Avrupa Gayrimenkul Piyasası: Fiyatlar ve Tahminler

Avrupa gayrimenkul piyasasındaki güncel durum

2026’da Avrupa’da nereden gayrimenkul alınır? Konut fiyatları düşecek mi? Avrupa konut gayrimenkul piyasası dinamik değişim ve dönüşüm döneminden geçiyor. Globihome olarak biz analiz ediyoruz gayrimenkule yatırım yapmak için en iyi ülkeleri. En son verilerine göre raportu Mordor Intelligence, bu sektörün büyüklüğü etkileyici bir şekilde tahmin edilmektedir 2025 yılında 2,04 trilyon USD, ve 2030 yılına kadar büyüme tahmini 2030 yılına kadar 2,54 trilyon USD, yıllık bileşik büyüme oranı (CAGR) %4,5 seviyesinde.

Avrupa’nın farklı ülkelerindeki gayrimenkul piyasası birbirinden farklıdır. Bazı ülkelerde hâlâ Avrupa’da ucuz gayrimenkuller bulmak mümkündür. Yatırımcılar, geliştiriciler ve potansiyel alıcılar için mevcut trendleri ve gelecekteki gelişim yönlerini anlamak çok önemlidir. Bu makalede Globihome’un özgün analizlerini ve Deloitte, Eurostat, Bankier ile Mordor Intelligence’ın uluslararası raporlarından verileri bulacaksınız.

Avrupa’da gayrimenkul fiyatları nerede yükseliyor, nerede düşüyor?

2023-2024 yıllarında Avrupa gayrimenkul piyasası, fiyat artış hızları açısından önemli ölçüde farklılık gösterdi. 13. edisyon verilerine göre Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets raporu, bazı ülkeler dikkat çekici artışlar yaşarken, diğerleri düşüşler kaydetti.

Deloitte raporu, 2023 yılında incelenen 24 ülkenin 15’inde gayrimenkul fiyatlarının arttığını gösteriyor; bu da ekonomik zorluklara rağmen Avrupa konut piyasasında genel yükseliş eğilimini doğruluyor.

Avrupa’da gayrimenkul fiyat artışı:

• Macaristan: %13,3 artış
• Polonya: %12,1 artış
• Portekiz: %11,5 artış
• Çekya: %9,3 artış

Gayrimenkul fiyatları nerede düşüyor?

• İtalya: %10,7 düşüş
• İsrail: %4,6 düşüş
• Danimarka: %3,8 düşüş
• Norveç: %3,5 düşüş

Yerel para birimlerindeki dinamiğe bakıldığında, bu değişimlerin gerçek resmini daha iyi ortaya koyar; en büyük yeni konut fiyat artışı Macaristan’da (+%10,56), Norveç’te (+%9,05) ve Polonya’da (+%7,94) kaydedildi. Buna karşılık, yerel para biriminde işlem fiyatlarındaki en büyük düşüşler Danimarka’da (-%3,61) ve Birleşik Krallık’ta (-%3,29) görüldü.

Eurostat’ın 2024 yılının III. çeyreğine ilişkin en son verileri, birçok AB ülkesinde fiyatların artmaya devam ettiğini doğruluyor. Polonya’da gayrimenkul fiyatları yıllık ortalama %14,4 arttı, bu da AB-27 içinde ikinci en yüksek artış anlamına geliyor. Daha yüksek artış yalnızca Bulgaristan’da (%16,5) kaydedildi. Aynı dönemde AB-27 ülkelerinde ortalama fiyat artışı %6,5, euro bölgesinde ise %4,1 oldu.

Avrupa ülkelerinde ortalama gayrimenkul fiyatları

2024 yılında yeni evlerin ortalama işlem fiyatlarına ilişkin analiz, Avrupa ülkeleri arasında önemli farklılıklar olduğunu göstermektedir. Aşağıda EUR cinsinden metrekare başına fiyatların karşılaştırması sunulmaktadır.

