Недвижими имоти в Кипър: оферти, цени и инвестиционен наръчник
Содержание
Кипър е една от най-предпочитаните инвестиционни дестинации в Европа за чужденци, търсещи домове край морето и стабилни инвестиции. Пазарът на недвижими имоти в Кипър предлага изключителни възможности за тези, които планират покупка на недвижим имот в Кипър 2025 като дългосрочна инвестиция или ваканционна резиденция.
В Globihome, в сътрудничество с местни експерти, анализираме пазарите на недвижими имоти. По-долу представяме цялата най-важна информация, която трябва да знаете, ако планирате покупка на недвижим имот в Кипър през 2025 година. Допълнително в края на статията ще намерите контакт с местен агент на недвижими имоти, който може да ви предложи актуални оферти за недвижими имоти в Кипър.
Защо си струва да инвестирате в апартамент в Кипър?
Струва ли си да се инвестира в недвижими имоти в Кипър? По наше мнение отговорът е еднозначен – да! Инвестициите в недвижими имоти в Кипър се отличават с уникална комбинация от стабилност, доходност и високо качество на живот. Като член на Европейския съюз от 2004 година, Кипър осигурява правна сигурност, базирана на британското право, гарантирайки прозрачност в процедурите и пълна защита на правата на собствениците.
Кипър – ключови предимства при инвестиции в недвижими имоти:
- Комисионната за агента по недвижими имоти обикновено се плаща от продавача, а не от купувача на имота
- Без данък върху наследства и дарения
- Обширна мрежа от споразумения за избягване на двойно данъчно облагане
- Постоянен ръст на стойността на имотите 3-8% годишно
- Ниска, прогресивна система на подоходния данък за физически лица (ПИТ)
- Една от най-ниските ставки на корпоративния данък (ЦИТ) в Европейския съюз
- Програма Golden Visa, даваща възможност за получаване на резидентство
Времето в Кипър е допълнителен магнит за инвеститорите – над 350 слънчеви дни годишно, температури 19-30°C и топло море 16-27°C през цялата година. Недвижимите имоти в Кипър съчетават стабилен ръст на стойността с атрактивни приходи от наеми, особено в туристическия сектор, където доходността може да достигне 8-12% годишно.
Цени на недвижимите имоти в Кипър 2025 – анализ на най-добрите локации
Цените на недвижимите имоти в Кипър през 2025 година се различават значително в зависимост от местоположението и близостта до морето. Недвижимите имоти в Лимасол представляват най-скъпия сегмент на пазара като бизнес центъра на острова.
Лимасол – цени на недвижимите имоти в Кипър 2025:
- Център на града: от 4000 EUR/m²
- Марина (престижен район): от 6000 EUR/m²
- Germasogeia (туристическа зона): от 3500 EUR/m²
- Нови апартаменти на първа линия: 5500 EUR/m²
Пафос – цени на недвижимите имоти в Кипър 2025:
- Исторически център: от 2500 EUR/m²
- Kato Pafos (на плажа): от 3500 EUR/м²
- Хлорака (жилищен квартал): от 2000 EUR/м²
- Coral Bay (туристически курорт): от 3000 EUR/м²
Ларнака - цени на имотите в Кипър 2025:
- Център на града: от 1800 EUR/м²
- Финикудес (крайбрежна алея): от 3000 EUR/м²
- Макензи (плажна зона): от 2500 EUR/м²
Никозия - цени на имотите в Кипър 2025:
- Център: от 1500 EUR/м²
- Жилищни квартали: от 1200 EUR/м²
Айя Напа - цени на имотите в Кипър 2025:
- Център: от 2500 EUR/м²
- Първа линия до морето: от 4000 EUR/м²
Апартаменти на морето - Кипър на първа брегова линия - оферти и цени
Жилища с изглед към морето Кипър са ексклузивни имоти на максимум 50 метра от плажа с панорамна гледка към морето, луксозни довършителни работи, смарт домашни системи и достъп до частни басейни, спа и 24/7 охрана.
От нашите наблюдения в Globihome много клиенти търсят имоти с морска гледка. Ако и ти се интересуваш от крайбрежни дестинации, непременно прочети за Жилища на морето в Албания - цени и процедури, Покупка на имот в Испания - инвеститорски наръчник 2025 или Как да купите имот на Мадейра – цени, данъци и формалности. В статиите ще представим конкретни съвети и актуалната ситуация на имотния пазар в отделните страни. По-долу ще намерите анализ на цените на имотите на първа линия в Кипър.
