Данъци върху имоти в Италия: покупка, наем, продажба

Италия постоянно привлича международни инвеститори и купувачи на втори домове благодарение на начина на живот, културата и относително достъпния пазар на имоти. В Globihome смятаме, че всеки, който купува имот в тази страна, трябва добре да разбира италианската данъчна система, свързана с имотите.

Независимо дали планирате да купите, продадете или отдавате под наем имот в Италия, данъците могат да се прилагат на различни етапи от неговото притежание. Собствениците на имоти, които не са резиденти, трябва да се съобразяват с италианските данъчни разпоредби относно собствеността на имота, приходите от наем и капиталовите печалби.

В тази статия показваме най-важните данъци върху имотите в Италия за чуждестранни собственици, включително данъци за притежание на имот, правила за деклариране на приходи от наем и разпоредби, свързани с продажба.

Данъчно резидентство и данъци върху имотите в Италия

Преди да анализираме различните данъци, е важно да се разберат правилата за данъчно резидентство.

В Италия за данъчни цели си смятан за нерезидент, ако:

• прекарваш в Италия по-малко от 183 дни в годината,
• не поддържаш там основното си място на пребиваване,
• нямаш в тази държава основни икономически интереси.

Нерезидентите се облагат с данък само върху доходите, произхождащи от италиански източници, към които спадат:

• доходи от наем на имот, разположен в Италия,
• капиталови печалби от продажба на италиански имот.

Самото притежание на имот в Италия не задължително води до плащане на подоходен данък, но все пак може да има определени местни данъци върху имотите и отчетни задължения.

Данъци върху имотите в Италия за чуждестранни собственици

Собствениците на имоти в Италия обикновено подлежат на два основни общински данъка: IMU и TARI.

Тези данъци се прилагат независимо от гражданството на собственика.

IMU (общински данък върху имотите)

IMU (Imposta Municipale Unica) е основният данък върху имотите в Италия.

Той се отнася главно до:

• втори домове,
• инвестиционни имоти,
• имоти, принадлежащи на нерезиденти.

Най-важни характеристики на IMU:

• плаща се два пъти годишно (през юни и декември),
• изчислява се въз основа на катастарната стойност на имота,
• ставките варират в зависимост от общината,
• обикновено са от 0,4% до 1,06%.

Основното жилище обикновено е освободено от IMU, но тъй като чуждестранните собственици често използват имотите като ваканционни къщи или инвестиции, за тях IMU обикновено е приложим.

TARI (данък за извоз на отпадъци)

TARI (Tassa sui Rifiuti) е общински данък предназначен за финансиране на събирането на отпадъци и управлението на отпадъците.

Неговият размер зависи от:

• площта на имота (в квадратни метри),
• брой на жителите или потребителите,
• местни общински ставки.

Графикът за плащане варира в зависимост от общината и може да включва няколко вноски.

В случай на дългосрочен наем TARI често се плаща директно от наемателя. При краткосрочен наем това задължение обикновено лежи на собственика.

Независимо дали търсите имот в Италия за себе си или за отдаване под наем, можете да намерите най-новите оферти от агенти по недвижими имоти в нашите статии за конкретни градове в Италия:

• Имоти Умбрия
• Имоти Сансеполкро

Данък върху приходите от наем в Италия

Ако отдавате своя имот в Италия — както при дългосрочен, така и при краткосрочен наем — трябва да декларирате този доход пред италианските данъчни власти. Това правило важи дори ако живеете извън Италия.

Собствениците на имоти могат да избират между два основни данъчни режима.

Cedolare Secca: фиксиран данък върху доходите от наем

Системата Cedolare Secca е опростена система на равен данък, прилагана върху доходите от отдаване под наем на жилища.

Данъчни ставки:

• 21% плосък данък за повечето договори за наем на жилища,
• 26% може да се приложи в случаи, включващи множество имоти, отдаващи се под наем за кратък срок.

Предимства на Cedolare Secca:

• опростено изчисляване на данъка,
• липса на регионални и общински подоходни данъци,
• освобождаване от някои регистрационни и нотариални такси, свързани с договора.

Въпреки това в тази система не могат да се приспадат разходи, като ремонти или такси за управление на имота.

Стандартен подоходен данък (IRPEF)

Алтернативно доходът от наем може да бъде обложен според стандартната, прогресивна система на подоходния данък IRPEF.

Настоящите данъчни прагове включват:

• 23% до 28 000 евро,
• 35% от 28 001 евро до 50 000 евро,
• 43% над 50 000 евро.

В тази система:

• по принцип облагаем е 95% от дохода от наем,
• могат да се прилагат някои приспадания и данъчни облекчения.

За някои инвеститори с високи разходи тази система понякога може да бъде по-изгодна от плоския данък.

Правила за облагане на краткосрочния наем в Италия

Ако отдавате имот чрез платформи за краткосрочни наеми, може да важат специални правила.

Платформите или посредниците могат да бъдат задължени да удържат 21% данък при източника от плащанията на наем, получавани от гостите.

