Пазар на имоти в Европа: цени, тенденции и прогнози
Содержание
Актуална ситуация на пазара на недвижими имоти в Европа
Къде да купите имот в Европа през 2025? Ще паднат ли цените на апартаментите? Европейският пазар на жилищни имоти преживява период на динамични промени и трансформация. В Globihome анализираме най-добрите страни за инвестиции в имоти. Според най-новите данни от доклада на Mordor Intelligence, размерът на този сектор е оценен на впечатляващите 2,04 трилиона USD през 2025 година, с прогноза за нарастване до 2,54 трилиона USD до 2030 година, при средногодишен темп на растеж (CAGR) от 4,5%.
Пазарът на недвижими имоти във всяка отделна държава от Европа се различава значително. В някои страни все още могат да се намерят евтини имоти в Европа. За инвеститори, строителни предприемачи и потенциални купувачи е от ключово значение да разберат настоящите тенденции и бъдещите посоки на развитие. В тази статия ще намерите анализи на Globihome и данни от международни доклади на Deloitte, Eurostat, Bankier и Mordor Intelligence.
Къде цените на имотите в Европа растат, а къде спадат?
Европейският пазар на недвижими имоти през 2023-2024 година се характеризираше със значителни различия по отношение на темпа на нарастване на цените. Според данните от 13-ото издание на доклада Deloitte Property Index - Общ преглед на европейските жилищни пазари, някои държави преживяха впечатляващи ръстове, докато други отчетоха спадове.
Докладът на Deloitte показва, че през 2023 година цените на имотите са се повишили в 15 от 24 изследвани държави, което потвърждава общата възходяща тенденция на европейския жилищен пазар въпреки икономическите предизвикателства.
Ръст на цените на имотите в Европа:
- Унгария: ръст от 13,3%
- Полша: ръст от 12,1%
- Португалия: ръст от 11,5%
- Чехия: ръст от 9,3%
Къде цените на имотите спадат?
- Италия: спад от 10,7%
- Израел: спад от 4,6%
- Дания: спад от 3,8%
- Норвегия: спад от 3,5%
Поглеждайки динамиката в местна валута, която дава по-реална представа за промените, най-голям ръст на цените на новите жилища е отчетен в Унгария (+10,56%), Норвегия (+9,05%) и Полша (+7,94%). Най-големи спадове в сделките в местна валута са отчетени в Дания (-3,61%) и Великобритания (-3,29%).
Последните данни на Евростат за третото тримесечие на 2024 година потвърждават по-нататъшния ръст на цените в много държави от ЕС. В Полша цените на имотите са се увеличили средно с 14,4% на годишна база, което е вторият най-висок ръст в ЕС-27. По-голям ръст е отчетен само в България (16,5%). За същия период средният ръст на цените в ЕС-27 е 6,5%, а в еврозоната – 4,1%.
Средни цени на недвижимите имоти в европейските държави
Анализът на средните покупни цени на нови къщи през 2024 година показва значителни разлики между отделните европейски страни. По-долу представяме списък на цените в EUR за квадратен метър.
Най-високи цени на имотите в Европа:
- Израел: 5439 EUR/m²
- Австрия: 4920 EUR/m²
- Германия: 4700 EUR/m²
- Франция: 4538 EUR/m²
- Нидерландия: 4266 EUR/m²
Средни цени на имотите в Европа:
- Испания: 2745 EUR/m²
- Унгария: 2605 EUR/m²
- Словения: 2610 EUR/m²
- Полша: 2219 EUR/m²
- Хърватия: 2246 EUR/m²
- Италия: 2118 EUR/m²
Най-ниски цени на имотите в Европа:
- Босна и Херцеговина: 1315 EUR/m²
- Гърция: 1463 EUR/m²
- Румъния: 1504 EUR/m²
Най-скъпият град в Европа по цена за квадратен метър ново жилище е Париж, където средната цена достига цели 14 900 EUR/m². На второ място е Тел Авив (13 886 EUR/m²), а след него Мюнхен (10 900 EUR/m²).
Достъпност на жилищата в европейските държави
Въпреки покачването на цените в някои държави, покупателната способност на населението се различава значително в отделните европейски страни. Индексът за достъпност на жилища, изразен в брой средни брутни годишни заплати, необходими за покупката на жилище с площ 70 м², показва големи различия според данните на доклада на Deloitte:
- Чехия: 13,3 средногодишни заплати (най-трудно достъпно)
- Словакия: 12,7 средногодишни заплати
- Израел: 10,2 средногодишни заплати
- Ирландия: 10,2 средногодишни заплати
- Унгария: 10,2 средногодишни заплати
- Сърбия: 9,8 средногодишни заплати
- Франция: 9,8 средногодишни заплати
- Хърватия: 8,3 средногодишни заплати
- Полша: 7,9 средногодишни заплати
- Босна и Херцеговина: 7,7 средногодишни заплати
- Нидерландия: 7,2 средногодишни заплати
- Обединено кралство: 7,2 средногодишни заплати
- Словения: 6,9 средногодишни заплати
- Гърция: 6,8 средногодишни заплати
- Румъния: 6,8 средногодишни заплати
- Италия: 5,3 средногодишни заплати
- Норвегия: 4,8 средногодишни заплати (най-добра достъпност)
- Дания: 4,7 средногодишни заплати
В Чехия средностатистическият гражданин се нуждае от цели 13,3 брутни средногодишни заплати, за да купи стандартно ново жилище с площ 70 м² - това е най-лошият резултат в цяла Европа.