Limassol Marina - цени на апартаменти:
- Студио (40-50 м²): 350 000 - 450 000 EUR
- 1 спалня (60-80 м²): 450 000 - 650 000 EUR
- 2 спални (90-120 м²): 650 000 - 950 000 EUR
- 3 спални (130-180 м²): 950 000 - 1 500 000 EUR
- Пентхаус (200+ м²): 1 500 000 - 3 000 000 EUR
Пафос - Coral Bay - цени на апартаменти:
- Студио: 250 000 - 350 000 EUR
- 1 спалня: 350 000 - 500 000 EUR
- 2 спални: 500 000 - 750 000 EUR
- 3 спални: 750 000 - 1 200 000 EUR
Ларнака - Макензи - цени на апартаменти:
- Студио: 200 000 - 300 000 EUR
- 1 спалня: 300 000 - 420 000 EUR
- 2 спални: 420 000 - 600 000 EUR
Най-добрите комплекси на първа линия са Limassol Del Mar с марина, The Oval с басейни и Leptos Coral Beach с голф и спа.
Ипотечен кредит за покупка на имот в Кипър – условия и банки
Ипотечни кредити за чужденци в Кипър са достъпни в основните местни банки, като всяка институция предлага малко различни условия. Bank of Cyprus като най-голямата банка на острова предлага ипотечни кредити до 70% от стойността на имота за нерезиденти, като изисква минимален месечен доход от 2500 EUR. Hellenic Bank се специализира в обслужването на международни клиенти, като предлага финансиране до 65% от стойността, докато Alpha Bank Cyprus изисква по-високо самоучастие (40%), но предлага конкурентна лихва.
Необходимите документи включват потвърждение на доходите от последните 6 месеца, удостоверение за заетост, банкови извлечения, сертификат за липса на задължения и официални преводи на всички документи на английски или гръцки език. Разходи по ипотечния кредит са такса за разглеждане на заявлението 300-500 EUR, банкова оценка 400-600 EUR, нотариални такси 800-1200 EUR и застраховка „Живот“ и на имота.
Апартаменти в Кипър – процедура за покупка стъпка по стъпка
Как да купите имот в Кипър като чужденец? Този процес изисква систематичен подход и професионална подкрепа.
ЕТАП 1: Определете целта и бюджета
- Жилище за собствено ползване или инвестиция за отдаване под наем?
- Бюджет = цена на имота + 5% ДДС (ако това е първият ви имот, купен от строител) + 1% такса за адвокат + 0,2% държавни такси. Подробните данъци ще обсъдим по-нататък в статията.
ЕТАП 2: Изберете имот
- С помощта на агенция, портали или директно от строителя.
- Визита 3–5 дни на място или виртуална разходка онлайн.
- Персонализирани оферти можете да получите от препоръчания от Globihome посредник, с когото ще намерите контакт в края на статията
ЕТАП 3: Резервация на имота
- Подписване на резервационен договор.
- Плащане на депозит: обикновено 1000-5000 EUR.
ЕТАП 4: Правен анализ (Due Diligence)
- Местен юрист проверява: нотариален акт, разрешителни, ипотеки, тежести.
- Срок: 1-2 седмици.
ЕТАП 5: Правителствено одобрение (за лица извън ЕС)
- Заявление до Министерството на вътрешните работи за разрешение за покупка.
- Обикновено формалност, но изисквана.
ЕТАП 6: Подписване на окончателния договор
- В присъствието на адвокат или пълномощник.
- Окончателно плащане на цената (в брой или с кредит).
ЕТАП 7: Регистрация в Имотния регистър
- Записване на имота на Ваше име.
- Регистрационна такса + такса за прехвърляне (данък върху покупката).
Разходи при покупка на жилище в Кипър – всички такси 2025
Когато определяте своя бюджет за покупка на недвижим имот в Кипър трябва да помните за допълнителните такси освен самата цена на жилището или къщата.
Данък върху имота от вторичния пазар в Кипър – такса за прехвърляне:
- До 85 000 EUR: 3%
- 85 001 - 170 000 EUR: 5%
- Над 170 001 EUR: 8%
- Таксата не се начислява, ако имотът е нов и е обект на ДДС.
