Evropský trh s nemovitostmi: ceny, trendy a investiční analýza

Aktuální situace na trhu s nemovitostmi v Evropě

Kde koupit nemovitost v Evropě 2025? Klesnou ceny bytů? Evropský trh s rezidenčními nemovitostmi prochází obdobím dynamických změn a transformací. V Globihome analyzujeme nejlepší země pro investování do nemovitostí. Podle nejnovějších údajů z zprávy Mordor Intelligence, velikost tohoto sektoru je odhadována na impozantních 2,04 bilionu USD v roce 2025, s prognózou růstu na 2,54 bilionu USD do roku 2030, při průměrné roční míře růstu (CAGR) na úrovni 4,5 %.

Trh s nemovitostmi v jednotlivých evropských státech se od sebe liší. V některých zemích lze stále najít levné nemovitosti v Evropě. Pro investory, developery a potenciální kupce je klíčové pochopit současné trendy a budoucí směry rozvoje. V tomto článku najdete vlastní analýzy Globihome i údaje z mezinárodních zpráv Deloitte, Eurostat, Bankier či Mordor Intelligence.

Kde ceny nemovitostí v Evropě rostou, a kde klesají?

Evropský trh s nemovitostmi v letech 2023–2024 se vyznačoval výraznou různorodostí z hlediska tempa růstu cen. Podle údajů z 13. vydání zprávy Deloitte Property Index – Přehled evropských rezidenčních trhů, některé země zažily spektakulární růst, zatímco jiné zaznamenaly poklesy.

Zpráva Deloitte ukazuje, že v roce 2023 vzrostly ceny nemovitostí v 15 ze 24 sledovaných zemí, což potvrzuje obecný růstový trend na evropském rezidenčním trhu navzdory hospodářským výzvám.

Růst cen nemovitostí v Evropě:

• Maďarsko: růst o 13,3 %
• Polsko: růst o 12,1 %
• Portugalsko: růst o 11,5 %
• Česko: růst o 9,3 %

Kde ceny nemovitostí klesají?

• Itálie: pokles o 10,7 %
• Izrael: pokles o 4,6 %
• Dánsko: pokles o 3,8 %
• Norsko: pokles o 3,5 %

Při pohledu na dynamiku v místních měnách, která dává lepší obraz reálných změn, byl největší nárůst cen nových bytů zaznamenán v Maďarsku (+10,56 %), Norsku (+9,05 %) a Polsku (+7,94 %). Naopak největší poklesy v transakčních cenách v místní měně zasáhly Dánsko (-3,61 %) a Velkou Británii (-3,29 %).

Nejnovější údaje Eurostatu z 3. čtvrtletí 2024 potvrzují další růst cen ve mnoha zemích EU. V Polsku ceny nemovitostí vzrostly v průměru o 14,4 % meziročně, což je druhý nejvyšší růst v EU-27. Vyšší růst byl zaznamenán pouze v Bulharsku (16,5 %). Ve stejném období činil průměrný růst v zemích EU-27 6,5 % a v eurozóně 4,1 %.

Průměrné ceny nemovitostí v evropských zemích

Analýza průměrných transakčních cen nových domů v roce 2024 ukazuje výrazné rozdíly mezi jednotlivými evropskými zeměmi. Níže uvádíme přehled cen v EUR za metr čtvereční.

Nejvyšší ceny nemovitostí v Evropě:

• Izrael: 5439 EUR/m²
• Rakousko: 4920 EUR/m²
• Německo: 4700 EUR/m²
• Francie: 4538 EUR/m²
• Nizozemsko: 4266 EUR/m²

Průměrné ceny nemovitostí v Evropě:

• Španělsko: 2745 EUR/m²
• Maďarsko: 2605 EUR/m²
• Slovinsko: 2610 EUR/m²
• Polsko: 2219 EUR/m²
• Chorvatsko: 2246 EUR/m²
• Itálie: 2118 EUR/m²

Nejnižší ceny nemovitostí v Evropě:

• Bosna a Hercegovina: 1315 EUR/m²
• Řecko: 1463 EUR/m²
• Rumunsko: 1504 EUR/m²

Nejdražší město v Evropě z hlediska ceny za metr čtvereční nového bytu je Paříž, kde průměrná cena činí až 14 900 EUR/m². Druhý je Tel Aviv (13 886 EUR/m²) a za ním Mnichov (10 900 EUR/m²).