Avrupa'da en yüksek emlak fiyatları:

• İsrail: 5439 EUR/m²
• Avusturya: 4920 EUR/m²
• Almanya: 4700 EUR/m²
• Fransa: 4538 EUR/m²
• Hollanda: 4266 EUR/m²

Avrupa'da orta seviyedeki emlak fiyatları:

• İspanya: 2745 EUR/m²
• Macaristan: 2605 EUR/m²
• Slovenya: 2610 EUR/m²
• Polonya: 2219 EUR/m²
• Hırvatistan: 2246 EUR/m²
• İtalya: 2118 EUR/m²

Avrupa'da en düşük emlak fiyatları:

• Bosna-Hersek: 1315 EUR/m²
• Yunanistan: 1463 EUR/m²
• Romanya: 1504 EUR/m²

Metrekare başına yeni bir dairenin fiyatı açısından Avrupa'daki en pahalı şehir Paris olup, ortalama fiyatı tam 14 900 EUR/m²’dir. Ardından Tel Aviv (13 886 EUR/m²) ve onu Münih (10 900 EUR/m²) izlemektedir.

Avrupa ülkelerinde konut erişilebilirliği

Bazı ülkelerde fiyatlar artsa da, halkın satın alma gücü büyük ölçüde farklılık göstermektedir Avrupa'nın farklı ülkelerinde. 70 m²'lik bir daire satın almak için gereken ortalama yıllık brüt maaş sayısıyla ifade edilen konut erişilebilirliği göstergesi, verilere göre büyük bir çeşitlilik göstermektedir Deloitte raporu:

• Çekya: 13,3 ortalama yıllık maaş (en zor erişilebilirlik)
• Slovakya: 12,7 ortalama yıllık maaş
• İsrail: 10,2 ortalama yıllık maaş
• İrlanda: 10,2 ortalama yıllık maaş
• Macaristan: 10,2 ortalama yıllık maaş
• Sırbistan: 9,8 ortalama yıllık maaş
• Fransa: 9,8 ortalama yıllık maaş
• Hırvatistan: 8,3 ortalama yıllık maaş
• Polonya: 7,9 ortalama yıllık maaş
• Bosna ve Hersek: 7,7 ortalama yıllık maaş
• Hollanda: 7,2 ortalama yıllık maaş
• Birleşik Krallık: 7,2 ortalama yıllık maaş
• Slovenya: 6,9 ortalama yıllık maaş
• Yunanistan: 6,8 ortalama yıllık maaş
• Romanya: 6,8 ortalama yıllık maaş
• İtalya: 5,3 ortalama yıllık maaş
• Norveç: 4,8 ortalama yıllık maaş (en iyi erişilebilirlik)
• Danimarka: 4,7 ortalama yıllık maaş

Çekya’da sıradan bir vatandaşın, 70 m² büyüklüğünde standart, yeni bir daire satın alabilmesi için tam 13,3 ortalama yıllık brüt maaşa ihtiyacı var - bu, tüm Avrupa’daki en kötü sonuçtur.

Avrupa’da en çok nerede konut inşa ediliyor?

Deloitte raporunun en güncel verilerine göre Fransa, Almanya ve Polonya, yeni inşa edilen konut sayısının en yüksek olduğu ülkeler arasında yer alıyor. 1000 kişi başına kullanıma sunulan konut sayısı bakımından Avrupa lideri İrlanda’dır; onu İsrail ve Polonya takip ediyor. Bu üç ülke, yeni konut inşasının yoğunluğu açısından Avrupa’da açık ara öne çıkıyor.

Avrupa’da ne kadar gayrimenkul inşa ediliyor:

1. İrlanda: 1000 kişi başına 6,19 konut
2. İsrail: 1000 kişi başına 5,88 konut
3. Polonya: 1000 kişi başına 5,86 konut

2023 yılında tamamlanıp kullanıma açılan konutların mutlak sayısı açısından öne çıkanlar şunlardı:

1. Fransa: 373 binden fazla konut
2. Almanya: 245 bin konut
3. Polonya: 220 binden fazla konut

Avrupa'da ucuz gayrimenkuller nerede?

Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku Orta ve Doğu Avrupa'nın büyük şehirlerindeki konut fiyatlarındaki farklılıkları göstermektedir:

1. Prag (Çekya): 5,6 bin EUR/m² - en pahalı şehir
2. Brno (Çekya): 4,6 bin EUR/m²
3. Varşova (Polonya): 4,3 bin EUR/m²

2024'ün IV. çeyreğinde, Orta ve Doğu Avrupa'daki gayrimenkul piyasası konut fiyatlarında önemli artışlar kaydetti; Polonya ve Çekya diğer ülkelere kıyasla öne çıktı. Gdańsk'ta konut fiyatları yıllık ortalamada %14 arttı; benzer şekilde Çek şehirleri Pilsen ve Brno'da da %13'lük bir artış kaydedildi. Çift haneli artışlar Varşova, Bratislava, Prag ve Liberec'te de gözlendi. Aynı dönemde Estonya, hem Tallinn'de hem de Tartu'da yaklaşık %1 ile en yavaş fiyat artışını kaydetti. En yüksek gayrimenkul fiyatları Çekya'da gözlemlendi; Prag'da metrekare başına ortalama fiyat 5,6 bin EUR ile Varşova'daki (4,3 bin EUR) ve Brno'daki (4,6 bin EUR) fiyatları aştı. Bratislava'da fiyatlar metrekare başına 4 bin EUR'yu aşarken, Orta ve Doğu Avrupa'nın diğer büyük şehirlerinde fiyatlar metrekare başına 2,2-4 bin EUR aralığında kaldı.

İspanya'da konut fiyatları

İspanya şu anda Avrupa'nın en cazip gayrimenkul piyasalarından biri olup, bunu ülkedeki yabancı yatırımcılara ilişkin en yeni veriler de doğrulamaktadır.

Verilere göre Registradores de España, İspanya'da yabancılar tarafından yapılan gayrimenkul alımlarının oranı %14,48 oldu. En sık alım yapan milletler arasında İngilizler (%8,57), Almanlar (%6,67), Hollandalılar (%5,91), Faslılar (%5,30), Fransızlar (%5,28), Rumenler (%5,17) ve İtalyanlar (%4,76) yer aldı.

Yabancılar tarafından yapılan işlemlerin en yüksek payı Balear Adaları'nda (%32,8), Valensiya'da (%29,6), Kanarya Adaları'nda (%24,5), Murcia'da (%22,8), Katalonya'da (%16,5) ve Endülüs'te (%14) kaydedildi.

Gayrimenkul yatırımı için İspanya'daki en popüler bölgeler:

• Katalonya
• Valensiya
• Marbella
• Costa Blanca
• Endülüs (popüler Costa del Sol dahil)
• Tenerife

2024'ün dördüncü çeyreğine göre, metrekare başına ortalama fiyat 2745 EUR oldu; bu, bir önceki çeyreğe kıyasla %2,4'lük bir artış anlamına geliyor. Önemli olarak, bu fiyatlar 2007 seviyelerini aşarak yeni bir tarihî rekor kırdı, 2023 yılındaki konut piyasası patlamasının zirve dönemine göre %12,5 daha yüksek olarak. Bu artış, hem ikinci el konut piyasasındaki %1,6’lık yükselişten hem de fiyatların %3,7 arttığı yeni konutlardan kaynaklandı. Bu eğilim, gayrimenkule yönelik artan talebi yansıtıyor.

Piyasa uzmanları şunu belirtiyor: Rusya’nın Ukrayna’yı işgalinden sonra İspanyol geliştiriciler, Polonya, Ukrayna ve Baltık ülkelerinden vatandaşlar arasında dairelere olan ilginin arttığını gözlemledi. Orta Avrupa’dan birçok alıcı, İspanya’da gayrimenkul satın alırken önemli bir etken olarak "güvenlik motivasyonunu" öne sürüyor.

