Jak Kupić Nieruchomość w Dubaju 2026 Bez Podatków?

Czy warto kupić mieszkanie w Dubaju w 2026 roku? Ile kosztuje nieruchomość w Emiratach? Jak uzyskać Golden Visa przez zakup apartamentu? Jaki jest zwrot z inwestycji? To pytania, które zadaje sobie każdy potencjalny inwestor zainteresowany rynkiem nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich.

Rynek nieruchomości w Dubaju przeżywa rekordowy boom, przyciągając inwestorów z całego świata zainteresowanych zakupem nieruchomości w Dubaju, zarówno w segmencie apartamentów na sprzedaż, jak i willi w Dubaju. Według najnowszych danych Dubai Land Department (DLD), w pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku odnotowano około 94 000 transakcji nieruchomości o łącznej wartości 262,7 miliarda AED (około 71,5 miliarda USD), co stanowi wzrost o 40% rok do roku. W naszej ocenie Dubaj pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych rynków nieruchomości na świecie, oferując wyjątkowe połączenie wysokich stóp zwrotu (ROI), braku podatków, a także możliwości uzyskania długoterminowej wizy pobytowej Golden Visa.

W 2024 roku ceny mieszkań w Dubaju wzrosły o 20% rok do roku, osiągając średnią wartość 1597 AED za stopę kwadratową według raportu Deloitte. Z kolei według Knight Frank, średnie ceny nieruchomości mieszkalnych w Dubaju osiągnęły rekordowy poziom 1685 AED (459 USD) za stopę kwadratową w czwartym kwartale 2024 roku, przekraczając o 13,3% poprzedni szczyt z 2014 roku. Dubai Land Department zarejestrował w 2024 roku ponad 169 000 transakcji sprzedaży nieruchomości, o łącznej wartości 488 miliardów AED, z czego 67% stanowiły nieruchomości na rynku wtórnym w Dubaju, a 33% nieruchomości off-plan, często wybierane przez inwestorów ze względu na elastyczne plany płatności oraz wysoki potencjał wzrostu wartości.

W Globihome, śledząc globalne trendy inwestycyjne, obserwujemy, że mieszkania w Dubaju i luksusowe apartamenty Dubaj przyciągają coraz więcej klientów, którzy doceniają nie tylko brak podatku dochodowego od wynajmu, brak podatku od zysków kapitałowych, ale również stabilność polityczną, rozwiniętą infrastrukturę oraz łatwość zakupu nieruchomości przez obcokrajowców w Dubaju.

Wszystkie dane oparte na oficjalnych źródłach: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings oraz analizach własnych Globihome. Na końcu artykułu przekazujemy kontakt do profesjonalnego i polecanego przez nas agenta nieruchomości w Dubaju, który wesprze Ciebie na każdym etapie jeśli chcesz kupić nieruchomość w Dubaju.

Dlaczego Warto Kupić Nieruchomość w Dubaju w 2026 Roku?

Czy inwestycja w nieruchomości w Dubaju jest opłacalna? Czy warto kupić mieszkanie w Dubaju jako inwestycję? To fundamentalne pytania, które słyszymy od czytelników Globihome każdego dnia. Odpowiedź brzmi: TAK! Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że inwestycja w nieruchomości w Dubaju wyróżnia się na tle globalnego rynku wyjątkowym klimatem podatkowym. Zjednoczone Emiraty Arabskie nie nakładają podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku od nieruchomości ani podatku od zysków kapitałowych, co oznacza, że cały dochód z najmu oraz zysk ze sprzedaży pozostaje w kieszeni inwestora. Jednocześnie musisz pamiętać o opłacie rejestracyjnej, o której napiszemy w dalszej części artykułu.

Brak Podatków – Największa Zaleta Inwestycji w ZEA

Dubai oferuje jeden z najbardziej atrakcyjnych systemów podatkowych dla inwestorów nieruchomości na świecie:

• 0% podatku od nieruchomości – nie płacisz corocznego property tax
• 0% podatku dochodowego – brak PIT od przychodów z wynajmu
• 0% podatku od zysków kapitałowych – sprzedaż nieruchomości nie generuje zobowiązań podatkowych
• 0% podatku od spadków – dziedziczenie nieruchomości wolne od opodatkowania

Jedyną znaczącą opłatą jest jednorazowa opłata rejestracyjna DLD w wysokości 4% wartości nieruchomości przy zakupie.