Dostupnost bytů v evropských zemích

Přestože ceny v některých zemích rostou, kupní síla obyvatel se výrazně liší v jednotlivých evropských státech. Index dostupnosti bydlení, vyjádřený počtem průměrných ročních hrubých platů potřebných na koupi bytu o ploše 70 m², ukazuje velké rozdíly podle údajů zprávy Deloitte:

• Česko: 13,3 průměrných ročních platů (nejnižší dostupnost)
• Slovensko: 12,7 průměrných ročních platů
• Izrael: 10,2 průměrných ročních platů
• Irsko: 10,2 průměrných ročních platů
• Maďarsko: 10,2 průměrných ročních platů
• Srbsko: 9,8 průměrných ročních platů
• Francie: 9,8 průměrných ročních platů
• Chorvatsko: 8,3 průměrných ročních platů
• Polsko: 7,9 průměrných ročních platů
• Bosna a Hercegovina: 7,7 průměrných ročních platů
• Nizozemsko: 7,2 průměrných ročních platů
• Velká Británie: 7,2 průměrných ročních platů
• Slovinsko: 6,9 průměrných ročních platů
• Řecko: 6,8 průměrných ročních platů
• Rumunsko: 6,8 průměrných ročních platů
• Itálie: 5,3 průměrných ročních platů
• Norsko: 4,8 průměrných ročních platů (nejlepší dostupnost)
• Dánsko: 4,7 průměrných ročních platů

V Česku potřebuje průměrný občan až 13,3 průměrných ročních hrubých platů na koupi standardního nového bytu o rozloze 70 m² – to je nejhorší výsledek v celé Evropě.

Kde se v Evropě staví nejvíce bytů?

Z nejnovějších údajů zprávy Deloitte vyplývá, že Francie, Německo a Polsko patří mezi země s nejvyšším počtem nově postavených bytů. Pokud jde o počet bytů dokončených na 1000 obyvatel, lídrem v Evropě je Irsko, těsně před Izraelem a Polskem. Tyto tři země výrazně dominují v Evropě co do intenzity nové bytové výstavby.

Kolik nemovitostí vzniká v Evropě:

• Irsko: 6,19 bytů na 1000 obyvatel
• Izrael: 5,88 bytů na 1000 obyvatel
• Polsko: 5,86 bytů na 1000 obyvatel

Z hlediska absolutního počtu bytů dokončených v roce 2023 vedly:

• Francie: více než 373 tis. bytů
• Německo: 245 tis. bytů
• Polsko: více než 220 tis. bytů

Kde jsou levné nemovitosti v Evropě?

Zpráva Polského ekonomického institutu za 4. čtvrtletí 2024 ukazuje rozdíly v cenách bytů ve velkých městech střední a východní Evropy:

• Praha (Česko): 5,6 tis. EUR/m² - nejdražší město
• Brno (Česko): 4,6 tis. EUR/m²
• Varšava (Polsko): 4,3 tis. EUR/m²

Ve 4. čtvrtletí 2024 zaznamenal trh s nemovitostmi ve střední a východní Evropě výrazný růst cen bytů, přičemž Polsko a Česko výrazně vyčnívaly nad ostatními zeměmi. V Gdaňsku vzrostly ceny bytů v průměru o 14 % meziročně, obdobně jako v českých městech Plzeň a Brno, kde byl zaznamenán 13% nárůst. Dvouciferné růsty byly také zaznamenány ve Varšavě, Bratislavě, Praze a Liberci. Ve stejném období vykázalo Estonsko nejpomalejší růst cen, pohybující se kolem 1 % jak v Tallinnu, tak v Tartu. Nejvyšší ceny nemovitostí byly zaznamenány v Česku, kde v Praze dosahovala průměrná cena za metr čtvereční 5,6 tis. EUR, což převyšovalo ceny ve Varšavě (4,3 tis. EUR) i v Brně (4,6 tis. EUR). V Bratislavě překročily ceny 4 tis. EUR za metr čtvereční, zatímco v ostatních velkých městech střední a východní Evropy se ceny pohybovaly v rozmezí 2,2–4 tis. EUR za metr čtvereční.

Ceny bytů ve Španělsku

Španělsko je v současnosti jedním z nejatraktivnějších realitních trhů v Evropě, což potvrzují nejnovější údaje o investicích cizinců v této zemi.

Podle údajů Registradores de España, podíl nákupů nemovitostí ve Španělsku cizinci činil 14,48 %. Mezi nejčastějšími kupujícími byli: Britové (8,57 %), Němci (6,67 %), Nizozemci (5,91 %), Maročané (5,30 %), Francouzi (5,28 %), Rumuni (5,17 %) a Italové (4,76 %).

Nejvyšší podíl transakcí uskutečněných cizinci byl zaznamenán na Baleárech (32,8 %), ve Valencii (29,6 %), na Kanárských ostrovech (24,5 %), v Murcii (22,8 %), v Katalánsku (16,5 %) a v Andalusii (14 %).