ДДС при покупка на нов имот в Кипър от строител:
- 5% ДДС – преференциална ставка на ДДС за първи жилищен имот при изпълнение на определени условия.
- 19% ДДС – стандартна ставка за втори и следващи имоти, инвестиционни апартаменти и търговски имоти.
Кой може да получи преференциална ставка 5% ДДС вместо 19% ДДС при покупка на нов имот в Кипър?
От юли 2023 година Кипър промени критериите за квалификация към ставката 5% ДДС за нови жилищни имоти, съобразявайки законите с директивите на ЕС. По-долу представяме условията, които трябва да се изпълнят, за да се ползва преференциална ставка на ДДС:
- Купувачът трябва да бъде физическо лице, а не юридическо лице.
- Имотът трябва да се използва като постоянно място на пребиваване за минимум 10 години.
- Максималната площ на имота не може да надвишава 130 кв. м.
- Максималната стойност на имота не може да надвишава 350 000 EUR (без ДДС).
Ако имотът надвишава 130 м² или 350 000 EUR, то първите 130 м² и до 350 000 EUR от стойността се облагат с ДДС ставка 5%, а надвишението се облага със ставка 19%.
Намалената ставка на ДДС не се прилага, ако имотът надвишава и 190 м², и 475 000 EUR — в този случай важи пълната ставка ДДС от 19%.
Струва си да помните, че от намалената 5% ставка може да се възползвате само веднъж на 10 години. Ако купите имот с 5% ДДС, през следващите 10 години нямате право отново да ползвате тази отстъпка. Разбира се, след изтичането на 10 години отново може да кандидатствате за 5% ДДС при покупка на нов имот.
Банкови, правни и регистрационни такси в Кипър:
- Трансфер на средства: 50-200 EUR
- Адвокат: 1-1.5% от стойността (мин. 1,500 EUR)
- Land Registry: 0.5% от стойността (мин. 85 EUR)
- Застраховка: 0.1-0.2% от стойността годишно
Пример - имот от вторичен пазар на стойност 150 000 EUR:
- Такса трансфер: 7500 EUR
- Адвокат: 1500 EUR
- Други разходи: 800 EUR
- Общо: ~9800 EUR (6.53%)
Какви са разходите за поддържане на жилище в Кипър?
Разходите за поддържане на жилище в Кипър са важен елемент при планирането на бюджета за всеки собственик на имот и директно влияят на доходността и възвръщаемостта на инвестицията 2025.
Месечни сметки за двустаен апартамент:
- Ток: 150-250 EUR/месец
- Вода: 40-80 EUR/месец
- Интернет: 45-65 EUR/месец
Такси за общите части:
- Стандартно жилище: 50-120 EUR/месец
- Апартамент с басейн: 80-150 EUR/месец
- Луксозен апартамент с консиерж: 150-300 EUR/месец
Обобщение на месечните разходи за поддръжка на имот:
- Апартамент 80 м²: 380-650 EUR/месец
- Къща 150 м²: 680-1,120 EUR/месец
Наем на апартамент в Кипър - цени за дългосрочен и краткосрочен наем
Много собственици на имоти в Кипър решават да отдават своите апартаменти под наем. Най-често инвеститорите пътуват веднъж или два пъти годишно за ваканция, а през останалото време отдават имотите си на туристи от цяла Европа. Благодарение на средиземноморския климат с 350 слънчеви дни годишно, наемането на апартамент в Кипър носи доходи през по-голямата част от годината. По-долу представяме данни за доходността в най-добрите локации като Limassol Marina, Coral Bay в Пафос и Mackenzie Beach в Ларнака:
Цени за дългосрочен наем (EUR/месец):
- Студио (30-40 м²): 400-700 EUR
- 1 спалня (50-70 м²): 600-1,100 EUR
- 2 спални (80-100 м²): 900-1,600 EUR
- 3 спални (120+ м²): 1,300-2,500 EUR
Краткосрочен наем (EUR/нощ):
- Студио на плажа: 45-90 EUR
- 1 спалня: 65-120 EUR
- 2 спални: 90-160 EUR
- 3 спални: 130-220 EUR
Разходи за управление:
- Дългосрочно: 10-15% от наема
- Краткосрочно: 20-30% от приходите
Кипър времето
Времето в Кипър е едно от основните предимства на острова с над 350 слънчеви дни годишно и мек средиземноморски климат, идеален за наем на апартамент в Кипър.