Wysokie Zwroty z Inwestycji – jakie jest ROI w Dubaju?

Według danych z 2025 roku, średni zwrot z inwestycji w Dubaju wynosi 6-8% rocznie, co znacząco przewyższa inne globalne rynki:

• Londyn: 2-4% rocznie
• Nowy Jork: 2-4% rocznie
• Hong Kong: 2-3% rocznie
• Warszawa: 4-5% rocznie

Niektóre dzielnice w Dubaju oferują jeszcze wyższe zwroty:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% dla studio, 6- 7% dla większych mieszkań
• Al Furjan: 7% dla studio, 6-7% dla apartamentów
• Arjan: do 5-8 % dla małych jednostek

Golden Visa – Jak Otrzymać Wizę Rezydenta w Dubaju?

Kupując nieruchomość o wartości minimum 2 miliony AED (około 545,000 USD), otrzymujesz prawo do aplikacji o 10-letnią Golden Visa, która daje:

• Długoterminową wizę rezydenta bez potrzeby sponsora
• Możliwość sponsorowania rodziny (małżonka, dzieci, rodziców)
• Prawo do pracy i prowadzenia biznesu w ZEA
• Możliwość przebywania poza ZEA dłużej niż 6 miesięcy bez utraty wizy
• Możliwość odnowienia wizy po 10 latach

Od 2025 roku istnieją również niższe progi inwestycyjne:

• 750,000 AED – wiza 2-letnia
• 2 miliony AED – Golden Visa na 10 lat
• Off-plan properties również kwalifikują się do wizy

Wzrost populacji i popytu na wynajem w Dubaju

Populacja Dubaju rośnie w tempie około 5% rocznie, osiągając obecnie ponad 3,8 miliona mieszkańców, a według Dubai Urban Master Plan 2040 ma wzrosnąć do 7,8 milionów do 2040 roku. Ten systematyczny wzrost demograficzny napędzany jest głównie przez cudzoziemców, którzy stanowią około 90% populacji emiratu. Wysoko wykwalifikowani specjaliści, przedsiębiorcy oraz osoby o wysokich dochodach wybierają Dubaj ze względu na bezpodatkowe środowisko, wysoką jakość życia, bezpieczeństwo oraz dostęp do światowej klasy infrastruktury. Stały napływ nowych rezydentów przekłada się na konsekwentnie wysokie zapotrzebowanie na mieszkania, co stabilizuje rynek najmu i minimalizuje ryzyko pustostanów. Dodatkowo, w 2024 roku Dubai odwiedziło 18.7 miliona międzynarodowych turystów, co napędza popyt na wynajem krótkoterminowy.

Ceny Mieszkań w Dubaju: Szczegółowa Analiza Rynku 2026

Według raportu Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", ceny nieruchomości mieszkalnych w 2024 roku wzrosły o 20%, a czynsze o 19%. Szczególnie silny wzrost odnotowano w segmencie willi – 27.9% rocznie, podczas gdy apartamenty zyskały na wartości około 18%.

Nieruchomości luksusowe Segment ultra-luksusowy przeżywa prawdziwy rozkwit. W 2024 roku odnotowano 948 transakcji nieruchomości luksusowych (powyżej 15 milionów AED), a sprzedaż nieruchomości o wartości powyżej 10 milionów AED osiągnęła 7.6 miliardów AED. Dubai wyprzedził w tym segmencie takie miasta jak Londyn czy Nowy Jork.

Ile kosztuje mieszkanie w Dubaju 2025?

Średnia cena za stopę kwadratową w 2025 to 1,755 AED (około 477 USD).

Średnie ceny 2025 w podziale na typ nieruchomości kształtują się następująco:

• Apartamenty: 1,3 miliona AED (około 354,000 USD)
• Wille: 6,6 miliona AED (około 1,8 miliona USD)
• Nieruchomości komercyjne: 2,1 miliona AED (około 572,000 USD)
• Działki: 6,7 miliona AED (około 1,82 miliona USD)

Standardowe mieszkanie o powierzchni 75 metrów kwadratowych (około 807 stóp kwadratowych) kosztuje średnio 1,36 miliona AED (około 370 000 USD). Średnia cena apartamentu w rynku pierwotnym wynosi obecnie 1,3 miliona AED (354 000 USD), podczas gdy wille osiągają średnio 3,54 miliona AED (964 000 USD). Warto podkreślić, że ceny znacząco różnią się w zależności od lokalizacji, typu nieruchomości oraz standardu wykończenia.

