Avrupa Gayrimenkul Piyasası: Fiyatlar ve Tahminler
Bu makale, Avrupa gayrimenkul piyasasındaki güncel eğilimleri, ülkelere göre fiyat değişimlerini ve konut erişilebilirliğini analiz ediyor. Deloitte, Eurostat, Bankier ve Mordor Intelligence verileriyle hangi ülkelerde fiyatların arttığı, hangilerinde düştüğü ve metrekare başına ortalama değerler karşılaştırılıyor. Ayrıca yeni konut üretimi, büyük şehirlerdeki fiyat seviyeleri, İspanya’daki yabancı yatırımcı ilgisi ve 2025’e yönelik piyasa beklentileri ele alınıyor. İçerik, yatırımcılar ve alıcılar için Avrupa’da en cazip gayrimenkul pazarlarını anlamaya yardımcı oluyor.
Avrupa gayrimenkul piyasasındaki güncel durum
2025’te Avrupa’da nereden gayrimenkul alınır? Konut fiyatları düşecek mi? Avrupa konut gayrimenkul piyasası, dinamik değişimler ve dönüşüm döneminden geçiyor. Globihome olarak analiz ediyoruz gayrimenkule yatırım yapmak için en iyi ülkeleri. En son verilerine göre raportu Mordor Intelligence, bu sektörün büyüklüğü etkileyici bir seviyede tahmin edilmektedir 2,04 trilyon USD 2025 yılında, 2030 yılına kadar büyüme tahminiyle 2,54 trilyon USD 2030 yılına kadar, yıllık bileşik büyüme oranı (CAGR) %4,5 seviyesinde.
Avrupa’nın farklı ülkelerindeki gayrimenkul piyasası birbirinden farklıdır. Bazı ülkelerde hâlâ ucuz gayrimenkuller Avrupa’da. Yatırımcılar, geliştiriciler ve potansiyel alıcılar için mevcut trendleri ve gelecekteki gelişim yönlerini anlamak çok önemlidir. Bu makalede Globihome’un kendi analizlerini ve Deloitte, Eurostat, Bankier ile Mordor Intelligence’ın uluslararası raporlarından verileri bulacaksınız.
Avrupa’da gayrimenkul fiyatları nerede artıyor, nerede düşüyor?
2023-2024 yıllarında Avrupa gayrimenkul piyasası, fiyat artış hızları açısından önemli ölçüde farklılık gösterdi. 13. baskıdaki verilere göre Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets raporundan, bazı ülkeler dikkat çekici artışlar yaşarken, diğerleri düşüş kaydetti.
Deloitte raporu, 2023 yılında fiyatların incelenen 24 ülkeden 15’inde arttığını gösteriyor; bu da ekonomik zorluklara rağmen Avrupa konut piyasasındaki genel yükseliş eğilimini doğruluyor.
Avrupa’da gayrimenkul fiyatlarındaki artış:
- Macaristan: %13,3 artış
- Polonya: %12,1 artış
- Portekiz: %11,5 artış
- Çekya: %9,3 artış
Gayrimenkul fiyatları nerede düşüyor?
- İtalya: %10,7 düşüş
- İsrail: %4,6 düşüş
- Danimarka: %3,8 düşüş
- Norveç: %3,5 düşüş
Yerel para birimlerindeki dinamiğe bakıldığında, gerçek değişimleri daha iyi yansıtan bu tabloya göre, yeni daire fiyatlarındaki en büyük artış Macaristan’da (+%10,56), Norveç’te (+%9,05) ve Polonya’da (+%7,94) görüldü. Buna karşılık, yerel para biriminde işlem fiyatlarındaki en büyük düşüşler Danimarka’yı (-%3,61) ve Birleşik Krallık’ı (-%3,29) etkiledi.
Eurostat’ın 2024 yılının III. çeyreğine ait son verileri, AB’nin birçok ülkesinde fiyat artışının sürdüğünü doğruluyor. Polonya’da gayrimenkul fiyatları ortalama yıllık %14,4 arttı, bu da AB-27’deki ikinci en yüksek artıştır. Daha yüksek artış yalnızca Bulgaristan’da (%16,5) kaydedildi. Aynı dönemde AB-27 ülkelerinde ortalama fiyat artışı %6,5, euro bölgesinde ise %4,1 oldu.