Къде в Европа се строят най-много жилища?
От най-новите данни в доклада на Deloitte става ясно, че Франция, Германия и Полша са на челно място сред държавите с най-голям брой новопостроени жилища. по отношение на броя въведени в експлоатация жилища на 1000 жители, лидер в Европа е Ирландия, непосредствено следвана от Израел и Полша. Тези три държави категорично доминират в Европа по интензивност на новото жилищно строителство.
Колко имоти се изграждат в Европа:
- Ирландия: 6,19 жилища на 1000 жители
- Израел: 5,88 жилища на 1000 жители
- Полша: 5,86 жилища на 1000 жители
По отношение на абсолютния брой въведени в експлоатация жилища през 2023 г., водещи са:
- Франция: над 373 хил. жилища
- Германия: 245 хил. жилища
- Полша: над 220 хил. жилища
Къде са евтините имоти в Европа?
Доклад на Полския икономически институт за четвъртото тримесечие на 2024 г. представя различията в цените на жилищата в големите градове на Централна и Източна Европа:
- Прага (Чехия): 5,6 хил. EUR/м² - най-скъпият град
- Бърно (Чехия): 4,6 хил. EUR/м²
- Варшава (Полша): 4,3 хил. EUR/м²
През четвъртото тримесечие на 2024 г. пазарът на недвижими имоти в Централна и Източна Европа отчете значителен ръст на цените на жилищата, като Полша и Чехия се откроиха спрямо останалите страни. В Гданск цените на жилищата нараснаха средно с 14% на годишна база, също както и в чешките градове Пилзен и Бърно, където бе отчетен 13-процентен ръст. Двузначен ръст бе наблюдаван и във Варшава, Братислава, Прага и Либерец. За същия период Естония отчете най-бавния ръст на цените, около 1% както в Талин, така и в Тарту. Най-високите цени на имотите се наблюдават в Чехия, като в Прага средната цена на квадратен метър е 5,6 хил. EUR, което надвишава цените във Варшава (4,3 хил. EUR) и в Бърно (4,6 хил. EUR). В Братислава цените надхвърлиха 4 хил. EUR на квадратен метър, докато в останалите големи градове на Централна и Източна Европа цените се движат в диапазона 2,2–4 хил. EUR на квадратен метър.
Цени на жилищата в Испания
В момента Испания е един от най-привлекателните пазари на недвижими имоти в Европа, което се потвърждава от най-новите данни за инвестициите на чужденци в страната.
Според данни на Registradores de España, делът на покупките на имоти в Испания от чужденци е 14,48%. Сред най-често купуващите националности са: британци (8,57%), германци (6,67%), холандци (5,91%), мароканци (5,30%), французи (5,28%), румънци (5,17%) и италианци (4,76%).
Най-голям дял от сделки, сключени от чужденци, е отчетен на Балеарските острови (32,8%), във Валенсия (29,6%), на Канарските острови (24,5%), в Мурсия (22,8%), Каталуния (16,5%) и Андалусия (14%).
Най-популярните региони в Испания за инвестиции в недвижими имоти:
Според данни от четвъртото тримесечие на 2024 година, средната цена на квадратен метър достигна 2745 EUR, което е увеличение с 2,4% спрямо предходното тримесечие. Важно е, че тези цени надминаха нивата от 2007 година, достигайки нов исторически рекорд, като са с 12,5% по-високи от периода на предишния пиков имотен бум. Този ръст беше обусловен както от пазара на използвани жилища, който отбеляза увеличение с 1,6%, така и от новите, където цените се повишиха с 3,7%. Тази тенденция отразява нарастващото търсене на недвижими имоти.
Експерти на пазара отбелязват, че след руската инвазия в Украйна, испанските строителни предприемачи наблюдават повишен интерес към жилища сред граждани на Полша, Украйна и балтийските държави. Много купувачи от Централна Европа посочват "мотива за сигурност" като важен фактор при покупката на недвижим имот в Испания.
Жилищни сделки в Европа
През 2023 г. се наблюдава спад в броя на жилищните сделки в повечето страни от ЕС. Според данни на Евростат, публикувани в доклада, броят на сделките е намалял в 13 от 16 държави в ЕС, за които има налични данни. Най-големи спадове са отчетени в:
- Люксембург: -43,3%
- Австрия: -26,4%
- Унгария: -24,5%
- Финландия: -24,5%
Само три страни отчетоха ръст на броя сделки:
- Кипър: +31%
- Полша: +3,9%
- Ирландия: +0,6%
Глобалните жилищни сделки също отбелязаха спадове през последните години. През второто тримесечие на 2024 г. се появиха първи признаци на стабилизация, но при обща сума от 175 млрд. евро за последните 12 месеца обемът остава с 33% по-нисък в сравнение с второто тримесечие на 2023 година.