Jeśli chcesz otrzymać aktualne oferty nieruchomości dopasowane do Twoich oczekiwań, skontaktuj się z agentem nieruchomości, którego polecamy na końcu artykułu. Na naszym blogu Globihome polecamy tylko i wyłącznie profesjonalnych i sprawdzonych agentów nieruchomości. Robimy to bezpłatnie. Zależy nam na profesjonalnej obsłudze dla naszych czytelników.

Poprzedni slajdNastępny slajd

Ceny Nieruchomości w Poszczególnych Dzielnicach Dubai

Ceny nieruchomości w Palm Jumeirah

• Studio: od 1,2 miliona AED (327,000 USD)
• 1-bedroom: od 2,5 miliona AED (680,000 USD)
• 2-bedroom: od 4 miliony AED (1,09 miliona USD)
• Wille: 10-110 milionów AED (2,72 - 30 milionów USD)
• Rentowność wynajmu: 5-9% (studio najwyższy zwrot)

Ceny nieruchomości w Business Bay

• Studio: 800,000 - 1,2 miliona AED (218,000-327,000 USD)
• 1-bedroom: 1,5 - 2,5 miliona AED (408,000-680,000 USD)
• 2-bedroom: 2,5 - 4 miliony AED (680,000-1,09 miliona USD)
• 3-bedroom: 4 - 8 milionów AED (1,09-2,18 miliona USD)
• Rentowność wynajmu: 5- 7.5% (studio najwyższy)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 miliona AED (191,000-300,000 USD)
• 1-bedroom: 1,3 - 2,2 miliona AED (354,000-600,000 USD)
• 2-bedroom: 2,2 - 3,8 miliona AED (600,000-1,03 miliona USD)
• Rentowność wynajmu: 6-7% (studio najwyższy)

Damac Hills

• Studio: od 450,000 AED (122,500 USD)
• 1-bedroom: od 700,000 AED (190,500 USD)
• 2-bedroom: od 1,1 miliona AED (300,000 USD)
• 3-bedroom: od 1,5 miliona AED (408,000 USD)
• Rentowność wynajmu: 6.-7%

Jak kupić mieszkanie w Dubaju: Proces krok po kroku

Zakup mieszkania w Dubaju jest znacznie prostszy niż w wielu krajach zachodnich, a cały proces może zająć zaledwie kilka dni dla już wybudowanych nieruchomości.

Krok 1: Określ jaki jest Twój cel zakupu mieszkania w Dubaju

Przed rozpoczęciem poszukiwań musisz określić, czy kupujesz nieruchomość jako:

• Inwestycję na wynajem długoterminowy – stabilny miesięczny dochód
• Inwestycję na wynajem krótkoterminowy – wyższa rentowność, ale większe wymagania czasowe
• Własne mieszkanie – dla siebie i rodziny
• Inwestycję spekulacyjną – kupno w celu odsprzedaży z zyskiem (flipping)

Krok 2: Ustalenie budżetu i źródła finansowania

Zakup gotówkowy z naszych obserwacji w Globihome najwięcej transakcji w Dubaju to transakcje gotówkowe, co świadczy o zamożności nabywców. Zakup za gotówkę eliminuje konieczność ubiegania się o kredyt hipoteczny i przyspiesza proces.

Kredyt hipoteczny w Dubaju Cudzoziemcy mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Dubaju, jednak warunki są bardziej restrykcyjne niż dla rezydentów:

• Wkład własny dla nie-rezydentów: od 40% wartości nieruchomości dla nieruchomości poniżej 5 milionów AED
• Wkład własny dla rezydentów: 20%
• Maksymalny okres kredytowania: 25 lat
• Wymagania dochodowe: Banki wymagają zazwyczaj miesięcznego dochodu minimum 15,000-20,000 AED

W pierwszym kwartale 2025 roku odnotowano 9,300 transakcji kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne, co stanowi wzrost o 24% rok do roku. Łączna wartość tych transakcji osiągnęła 20.4 miliarda AED (+46.8% rok do roku).