Avrupa ülkelerinde ortalama gayrimenkul fiyatları
2024 yılında yeni evlerin ortalama işlem fiyatlarına ilişkin analiz, Avrupa ülkeleri arasında önemli farklılıklar olduğunu göstermektedir. Aşağıda metrekare başına EUR cinsinden fiyatların bir karşılaştırmasını sunuyoruz.
Avrupa'daki en yüksek gayrimenkul fiyatları:
- İsrail: 5439 EUR/m²
- Avusturya: 4920 EUR/m²
- Almanya: 4700 EUR/m²
- Fransa: 4538 EUR/m²
- Hollanda: 4266 EUR/m²
Avrupa'daki orta seviyedeki gayrimenkul fiyatları:
- İspanya: 2745 EUR/m²
- Macaristan: 2605 EUR/m²
- Slovenya: 2610 EUR/m²
- Polonya: 2219 EUR/m²
- Hırvatistan: 2246 EUR/m²
- İtalya: 2118 EUR/m²
Avrupa'daki en düşük gayrimenkul fiyatları:
- Bosna-Hersek: 1315 EUR/m²
- Yunanistan: 1463 EUR/m²
- Romanya: 1504 EUR/m²
Avrupa'da metrekare başına yeni bir dairenin fiyatı açısından en pahalı şehir, ortalama fiyatın 14 900 EUR/m²'ye kadar çıktığı Paris'tir. İkinci sırada Tel Aviv (13 886 EUR/m²), onun ardından ise Münih (10 900 EUR/m²) geliyor.
Avrupa ülkelerinde konut erişilebilirliği
Bazı ülkelerde fiyatlar artsa da, halkın satın alma gücü önemli ölçüde farklılık gösterir Avrupa'nın farklı ülkelerinde. 70 m²'lik bir dairenin satın alınması için gereken ortalama yıllık brüt maaş sayısıyla ifade edilen konut erişilebilirlik göstergesi, verilerine göre büyük farklılıklar göstermektedir Deloitte raporu:
- Çekya: 13,3 ortalama yıllık maaş (en zor erişilebilirlik)
- Slovakya: 12,7 ortalama yıllık maaş
- İsrail: 10,2 ortalama yıllık maaş
- İrlanda: 10,2 ortalama yıllık maaş
- Macaristan: 10,2 ortalama yıllık maaş
- Sırbistan: 9,8 ortalama yıllık maaş
- Fransa: 9,8 ortalama yıllık maaş
- Hırvatistan: 8,3 ortalama yıllık maaş
- Polonya: 7,9 ortalama yıllık maaş
- Bosna-Hersek: 7,7 ortalama yıllık maaş
- Hollanda: 7,2 ortalama yıllık maaş
- Birleşik Krallık: 7,2 ortalama yıllık maaş
- Slovenya: 6,9 ortalama yıllık maaş
- Yunanistan: 6,8 ortalama yıllık maaş
- Romanya: 6,8 ortalama yıllık maaş
- İtalya: 5,3 ortalama yıllık maaş
- Norveç: 4,8 ortalama yıllık maaş (en iyi erişilebilirlik)
- Danimarka: 4,7 ortalama yıllık maaş
Çekya’da ortalama bir vatandaşın, standart 70 m²’lik yeni bir daire satın alabilmesi için 13,3 ortalama yıllık brüt maaşa ihtiyacı vardır - bu, tüm Avrupa’daki en kötü sonuçtur.
Avrupa’da en çok nerede konut inşa ediliyor?
Deloitte raporunun en yeni verilerine göre Fransa, Almanya ve Polonya, en yüksek sayıda yeni inşa edilmiş konuta sahip ülkeler arasında öne çıkıyor. Konutların 1000 kişi başına kullanıma sunulması açısından Avrupa’da lider İrlanda’dır; onu İsrail ve Polonya yakından takip ediyor. Bu üç ülke, yeni konut inşaatının yoğunluğu bakımından Avrupa’da açıkça baskın konumdadır.