Този данък се декларира пред италианските данъчни власти и може да бъде използван като аванс или данъчен кредит при подаване на годишната данъчна декларация.

Деклариране на доходи от наем в Италия

Нерезиденти, които притежават имоти, трябва да декларират доходите от наем чрез италианския данъчен формуляр Modello Redditi PF.

Този процес обикновено включва:

1. деклариране на годишния доход от наем,
2. избор на данъчен режим (Cedolare Secca или IRPEF),
3. плащане на евентуален допълнителен данък.

Данъчните декларации обикновено се подават в годината след получаването на дохода.

Неподаването на декларация за доходите от наем може да доведе до значителни глоби, които могат да надвишат дори двойния размер на неплатения данък.

Допълнителни данъци, свързани с отдаване на имоти под наем

В зависимост от начина на използване на имота може да има допълнителни местни задължения.

Туристически данък (Imposta di Soggiorno)

Много италиански градове изискват от гостите, използващи краткосрочни наеми, да заплатят туристически данък.

Собствениците на имоти или домакините трябва:

• да събират данъка от гостите,
• да го декларират и да го превеждат на общината.

Размерът на данъка варира в зависимост от града и вида на настаняването.

Данък върху капиталовите печалби при продажба на имот в Италия

При продажба на имот в Италия може да се приложи данък върху капиталовите печалби, в зависимост от това колко дълго имотът е бил в притежание на собственика.

Правила относно капиталовите печалби:

• няма данък върху капиталовите печалби, ако имотът е бил притежаван повече от пет години,
• ако бъде продаден в рамките на пет години, може да се приложи 26% данък върху капиталовите печалби.

Облагаемият доход се изчислява като разликата между:

• цената на продажба,
• първоначалната цена на покупка, заедно с някои покупни разходи.

Ако обмисляте покупка на имот в други страни, в блога ни Globihome можете да сравните имоти в Албания, Испания, Гърция, Кипър или България.

Споразумения за избягване на двойното данъчно облагане

Италия е подписала споразумения за избягване на двойното данъчно облагане с много държави.

Тези споразумения помагат да се предотврати ситуация, в която чуждестранните инвеститори са обложени два пъти за един и същ доход.

Обикновено:

• доходът от наем се облага в Италия,
• собственикът може да поиска облекчение или данъчен кредит в страната на своето местожителство.

Тъй като правилата в договорите варират в зависимост от държавата, често се препоръчва консултация с данъчен съветник.

Управление на данъците върху недвижимите имоти в Италия

Притежаването на недвижим имот в Италия изисква внимателно следене на местните данъци, задълженията за отчитане и сроковете.

Чуждестранните собственици на имоти трябва да съхраняват документация за:

• договори за наем,
• получени приходи,
• платени данъци,
• разходи, свързани с имота.

ItalianTaxes.com

За всеки, който планира преместване или покупка на имот в Италия, професионалната данъчна консултация е ключов елемент за успешно навлизане в новата реалност.

В нашето мнение в Globihome, смятаме, че си струва да се разгледа ItalianTaxes.com Това е цифрова платформа, създадена за опростяване на данъчните задължения в Италия за експати, нерезиденти и хора, връщащи се в Италия. Комбинирайки усъвършенствана технология с индивидуална подкрепа от лицензирани специалисти, тя помага на потребителите да се ориентират в данъчните процеси, да оптимизират данъчната си ситуация и да останат в съответствие с нормативните изисквания.

Данъци върху имотите в Италия – Резюме

Италия е една от най-популярните дестинации за международни инвеститори, привличаща с начина на живот, богата култура и достъпни цени на имотите. Въпреки това ключът към успешната инвестиция на Апенините е задълбоченото разбиране на местната данъчна система.

Най-важните аспекти, които всеки собственик на имот в Италия трябва да има предвид:

• Данъчно резидентство: Лица, прекарващи в Италия по-малко от 183 дни в годината и които нямат там основни икономически интереси, се считат за нерезиденти. Те се облагат само върху доходите от италиански източници, като наем или печалби от продажба.
• Данъци за притежание (IMU и TARI): Собствениците обикновено плащат общинския данък върху имотите (IMU) – от 0,4% до 1,06% от кадастралната стойност – както и такса за извозване на отпадъци (TARI), чийто размер зависи от площта на жилището и броя на обитателите.
• Отдаване под наем на имоти: Доходите от наеми могат да се декларират по два начина: с фиксиран данък Cedolare Secca (обикновено 21%) или по прогресивната скала IRPEF (от 23% до 43%). Изборът зависи от генерираните разходи и броя на отдаваните обекти.
• Продажби и капиталови печалби: Продажбата на имот преди изтичане на 5 години от покупката налага плащане на 26% данък върху капиталовата печалба. След 5 години притежание печалбата от продажбата обикновено е освободена от данъчно облагане.
• Задължения за докладване: Нерезидентите са длъжни да подават годишна данъчна декларация чрез формуляра Modello Redditi PF. Неподаването на доходите може да доведе до строги финансови санкции.