Krok 3: Wybór lokalizacji i typu nieruchomości

Dubai oferuje ponad wiele dzielnic, gdzie klienci mogą nabywać nieruchomości. Jeśli nie znasz dobrze Dubaju, polecamy omówić poszczególne dzielnice z profesjonalistą mieszkającym na co dzień w Dubaju. Kontakt do takiej osoby znajdziesz bezpłatnie na końcu artykułu.

Krok 4: Wybór agenta nieruchomości

Wybór profesjonalnego agenta nieruchomości to kluczowy krok, szczególnie jeśli na co dzień nie mieszkasz w Dubaju. Agent pomoże w:

• Znalezieniu odpowiedniej nieruchomości
• Negocjacji ceny
• Weryfikacji dokumentów
• Przeprowadzeniu procesu zakupu

Krok 5: Weryfikacja nieruchomości i due diligence

Przed podpisaniem umowy przeprowadź dokładną weryfikację:

• Title Deed – sprawdź, czy sprzedający jest prawnym właścicielem
• NOC (No Objection Certificate) – jeśli nieruchomość ma hipotekę, sprzedający musi uzyskać NOC od banku
• Service charges – sprawdź zaległe opłaty eksploatacyjne
• Ejari – zarejestrowana umowa najmu (jeśli nieruchomość jest wynajmowana)
• Stan techniczny – rozważ wynajęcie inspektora budowlanego

Krok 6: Podpisanie umowy

Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości, strony podpisują umowę z deweloperem lub osobą fizyczną ( w przypadku rynku wtórnego).

Umowa zawiera:

• Szczegóły nieruchomości
• Uzgodnioną cenę
• Harmonogram płatności
• Warunki transakcji
• Kary za opóźnienia

Depozyt: Zazwyczaj 10% wartości nieruchomości na rynku wtórnym, wpłacany na konto powiernicze agenta licencjonowanego przez RERA.

Krok 7: Finansowanie i płatności

Dla nieruchomości gotowych: Płatność następuje zazwyczaj w ciągu 30-60 dni od podpisania umowy.

Dla nieruchomości off-plan: Najpopularniejsze plany płatności w 2025 roku to plan płatności 80/20 lub 60/40 lub 50/50. Wysokość transz jest uzależniona od postępów prac budowlanych, a deweloperzy coraz częściej udzielają możliwości płatności ratalnej bez odsetek.

Krok 8: Rejestracja w Dubai Land Department (DLD)

Po uregulowaniu płatności za nieruchomość, transakcja musi zostać zarejestrowana w DLD w ciągu 60 dni. Rejestracja nieruchomości w Dubai Land Department jest kluczowym i ostatecznym etapem przeniesienia własności. Strony transakcji (lub ich pełnomocnicy) muszą stawić się w jednym z autoryzowanych Trustee Centers lub wykorzystać usługę DLD Smart Services do elektronicznej rejestracji. Podczas rejestracji uiszczana jest opłata transferowa w wysokości 4% wartości nieruchomości, która zazwyczaj dzielona jest po połowie między kupującego i sprzedającego, chociaż można to negocjować.

Krok 9: Otrzymanie Title Deed

Po zarejestrowaniu transakcji, otrzymasz:

• Title Deed – oficjalny dokument potwierdzający własność nieruchomości, wystawiony przez DLD
• e-Certificate – elektroniczna wersja Title Deed

Title Deed zawiera:

• Dane właściciela
• Szczegóły nieruchomości (lokalizacja, powierzchnia, typ)
• Numer działki
• Wartość nieruchomości

Golden Visa: Wiza Pobytowa Przez Inwestycję w Nieruchomości

Program Golden Visa w Zjednoczonych Emiratach Arabskich to obecnie jedno z najatrakcyjniejszych rozwiązań dla osób planujących inwestycję w nieruchomości w Dubaju oraz długoterminowy zakup nieruchomości w Dubaju w segmencie freehold. 10-letnia Golden Visa Dubaj zapewnia stabilne prawo pobytu bez konieczności posiadania sponsora emirackiego czy lokalnego pracodawcy, co wyróżnia ją na tle tradycyjnych wiz rezydenckich powiązanych z zatrudnieniem. Wiza jest odnawialna co 10 lat, o ile inwestor utrzymuje kwalifikującą się nieruchomość w Dubaju.