Според докладът "European Residential Markets 2024/2025" публикуван от PATRIZIA, делът на Европа се стабилизира на около 22% от световния обем на сделките, което е спад спрямо над 30% през 2020-2021 година, но осезаемо подобрение в сравнение с най-ниската точка през 2023 година.
Цени на недвижими имоти в Европа 2025
По мнение на анализаторите, през 2025 г. се очаква постепенен ръст на броя сделки на европейския пазар на имоти. Допълнителни понижения на лихвените проценти би трябвало да облекчат натиска върху сектора и да върнат умерения растеж.
Международната консултантска компания CBRE прогнозира ръст на инвестиционната активност в недвижимите имоти с 15% във Великобритания и на други водещи европейски пазари. Компанията определи 2025 година като "повратна" за сектора на недвижимите имоти.
Премиум имоти в Европа
Агенция Knight Frank в своите прогнози за премиум имоти за 2025 година посочва Стокхолм, Марбея и Мадрид като лидери на растежа. Очакваният ръст на цените на луксозните имоти в тези локации ще надхвърли 5%.
Докладът Deloitte Property Index 2024 представя и прогнози за промените на жилищните пазари в Европа. Експертите предвиждат, че основните области на промяна ще бъдат:
- Подход към ESG критериите (31% от анкетираните)
- Законодателство, свързано с пазара на наеми (25%)
- Правила за планиране и зониране (25%)
- Регулации относно ипотечните кредити (19%)
На немския пазар се прогнозира нарастване на стойността на транзакциите до 40-42 милиарда евро през 2025 година, което би означавало по-нататъшен ръст спрямо 35 милиарда евро през 2024 година.
Агенции за недвижими имоти в Европа
Европейският пазар на агенции за недвижими имоти през 2023 година изглеждаше по следния начин според данните на Report Linker:
Брой агенции за недвижими имоти в Европа:
- Франция: 64 780
- Испания: 47 220
- Италия: 35 390
- Германия: 32 310
Най-голям ръст на броя на агенциите за недвижими имоти на годишна база е отчетен в Португалия (5,69%).
Най-често задавани въпроси: Къде е най-изгодно да инвестирате в недвижими имоти в Европа?
Къде си струва да инвестирате в недвижими имоти в Европа?
Едни от най-доходоносните пазари са: Испания – стабилни цени, привлекателни ипотечни кредити. Португалия – растящо търсене, благоприятни данъчни правила за чуждестранни инвеститори. Полша – бързоразвиващ се пазар и висока доходност от наеми.
Каква е прогнозата за цените на имотите в Европа през 2025?
Европейският пазар на жилищни имоти ще нарасне от 2,04 трилиона USD през 2025 до 2,54 трилиона USD до 2030 година (CAGR 4,5%). CBRE прогнозира ръст на инвестиционната активност с 15% във Великобритания и други водещи европейски пазари. Knight Frank посочва Стокхолм, Марбея и Мадрид като лидери по ръст на цените на луксозни имоти през 2025 година.
Къде в Европа цените на имотите растат?
Лидери в ръста на цените на имотите са Унгария (13,3%), Полша (12,1%), Португалия (11,5%) и Чехия (9,3%). Според най-новите данни на Евростат, България (16,5%) и Полша (14,4%) отчитат най-висок ръст в ЕС при среден показател за съюза от 6,5%.
Къде се намират най-скъпите имоти в Европа?
Най-скъпите имоти може да откриете в Израел (5439 EUR/m²), Австрия (4920 EUR/m²), Германия (4700 EUR/m²), Франция (4538 EUR/m²) и Нидерландия (4266 EUR/m²). Париж е най-скъпият град в Европа (14 900 EUR/m²), следван от Тел Авив (13 886 EUR/m²) и Мюнхен (10 900 EUR/m²).
В кои европейски държави може да се купи евтин имот?
Най-евтините имоти в Европа се предлагат в Босна и Херцеговина (1315 EUR/m²), Гърция (1463 EUR/m²) и Румъния (1504 EUR/m²). Изгодни цени има още в Испания, Унгария, Словения, Полша, Хърватия и Италия (от 2118 до 2745 EUR/m²).
Обобщение
Въпреки забавянето в някои страни, прогнозите за 2025 година сочат постепенно оживление на пазара, подкрепено от очакваното понижение на лихвените проценти.
За инвеститори и потенциални купувачи ключово значение ще имат по-нататъшните решения на централните банки относно лихвените проценти и общата икономическа обстановка в отделните страни. Ако искате да научите подробности за конкретна държава, разгледайте нашите препоръчани статии по-долу.