Avrupa’da konut işlemleri

2023 yılı, AB ülkelerinin çoğunda konut işlemlerinin sayısında düşüş getirdi. Raporda yayımlanan Eurostat verilerine göre, verisi bulunan 16 AB ülkesinin 13’ünde işlem sayısı azaldı. En büyük düşüşler şuralarda kaydedildi:

• Lüksemburg: -43,3%
• Avusturya: -26,4%
• Macaristan: -24,5%
• Finlandiya: -24,5%

Yalnızca üç ülke işlem sayısında artış kaydetti:

• Kıbrıs: +31%
• Polonya: +3,9%
• İrlanda: +0,6%

Küresel konut işlemleri de düşüşler kaydetti son yıllarda. 2024’ün ikinci çeyreğinde istikrarın ilk işaretleri ortaya çıktı; ancak son 12 ayda toplam 175 milyar euro ile hacim, 2023’ün ikinci çeyreğine göre hâlâ %33 daha düşük seviyede kalıyor.

​Rapora göre "European Residential Markets 2024/2025" PATRIZIA tarafından yayımlanan raporda, Avrupa’nın payı küresel işlem hacminin yaklaşık %22’si seviyesinde istikrar kazanıyor; bu, 2020-2021 yıllarındaki %30’un üzerindeki oranlara kıyasla bir düşüşü, ancak 2023’teki en düşük noktaya göre belirgin bir iyileşmeyi gösteriyor.

Avrupa’da gayrimenkul fiyatları 2026

Analistlere göre, 2026 yılında Avrupa gayrimenkul piyasasında işlem sayısında kademeli bir artış beklenebilir. Faiz oranlarındaki ilave indirimler sektör üzerindeki baskıyı hafifletmeli ve ılımlı büyümeyi geri getirmeli.

Uluslararası danışmanlık şirketi CBRE, Birleşik Krallık’ta ve diğer büyük Avrupa pazarlarında gayrimenkul yatırım aktivitesinde %15’lik bir artış öngörüyor. Şirket, 2025 yılını gayrimenkul sektörü için "dönüm noktası" olarak nitelendirdi.

Avrupa’da premium gayrimenkul

Ajans Knight Frank 2025 yılı için premium gayrimenkule ilişkin tahminlerinde Stokholm, Marbella ve Madrid ’i büyüme liderleri olarak gösteriyor. Bu lokasyonlardaki premium gayrimenkul fiyatlarında tahmini artış %5’in üzerindeydi.

Deloitte Property Index 2024 raporu, Avrupa’daki konut piyasalarında beklenen değişikliklere ilişkin tahminler de sunuyor. Uzmanlar, başlıca değişim alanlarının şunlar olacağını öngörüyor:

• ESG kriterlerine yaklaşım (katılımcıların %31’i)
• Kira piyasasına ilişkin mevzuat (%25)
• Planlama düzenlemeleri (%25)
• İpotek kredilerine ilişkin düzenlemeler (19%)

Alman pazarında, işlem değerinin 2026 yılında 40-42 milyar avroya yükselmesi öngörülüyor; bu da 2024’teki 35 milyar avroya kıyasla daha fazla bir artış anlamına gelir.

Avrupa'daki emlak ajansları

Avrupa emlak ajansları pazarı 2023 yılında, verilerine göre aşağıdaki gibiydi Report Linker:

Avrupa'daki emlak ajanslarının sayısı:

• Fransa: 64 780
• İspanya: 47 220
• İtalya: 35 390
• Almanya: 32 310

Yıl bazında emlak ajansı sayısındaki en büyük artış Portekiz’de (%5,69) kaydedildi.

Özet

Bazı ülkelerde yavaşlama yaşansa da, 2026 yılına ilişkin tahminler, beklenen faiz indirimlerinin desteğiyle piyasanın kademeli olarak canlanacağına işaret ediyor.

Yatırımcılar ve potansiyel alıcılar için merkez bankalarının gelecekte alacağı kararlar faiz oranlarına ilişkin olacak ve ayrıca tek tek ülkelerdeki genel ekonomik durum da belirleyici olacaktır. Belirli bir ülkenin ayrıntılarını öğrenmek istiyorsanız, aşağıdaki önerilen makalelerimize göz atın.