Avrupa’da kaç gayrimenkul inşa ediliyor:
- İrlanda: 1000 kişi başına 6,19 konut
- İsrail: 1000 kişi başına 5,88 konut
- Polonya: 1000 kişi başına 5,86 konut
Tamamlanan konutların mutlak sayısı açısından 2023 yılında liderler şunlardı:
- Fransa: 373 binden fazla konut
- Almanya: 245 bin konut
- Polonya: 220 binden fazla konut
Avrupa’da ucuz gayrimenkuller nerede?
Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku Orta ve Doğu Avrupa’nın büyük şehirlerindeki konut fiyatlarındaki farklılıkları göstermektedir:
- Prag (Çekya): 5,6 bin EUR/m² - en pahalı şehir
- Brno (Çekya): 4,6 bin EUR/m²
- Varşova (Polonya): 4,3 bin EUR/m²
2024 yılının IV. çeyreğinde Orta ve Doğu Avrupa gayrimenkul piyasası konut fiyatlarında önemli artışlar kaydetti; Polonya ve Çekya diğer ülkelere kıyasla öne çıktı. Gdańsk’ta konut fiyatları yıllık ortalamada %14 artarken, Çek şehirleri Plzeň ve Brno’da da %13’lük bir artış kaydedildi. Çift haneli artışlar Varşova, Bratislava, Prag ve Liberec’te de görüldü. Aynı dönemde Estonya, hem Tallinn’de hem de Tartu’da yaklaşık %1 ile en yavaş fiyat artışını kaydetti. En yüksek gayrimenkul fiyatları Çekya’da görüldü; Prag’da metrekare başına ortalama fiyat 5,6 bin EUR iken, bu rakam Varşova’da (4,3 bin EUR) ve Brno’da (4,6 bin EUR) fiyatların üzerindeydi. Bratislava’da fiyatlar metrekare başına 4 bin EUR’yu aşarken, Orta ve Doğu Avrupa’nın diğer büyük şehirlerinde fiyatlar metrekare başına 2,2-4 bin EUR aralığındaydı.
İspanya’da konut fiyatları
İspanya, şu anda Avrupa’nın en cazip gayrimenkul piyasalarından biri olup, bunu ülkedeki yabancı yatırımcılara ilişkin son veriler de doğrulamaktadır.
Verilere göre Registradores de España, İspanya’da yabancılar tarafından yapılan gayrimenkul alımlarının oranı %14,48 oldu. En sık satın alan uyruklar arasında şunlar yer aldı: Britanyalılar (%8,57), Almanlar (%6,67), Hollandalılar (%5,91), Faslılar (%5,30), Fransızlar (%5,28), Rumenler (%5,17) ve İtalyanlar (%4,76).
Yabancılar tarafından yapılan işlemlerin en yüksek payı Balear Adaları’nda (%32,8), Valensiya’da (%29,6), Kanarya Adaları’nda (%24,5), Murcia’da (%22,8), Katalonya’da (%16,5) ve Endülüs’te (%14) kaydedildi.
Gayrimenkul yatırımı için İspanya’nın en popüler bölgeleri:
2024 yılının dördüncü çeyreğine ait verilere göre, metrekare başına ortalama fiyat 2745 EUR oldu; bu, bir önceki çeyreğe kıyasla %2,4 artış anlamına geliyor. Önemlisi, bu fiyatlar 2007 seviyelerini aşarak yeni bir tarihî rekor, önceki emlak patlamasının zirve dönemine kıyasla %12,5 daha yüksek olarak. Bu artış, hem %1,6 yükseliş kaydeden ikinci el konut piyasası hem de fiyatların %3,7 arttığı yeni konut piyasası tarafından desteklendi. Bu eğilim, gayrimenkule yönelik artan talebi yansıtıyor.
Piyasa uzmanları not ediyor ki, Rusya’nın Ukrayna’yı işgalinin ardından İspanyol geliştiriciler, Polonya, Ukrayna ve Baltık ülkeleri vatandaşları arasında konutlara yönelik ilginin arttığını gözlemledi. Orta Avrupa’dan birçok alıcı, İspanya’da gayrimenkul satın alırken önemli bir unsur olarak "güvenlik motivi"ni öne çıkarıyor.