Nejoblíbenější regiony Španělska pro investice do nemovitostí:

• Katalánsko
• Valencie
• Marbella
• Costa Blanca
• Andalusie (včetně oblíbené Costa del Sol)
• Tenerife

Podle údajů za čtvrté čtvrtletí roku 2024 činila průměrná cena za metr čtvereční 2 745 EUR, což představuje nárůst o 2,4 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím. Důležité je, že tyto ceny překročily úrovně z roku 2007 a dosáhly nového historického rekordu, přičemž jsou o 12,5 % vyšší než v době vrcholu předchozí realitní bubliny. Tento růst byl tažen jak trhem s použitými byty, kde ceny vzrostly o 1,6 %, tak novostavbami, kde ceny vzrostly o 3,7 %. Tento trend odráží rostoucí poptávku po nemovitostech.

Odborníci na trh uvádějí, že po ruské invazi na Ukrajinu zaznamenali španělští developeři zvýšený zájem o byty mezi občany Polska, Ukrajiny a pobaltských států. Mnoho kupujících ze střední Evropy uvádí „bezpečnostní motiv“ jako klíčový faktor při nákupu nemovitosti ve Španělsku.

Realitní transakce v Evropě

Rok 2023 přinesl pokles počtu realitních transakcí ve většině zemí EU. Podle údajů Eurostatu zveřejněných ve zprávě klesl počet transakcí ve 13 ze 16 zemí EU, pro které jsou dostupná data. Největší poklesy byly zaznamenány v:

• Lucembursku: -43,3 %
• Rakousku: -26,4 %
• Maďarsku: -24,5 %
• Finsku: -24,5 %

Pouze tři země zaznamenaly nárůst počtu transakcí:

• Kypru: +31 %
• Polsku: +3,9 %
• Irsku: +0,6 %

Globální realitní transakce rovněž zaznamenaly poklesy v posledních letech. Ve druhém čtvrtletí 2024 se objevily první známky stabilizace, nicméně s celkovou částkou 175 mld. eur za posledních 12 měsíců zůstává objem o 33 % nižší než ve druhém čtvrtletí 2023.

​Podle zprávy „European Residential Markets 2024/2025“ zveřejněné společností PATRIZIA se podíl Evropy stabilizuje na úrovni přibližně 22 % globálního objemu transakcí, což je pokles oproti více než 30 % v letech 2020–2021, ale významné zlepšení oproti nejnižšímu bodu v roce 2023.

Ceny nemovitostí v Evropě 2025

Podle analytiků lze v roce 2025 očekávat postupný růst počtu transakcí na evropském realitním trhu. Další snižování úrokových sazeb by mělo zmírnit tlak na sektor a obnovit mírný růst.

Mezinárodní poradenská společnost CBRE předpovídá zvýšení investiční aktivity v nemovitostech o 15 % ve Velké Británii a na dalších hlavních evropských trzích. Společnost označila rok 2025 za „přelomový“ pro realitní sektor.

Prémiové nemovitosti v Evropě

Agentura Knight Frank ve svých prognózách pro prémiové nemovitosti na rok 2025 uvádí Stockholm, Marbellu a Madrid jako lídry růstu. Odhadovaný růst cen prémiových nemovitostí v těchto lokalitách přesáhne 5 %.

Zpráva Deloitte Property Index 2024 rovněž přináší prognózy týkající se změn na rezidenčních trzích v Evropě. Odborníci předpovídají, že hlavní oblasti změn se budou týkat:

• Přístup ke kritériím ESG (31 % respondentů)
• Legislativa týkající se trhu s nájmy (25 %)
• Plánovací předpisy (25 %)
• Regulace hypotečních úvěrů (19 %)

Na německém trhu se předpokládá růst objemu transakcí na 40–42 miliard EUR v roce 2025, což by znamenalo další nárůst oproti 35 miliardám EUR v roce 2024.

Realitní kanceláře v Evropě

Evropský trh realitních kanceláří v roce 2023 vypadal následovně podle údajů od Report Linker:

Počet realitních kanceláří v Evropě:

• Francie: 64 780
• Španělsko: 47 220
• Itálie: 35 390
• Německo: 32 310

Největší meziroční nárůst počtu realitních kanceláří byl zaznamenán v Portugalsku (5,69 %).

Shrnutí

Navzdory zpomalení v některých zemích prognózy na rok 2025 ukazují na postupné oživení trhu, podporované očekávaným snížením úrokových sazeb.

Pro investory a potenciální kupce bude klíčový další postup centrálních bank ve věci úrokových sazeb a celková hospodářská situace v jednotlivých státech. Pokud chcete znát podrobnosti konkrétní země, seznamte se s našimi doporučenými články níže.