Minimalna wartość inwestycji wymagana do uzyskania Golden Visa poprzez nieruchomości wynosi 2 miliony AED (ok. 545 000 USD). Może to być jedna nieruchomość lub portfel kilku aktywów, pod warunkiem że znajdują się one w strefie freehold w Dubaju. Nieruchomości mogą być również finansowane kredytem hipotecznym, jednak w takim przypadku wymagane jest NOC (No Objection Certificate) od banku, co jest standardową procedurą przy inwestycjach w nieruchomości premium Dubaj.

Reforma przepisów w 2022 roku znacząco ułatwiła inwestorom uzyskanie Golden Visa w ZEA, szczególnie dla osób kupujących nieruchomości off-plan w Dubaju. Obecnie nie ma wymogu wpłacania 50% kapitału własnego — wystarczy NOC, a o kwalifikacji decyduje aktualna wartość rynkowa potwierdzona przez Dubai Land Department (DLD). Co istotne, nawet nieruchomość kupiona kilka lat temu za niższą cenę kwalifikuje się, jeśli dziś jej wartość przekracza próg 2 mln AED. W przypadku projektów off-plan w Dubaju, wiza może zostać przyznana, gdy ukończenie budowy przekroczy 50% lub gdy deweloper potwierdzi wpłaty o wartości minimum 2 mln AED.

Do aplikacji wymagane są m.in. paszport, aktualne zdjęcie, Title Deed, Emirates ID (jeśli występuje) oraz dokumentacja potwierdzająca własność nieruchomości freehold w Dubaju.

Koszty uzyskania Golden Visa Dubai obejmują m.in.: badanie medyczne (700 AED), Emirates ID na 10 lat (1153 AED), opłatę rezydencką (2856,75 AED), opłaty DLD (4020 AED) oraz koszty administracyjne (1155 AED). Całkowity koszt procedury dla inwestora to około 9884,75 AED. Golden Visa umożliwia również sponsorowanie członków rodziny, w tym dzieci bez limitu wieku, co dodatkowo zwiększa jej atrakcyjność dla osób inwestujących w nieruchomości w Dubaju pod wynajem lub w celach relokacyjnych.

Dodatkowo może wystąpić service fee w zależności od firmy pomagającej w uzyskaniu wizy.

Dla inwestorów z niższym kapitałem dostępna jest także 2-letnia wiza inwestorska w Dubaju z minimalnym progiem 750 000 AED, przeznaczona dla właścicieli ukończonych nieruchomości mieszkalnych. Alternatywą jest 5-letnia Green Residence UAE, skierowana do przedsiębiorców i inwestorów biznesowych, stanowiąca elastyczne uzupełnienie strategii wizowej przy inwestowaniu w dubajski rynek nieruchomości.

Podsumowanie: Czy Warto Kupić Nieruchomość w Dubaju w 2026?

Zakup nieruchomości w Dubaju to unikalne połączenie: wysokich zwrotów z najmu, braku podatków od dochodów, zysków kapitałowych czy własności nieruchomości oraz możliwość uzyskania 10-letniej Golden Visa Dubai. To sprawia, że inwestycja w nieruchomości w Dubaju jest jedną z najbardziej dochodowych i bezpiecznych strategii dla inwestorów szukających globalnej dywersyfikacji i pasywnego dochodu.

Według nas w Globihome kluczowe czynniki sukcesu to:

1. Wybór odpowiedniej lokalizacji – dzielnice takie jak JVC oferują 8-9% rentowności, podczas gdy Downtown Dubai zapewnia prestiż

2. Wybór renomowanego dewelopera – sprawdź kto gwarantuje terminowe oddanie i wysoką jakość. Jeśli potrzebujesz w tym pomocy, możesz liczyć na eksperta, którego polecamy w Globihome. Kontakt znajdziesz na końcu artykułu.

3. Współpraca z profesjonalnym agentem – jeśli nie mieszkasz na co dzień w Dubaju, skorzystaj z usług agenta nieruchomości, który jest na miejscu i rzetelnie pomoże Ci na każdym etapie zakupu nieruchomości.