Avrupa’da konut işlemleri
2023 yılı, AB ülkelerinin çoğunda konut işlemlerinde düşüş getirdi. Raporda yayımlanan Eurostat verilerine göre, verilerin उपलब्ध olduğu 16 AB ülkesinin 13’ünde işlem sayısı azaldı. En büyük düşüşler şunlarda kaydedildi:
- Lüksemburg: -43,3%
- Avusturya: -26,4%
- Macaristan: -24,5%
- Finlandiya: -24,5%
Yalnızca üç ülke işlem sayısında artış kaydetti:
- Kıbrıs: +31%
- Polonya: +3,9%
- İrlanda: +0,6%
Küresel konut işlemleri de düşüşler kaydetti son yıllarda. 2024 yılının ikinci çeyreğinde istikrarın ilk işaretleri ortaya çıktı; ancak son 12 ayda toplam 175 milyar euro ile hacim, 2023 yılının ikinci çeyreğine kıyasla hâlâ %33 daha düşük.
Rapora göre "European Residential Markets 2024/2025" PATRIZIA tarafından yayımlanan raporda, Avrupa’nın payı küresel işlem hacminin yaklaşık %22’si seviyesinde istikrar kazanıyor; bu, 2020-2021 yıllarında %30’un üzerindeki seviyelere kıyasla bir düşüş, ancak 2023’teki en düşük noktaya göre önemli bir iyileşme anlamına geliyor.
Avrupa’da gayrimenkul fiyatları 2025
Analistlere göre, 2025 yılında Avrupa gayrimenkul piyasasında işlem sayısında kademeli bir artış beklenebilir. Faiz oranlarındaki ek indirimler sektöre yönelik baskıyı hafifletmeli ve ılımlı büyümeyi geri getirmeli.
Uluslararası danışmanlık şirketi CBRE, Birleşik Krallık’ta ve diğer başlıca Avrupa pazarlarında gayrimenkulde yatırım faaliyetlerinde %15 artış öngörüyor. Şirket, 2025 yılını emlak sektörü için "dönüm noktası" olarak nitelendirdi.
Avrupa’da premium gayrimenkuller
Ajans Knight Frank 2025 yılına ilişkin premium gayrimenkul tahminlerinde Stockholm, Marbella ve Madrid şehirlerini büyüme liderleri olarak gösteriyor. Bu lokasyonlardaki premium gayrimenkul fiyatlarında tahmini artış %5’in üzerinde olacak.
Deloitte Property Index 2024 raporu, Avrupa’daki konut piyasalarındaki değişikliklere ilişkin tahminleri de sunuyor. Uzmanlar, başlıca değişim alanlarının şunlar olacağını öngörüyor:
- ESG kriterlerine yaklaşım (%31 katılımcı)
- Kira piyasasına ilişkin mevzuat (%25)
- İmar planlama düzenlemeleri (%25)
- İpotek kredilerine ilişkin düzenlemeler (19%)
Alman pazarında, işlem değerinin 2025 yılında 40-42 milyar avroya yükselmesi öngörülüyor; bu da 2024'teki 35 milyar avroya kıyasla daha fazla bir artış anlamına gelecektir.
Avrupa'daki emlak ajansları
Avrupa emlak ajansları pazarı 2023 yılında verilerine göre şu şekilde görünüyordu Report Linker:
Avrupa'da emlak ajanslarının sayısı:
- Fransa: 64 780
- İspanya: 47 220
- İtalya: 35 390
- Almanya: 32 310
Emlak ajansı sayısında yıl bazında en büyük artış Portekiz'de (%5,69) kaydedildi.
Avrupa'da gayrimenkule en iyi nerede yatırım yapılır? Sıkça sorulan sorular
Özet
Bazı ülkelerdeki yavaşlamaya rağmen, 2025 yılına ilişkin tahminler, beklenen faiz oranı indirimlerinin desteklediği piyasanın kademeli olarak canlanacağına işaret ediyor.
Yatırımcılar ve potansiyel alıcılar için merkez bankalarının alacağı sonraki kararlar faiz oranları ve tek tek ülkelerdeki genel ekonomik durum belirleyici olacaktır. Belirli bir ülkenin ayrıntılarını öğrenmek istiyorsanız, aşağıda önerilen makalelerimize göz atın.
