πωλήσεις.
• Φόροι κατοχής (IMU και TARI): Οι ιδιοκτήτες συνήθως πληρώνουν δημοτικό φόρο ακινήτου (IMU) – από 0,4% έως 1,06% της αντικειμενικής αξίας – καθώς και τον φόρο αποκομιδής απορριμμάτων (TARI), το ύψος του οποίου εξαρτάται από την επιφάνεια του ακινήτου και τον αριθμό των κατοίκων.
• Ενοικίαση ακινήτου: Τα εισοδήματα από μισθώματα μπορούν να δηλωθούν με δύο τρόπους: με κατ’ αποκοπήν φόρο Cedolare Secca (συνήθως 21%) ή σύμφωνα με την προοδευτική κλίμακα IRPEF (από 23% έως 43%). Η επιλογή εξαρτάται από τα αναγόμενα κόστη και τον αριθμό των μισθωμένων ακινήτων.
• Πώληση και κεφαλαιουχικά κέρδη: Η πώληση ακινήτου πριν από 5 έτη από την αγορά συνδέεται με την υποχρέωση καταβολής φόρου 26% στα κεφαλαιουχικά κέρδη. Μετά από 5 έτη κατοχής, το κέρδος από την πώληση συνήθως απαλλάσσεται από φορολογία.
• Υποχρεώσεις αναφοράς: Οι μη κάτοικοι υποχρεούνται να υποβάλλουν ετήσια φορολογική δήλωση με τη φόρμα Modello Redditi PF. Η μη δήλωση των εισοδημάτων μπορεί να επιφέρει αυστηρά οικονομικά πρόστιμα.