Температури на въздуха:
- Зима (декември-февруари): 15-19°C ден, 8-12°C нощ
- Пролет (март-май): 20-26°C
- Лято (юни-септември): 28-35°C (макс 40°C)
- Есен (октомври-ноември): 22-28°C
Температура на морето:
- Най-студено (февруари-март): 16-17°C
- Най-топло (август-септември): 27-28°C
- Сезон за къпане: май-ноември
Дъждовете обикновено се срещат през зимата, а лятото е практически без валежи. Меките ветрове и умерената влажност (макс. 65%) осигуряват комфорт през цялата година.
ЧЗВ – най-често задавани въпроси за имоти на Кипър
Струва ли си да се инвестира в имоти на Кипър?
Да, инвестициите в имоти на Кипър се характеризират със стабилен ръст на стойността от 3-8% годишно, привлекателна доходност от наем 4-12% и данъчни облекчения. Като член на ЕС Кипър предлага правна сигурност, а отдаването под наем на жилище в Южна Кипър носи доходи през по-голямата част от годината благодарение на 350 слънчеви дни.
Как чужденец може да купи имот на Кипър?
Процедурата за покупка на имот в Кипър включва: избор на имот, резервация с депозит 1000-5000 EUR, правен анализ (due diligence), получаване на правителствено одобрение (за лица извън ЕС), подписване на крайния договор и регистрация в Land Registry. Целият процес отнема 6-12 седмици с професионална подкрепа.
Каква е доходността при отдаване под наем в Кипър?
Доходността и възвръщаемостта през 2025 варират според локацията. Лимасол предлага 4-6% годишно с най-стабилните наематели, Пафос 5-7%, Ларнака 6-8%, а Айя Напа дори 8-12% при сезонен наем. Краткосрочният наем (Airbnb) може да донесе по-високи ставки, но изисква активно управление.
Мога ли да получа Златна виза, купувайки имот на Кипър?
Да, златната виза за имот на Кипър изисква минимум 300 000 EUR инвестиция в нов имот плюс депозит 30 000 EUR и доходи 30 000 EUR годишно. Програмата дава право на постоянно пребиваване, работа в Кипър и свободно пътуване в ЕС. Процедурата трае 6-8 месеца (2-3 месеца при Fast Track).
Кои локации са най-подходящи за инвестиция?
Най-добрите локации на Кипър за покупка на жилище са Лимасол за стабилни бизнес наематели, Пафос за баланс между цена и качество, Ларнака за висока възвръщаемост при по-ниски цени и Айя Напа за максимална сезонна доходност. Апартаментите на плажа получават премия от 20-40%, но предлагат най-голяма атрактивност за отдаване под наем.
Възможно ли е да се финансира покупката с ипотечен кредит?
Да, големите кипърски банки предлагат кредити за чужденци до 65-70% от стойността на имота. Изисква се собствено участие 30-40%, доход минимум 2500 EUR месечно, лихва 4.2-6.2%. Разходите по кредита са такси 300-500 EUR, оценка 400-600 EUR, нотариус 800-1200 EUR плюс застраховка.
Какви документи са необходими за покупка на имот в Южна Кипър?
Процедурата за покупка на имот в Кипър изисква валиден паспорт поне 6 месеца или лична карта. При покупка с кредит са необходими и доказателства за доходи от последните 6 месеца и банкови извлечения, потвърждаващи произхода на средствата.
Обобщение: инвестиционни перспективи на Кипър през 2025
Инвестиционните перспективи на Кипър 2025 изглеждат изключително обещаващи. Пазарът на имоти Кипър 2025 се характеризира със стабилен растеж, нарастващо международно търсене и благоприятни инвестиционни условия.
През 2025 г. Кипър остава един от най-сигурните пазари на имоти за чуждестранни инвеститори. Сигурна правна уредба, растеж на цените, стабилна възвръщаемост и голям интерес от туристи правят инвестицията в жилище на Кипър разумно решение.
Търсите актуални оферти за покупка на имот в Кипър? Свържете се с препоръчания от нас агент – ние ще ви помогнем да намерите идеалния имот и да преминете през целия процес стъпка по стъпка.